全国物业管理企业经理岗位培训。
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考试内容全部为案例分析。共6题，总分100分。第1题至第4题，每题15分，第5题和第6题目，每题20分。
一、在一个已经实施物业管理的住宅小区内，物业管理企业将所管理物业项目的楼内一楼电梯旁的公共部位月100平方米出租给他人设摊经营。住宅区内业主认为，在购房时，已经将公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部分拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租给他人经营，是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。问题：
（1）住宅小区内业主所言是否有道理？（2）物业管理企业是否承担法律责任？依据是什么？
二、某小区2023年5月成立业主委员会。在此之前，2023年11月，开发商自己成立物业公司，并将代收的购房业主交纳的房屋维修资金移交给物业公司，共188万元。2023年5月小区成立业主委员会后，物业公司移交维修资金给业主委员会，但扣除了20万元，称这笔钱已经用于小区交通车辆的管理、绿化补种、有线改造、避雷装置检修。
业主委员会认为物业公司无权扣除20万元资金，由此产生纠纷。问：什么是专项维修资金？
专项资金在什么时候可以使用？其程序应是怎样？本案物业公司可够扣除20万元专项资金？
三、业主王某楼下住户向物业管理公司反映卫生间天花板渗水，要求物业公司维修，物业公司派员将王家的浴缸撬开查找原因并恢复原状。一个月后卫生间仍漏水，物业公司再次派员维修，两次费用均由王某承担。问题：
（1）什么是业主的建筑物区分所有权？物业服务企业的管理范围是什么？（2）本案中，业主要求物业公司维修，物业公司可否拒绝？
（2）本案中，物业公司维修天花板的费用应由谁承担？
四、某小区由a物业管理公司管理，2023年3月，该小区首次召开业主大会，因种种原因，有近1/2投票权的业主未能出席。大会选举产生了业主委员会，在第一次业主委员会会议上，认为a物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了解聘的决定。a物业管理公司不服，认为只有不到2/3投票权的业主参加业主大会，大会决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职责范围。
双方为此发生了纠纷。问题：（1）业主大会的召开是否有效？
（2）业主委员会能否解聘物业管理公司？
五、某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
问题（1）解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?（2）上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？
对此，物业管理企业应如何处理？（3）试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4）在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？
为什么？（5）针对上述问题，请结合您的工作实践，试举㈩至少三项管理措施，以提高管理服务水平？
六、某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2023年8月开始人住，2023年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2023年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2023年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2023年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题（1）上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（2）乙物业管理公司的做法是否妥当？
如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（3）该小区的前期物业服务合同何时终止？（4）甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？
请说明理由。（5）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？
物业管理实务 1
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物业管理实务 第二版物业管理实务试卷B 附答案
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物业管理实务
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