重庆房地产市场研究报告

重庆市房地产市场8月报。

第一章市场关注。

1. 热点聚焦。

开发商不得贷款买地重庆有关部门拟定实施细节。

央行内部通知已下发重庆，有关部门正在拟定实施细节，重庆的房地产企业今后的日子可能会更加难过。8月27日由央行联合银监会下发的内部通知已经下发到重庆，据通知，今后房地产开发企业买地一律不能使用银行贷款。此举将对全国楼市造成强烈冲击，但重庆房价的影响可能有限。

多项举措严控房地产贷款

通知》要求，今后金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％，贷款期限原则上不超过2年。

而对国土资源部门认定的房地产项目，如超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，《通知》要求银行应审慎放贷，并从严控制展期贷款或滚动授信；同时，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。此外《通知》还要求，各金融机构应加强对开发商信用记录、还款能力和还款意愿的调查评估，并不得接受重复抵押。

央行重庆营管部和重庆银监局均表示，通知已经发到本地，两大部门正在合力研究制订本地的实施细则，不日便将向全市银行**。重庆工、建、中、交、招等多家银行有关负责人均表示，由于尚未接到**的正式文件，因此不方便给予评论。

优先支持中小户型经适房。

不过，在强化约束的同时，《通知》强调了两个“优先支持”的正向激励，其中第二条即为“优先支持节地房地产开发项目”——对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；优先支持廉租住房、经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

龙湖、华宇、金科等一线开发商表示这个限制对企业的影响应该不大，由于实力雄厚，他们每年新项目买地的钱大部分靠自有资金即可负担，银行贷款相对较少。不过，迫于资金压力，目前开发商已经开始有意识的寻找新的融资渠道，如典当、贷款公司等民间借贷，以及信托、**、公司债等资本市场。

渝北：开发商囤地不用将无偿收回。

为提高土地的利用率，杜绝开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，渝北区日前出台规定：对因企业自身原因，导致土地闲置的，将视情况征收闲置费，或无偿收回土地。

具体的处置原则为：经确认为企业自身原因导致土地闲置、且闲置满1年不满2年的，将按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。经确认是企业自身原因导致的，自动工开发期限起始之日起满2年未动工开发的，自该建设用地动工开发期限起始之日起满2年，投资额不足投资总额的25%或者实际开发建设面积未达到应开发建设土地总面积1/3的，**将无偿收回土地。

对违规违纪的，依法追究刑事责任。

森林重庆主城区建设规划编制完成。

根据重庆市委、市**森林重庆建设的有关要求，市园林局编制完成了《森林重庆主城区建设规划》，规划对现状进行了分析，确定的范围为渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区全部行政区域和北碚区、渝北区、巴南区部分行政区域，总体目标是，近期（2006-2023年）创建成为国家园林城市，中期（2008-2023年）各项指标达到或超过国家森林城市标准和国家生态园林城市标准，远期（2023年）达到国家宜居城市标准。具体指标包括城市绿地规划指标和森林规划指标，城市绿地规划指标为2023年绿地率达到33%以上、绿化覆盖率达到38%以上、人均公园绿地达到10平方米以上，2023年绿地率达到36%以上、绿化覆盖率达到40%以上、人均公园绿地达到12平方米以上，2023年绿地率达到39%以上、绿化覆盖率达到42%以上、人均公园绿地达到15平方米以上。森林规划指标为2023年森林覆盖率达到28%以上、2023年森林覆盖率达到35%以上、2023年森林覆盖率达到38%以上。

建设的主要内容为城市森林系统建设、主次干道与水体环境绿化、公园体系、立体绿化、单位绿地建设和“四山”生态保护修复六大工程。

森林重庆主城区建设实施方案》包括建设总体目标及具体指标、主要内容、组织领导和保障措施四个部分。

农村居民城镇购房90平米内免税。

市财政局发布消息说，凡户籍在我市的农村居民，在重庆市城镇首次购买一套建筑面积90平方米以下（含90平方米）普通商品住房（含二手住房），其购房单价，主城11区在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下；远郊区县在当地市场均价以下，免征契税。超过均价50%，则不享受该优惠政策，其超出部分，按现行政策征收契税。据《重庆市财政局关于农民购买普通商品住房契税优惠政策的补充通知》渝财农税〔2008〕9号文件，农村居民所购房屋单价，超过当地上年度本地商品房平均交易**50%以内的，其超出部分按现行政策征收契税，超出均价50%以上的不享受农民购房契税优惠。

同时还规定，夫妻双方均为农民的，只享受一次契税优惠。夫妻双方一方是城市居民，一方是农村居民的，如其中一方已购买过一套城市住房的，不再享受农民购房契税优惠。

2. 宏观政策。

重庆加大旧城改造力度渝中已拆危116万平米。

危旧房较多的渝中区加大了拆迁的力度。8月10日，来自重庆市**公众信息网的消息称，渝中区**在今年上半年已拆除危旧房116平方米，牛滴路上清寺路片区、地铁一号线七星岗、小什字站点的拆迁安置在公告期内搬迁比例达到了80%以上。

危改开始以来，按照重庆市委书记薄熙来关于“渝中区危旧房改造工作3年任务2年完成”的指示，渝中区调整了2023年至2023年危旧房改造工作计划。在已拆除的116万平方米危旧房中，今年新启动的危旧房改造片区10个，涉及房屋拆除面积53万平方米，启动非危改项目7个，涉及房屋拆除面积20万平方米，其他续拆项目14个，设计房屋拆除面积43万平方米。

渝中区**近期还将陆续启动15个危改计划项目的拆迁安置工作，涉及拆除房屋总面积约63万平方米。

**规划大力扶持重庆第二居住区，开发商抢占先机。

随着城市规划“北上西扩”战略的逐步升级以及城市进程的加快，以二郎新城、彩云湖、华岩新城三大板块为主的西城核心区域目前正在形成一个大型的居住区。目前在建项目已近800万平方米，根据规划将建立以高品质的居住生活为主导，人居环境良好的生态新城和以现代高新产业为方向的现代化生态型综合产业区。

2023年7月，《一小时经济圈西部新城协调发展规划》通过市级评审，沙坪坝区、九龙坡区等地作为重庆主城区的重要组成部分，发展机遇空前，重庆市市长王鸿举曾表示：“2023年后，以九龙坡、沙坪坝等区为主的西城将是重庆市继北部新区之后的又一发展重点。”规划提出将加快完善周边地区的环境、医疗、教育、生活服务，在2023年前，将计划有60万人入住该区域，规划面积将有望增加到100多平方公里。

一个区域的崛起，必然有着与之相匹配的城市资源，如交通、产业、生态环境等。重庆第二居住区正是以其占有畅通便利的交通、先进的产业配套、优异的自然环境等优势在各板块中崭露峥嵘，并日趋走向成熟。

在交通上，与主城完全融合，第一条轻轨、第一路快速公交（brt）、还有即将开通的地铁均直接通往西城腹地，拉近了与主城的距离。产业配套方面，该区域已经形成了高新产业为龙头的产业集群，大量世界500强企业和众多国内知名企业入驻，其他行业和领域也有广泛涉及，产业经济的崛起为发展奠定了坚实的基础。自然环境方面，1400亩彩云湖生态公园、华岩新城风景区、多个高品质生态公园等构建了第二居住区的绿色生态屏障。

随着产业升级、生态环境以及交通的改善，重庆第二居住区的房地产开发如火如荼，目前已具有高层、洋房、别墅多种物业形态并存，众多开发商纷纷抢滩市场，目前已进入该区域的开发商有金科、协信、光华、同天、斌鑫等，据透露，已有几家上市开发企业密谋拿地。

作为最早进入该区域的金科地产目前已有6个项目先后亮相第二居住区，从该区域第一个大型品质社区绿韵康城到五金机电市场，每一个项目都具有里程碑的意义，为升级西城商业配套，投资2.1亿元的金科百宴汇即将面市，将为第二居住区带来更便捷的品质生活。

西城的发展，预示着一场“主城西扩”的造城计划全面启动，重庆第二居住区正一步步从崛起走向成熟。

3. 市政动态。

重庆480亿建“推窗见绿”城市。

重庆森林工程总体规划大纲》已正式出炉，我市将投入480.34亿元，通过实施城市森林工程、通道森林工程、水系森林工程、农村森林工程、苗圃基地工程等五大工程，把我市打造成市民推开窗户便见绿的森林城市。到2023年，森林城市工程将让全市森林覆盖率达到45%。

江北打造千亿商贸物流区。

江北区委书记史大平在21日江北区十届六次全委会议上表示，未来5年内，江北区将全力打造“千亿商贸物流区”,努力增强全区商业经济拉动力和辐射力。

商业是经济发展的重要拉动力，我国改革开放30年成功经验中很重要的一条，就是抓好了市场改革和繁荣了服务业。”过去几年，江北区通过加快推进观音桥商圈、观音桥农贸市场、金源时**物广场和北滨路“三点一线”的商贸发展，吸引了众多生产要素的聚集，推动了经济的持续快速增长，使第三产业对全区gdp贡献率达到了50%左右。经过“十五”期间的成功打造，观音桥商圈已经成为江北的一个金字招牌。

在未来5年里，江北要继续做大叫响这块招牌，在加快三环十射基础设施建设同时，努力推进商圈内业态调整和完善提升，引进世界500强流通企业，汽车“3s”、“4s”店，网上**配送中心等商业业态，到2023年时，将观音桥商贸中心打造成全国一流商圈。

江北100亿打造重庆最畅通城区。

据了解，江北区将投入100亿元用于全区交通道路建设，让江北成为重庆市畅通城区。为此，从今年开始到2023年，江北区将对全区城市道路、跨江大桥及节点立交等83个项目（含市级项目）的建设投入100亿，其中今年投资37亿建设建新西路三期、石马河立交、寸滩立交等14个重点项目。到2023年，江北区竣工道路总长度将达到200公里，人均道路用地面积达到13平方米，建成区路网密度每平方公里达到8.

4公里，打通城市干道交通节点19个，新建和改造一批人行天桥和地通，在全区形成交通便捷、四通八达的立体交通网络体系和换乘体系。

江北年底建文体中心。

为了让江北的文化氛围更浓，除了目前江北嘴在建的大剧院、科技馆外，年底，江北区的文化艺术中心和体育中心都将陆续开始动工。文化艺术中心将在江北董家溪重庆工商大学内开建，占地15亩，投入1.5亿元，包括文化馆、图书馆、博物馆、科普中心、青少年活动中心等公益性设施，供市民们前往“充电”。

而体育中心将坐落于茅溪石子山公园，占地320亩，投资约5亿元，设置体育馆、网球馆、高尔夫第一杆馆等场馆，还设有蓝球场、门球场、攀岩等多处室外运动场地。据了解，体育中心的两个亮点是特意为女士们修建帼国活动中心及残疾人运动锻炼的残疾人活动中心。

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