第一部分企业商务文件03
一、公司简介04
二、企业法人营业执照05
三、税务登记证06
四、组织**证07
五、物业管理资质证书08
六、中国物业管理协会会员单位09
七、东莞市物业管理协会会员单位10
八、东莞市湖南衡阳商会单位11
九、干部培训12
十、保安形象13
十。一、管理规范14
十。二、部分项目15
第二部分物业管理服务方案15
第一章管理方式和管理目标16
第二章管理架构19
第三章安全管理21
第四章工程管理30
第五章清洁管理37
第六章绿化管理42
第七章服务管理45
第八章社区文化建设49
第九章管理制度50
第三部分结束语70
第十章结束语71
第一部分 企业商务文件 ]
一、公司简介。
***物业管理****是一家以发展物业管理为主的具有独立法人资格的公司。国家**物业管理资质、属于中国物业管理行业协会会员单位，**市物业管理行业协会会员单位。
***物业管理****非常重视公司信誉。公司的目标是持续超越我们的顾客不断增长的期望。从市场中汲取企业生存与发展的元素，从国内外先进物管企业中提取高品质理念，以积极进取的姿态，创造企业价值，并回馈社会。
倡导“以人为本”的亲情管理模式，寄客户为我们生存和发展基础。争取“零缺陷、无微瑕”服务，把高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才基础之上。向社会展示企业风采，传播企业特色，竭诚尽力为每一位客户提供卓越服务。
我们的标准：军事化管理+五星级服务。
我们的使命：为业主创造安全、舒适、和谐、满意的生活环境。
我们的愿景：成为国际一流的物业服务公司。
物业，全心全意为客户服务！
二、企业法人营业执照。
三、税务登记证。
四、组织**证。
五、物业管理资质证书。
六、中国物业管理协会会员单位。
七、**市物业管理协会会员单位。
八、**市湖南**商会单位。
九、干部培训。
十、保安形象。
11、规范管理。
12、部分项目。
第二部分。 物业管理服务方案 ]
第一章管理方式和管理目标。
第二章管理架构。
第三章安全管理。
第四章工程管理。
第五章清洁管理。
第六章绿化管理。
第七章服务管理。
第八章社区文化建设。
第九章管理制度。
第一章管理方式和管理目标。
一、管理方式。
委托管理模式：将物业服务全权委托给我公司管理，既由我公司成立项目管理处，承担所有的管理职责。这种合作方式的最大优点在于客户可以将全部精力放在监督工作上；对于我公司来说也能最大程度发挥我们的品牌管理效应。
二、管理期限三年以上。
三、管理原则。
1、社会效益高于经济效益的原则。
如公司能提供物业服务，对扩公司品牌的知名度有深远影响。因此，公司目的不在谋经济利益，更追求社会效益。这种社会效益，扩大我公司的社会影响度，坚持社会效益的原则，参与管理：
1）、以优质服务为中心，以高效管理为目标；
2）、不做偷工减料的行为；
3）、不搞管理短期行为；
4）、公司利润低，微利服务。
2、推行品牌质量的原则。
公司在管理实践中，广泛吸纳了境外先进的管理经验和技术，结合自身实践经验的积累，逐渐形成了一套高品质，高标准，并可成功运用到委托管理的物业项目中。
1）、推行我们的服务方针。
2）、移植我们的管理程序和规范。
3）、运用我们的资源库（人才、理论、经验、社会关系）。
3、致力于服务的原则。
公司认为，最能体现管理水平差异的是服务。因为物业管理的本质是服。
务，管理也是体现服务。公司如管理**物业，将把“温馨服务、亲情管理”作为服务主题，不仅要通过精心的管理保证小区内安全、舒适、美观、便利的居住环境，还要让小区用户感受到专业管理热情温馨的服务，比如：快截维修、代缴费用、社区活动、物品搬运、免费咨询、非长住业主房屋代管等等。
四、管理目标。
1、总体目标。
1）、一年内规范运作；
2）、两年达到区级示范物业标准；
3）、三年内达到市级示范物业小区标准。
2、具体管理目标：
1）、房屋的完好率100%；
2）、房屋维修及时率100%；
3）、维修质量合格率100%；
4）、设备保养率100%；
5）、设备完好率98%以上，大型及重要机电设备100%；
6）、用户满意率90%以上；
7）、零修急修及时率100%，有维修回访记录；
8）、清洁保洁率98%以上；
9）、绿化完好率98%以上；
10）、管理范围照明完好率98%以上；
以上各项是依照我公司其他项目达到的标准制定的，全部标准皆达到或高于“物业示范小区标准及评分细则”。
第二章管理架构。
1、设立管理处，实行经理负责制。
由公司设管理处，并派一名有经验的管理处经理，代表我公司实施具体的日常管理与服务。管理处主任根据公司的授权，指挥、组织、安排管理事物，协调关系，对突发事件采取紧急措施，对不称职的管理人员有权辞退。
2、管理处架构及人员配备， ]
管理处经理任职资格：
1）、具有大学专科以上学历，具有五年以上的物业管理工作经验。
2）、思想进步，作风正派，敬业精神强。
3）、具有较强的口头和文字表达能力，具有很强的组织能力，协调能力、改革创新能力，能独当一面的负责物业管理工作。
4）、年龄在26—40岁之间。
管理处各职能部门分工如下：
工程维修部：负责对设施设备的运行管理，维修保养和故障维修，对外工程进行监督。
保安部：负责做好“防火、防盗、防破坏、防爆”的四防工作，维护小区的治安消防安全。
保洁部：负责对设施设备、公共场所进行清洁保养，营造整洁舒适的居住和商务环境。
绿化部：负责对园林景观、室内盆载进行保养、剪修及维护管理。
客服部：负责管理处的人事、财务、行政等内部管理和对外联系工作。
3、客户为监督机构。
公司建议，客户为监督机构，代表业主行使对我公司管理处的监督权，定期与管理处一起召开管理会议商讨管理工作中存在的问题及提出改进要求。同时，对管理工作中遇到的困难，如物业的工程质量问题等，业主的代表机构应提供帮助、协调。
4、建立高级顾问机构。
为确保体现我公司品牌水平，我公司拟建立支援管理处的高级顾问小组，由我公司管理服务、工程管理、财务管理等方面专家组成，定期检查小区的管理，监督小区管理处工作，有针对性地对管理处员工进行培训，不断提高小区管理水平。总之，顾问小组的目的是将我公司丰富的管理资源有针对性地输入到小区的管理之中，体现我公司的整体管理优势。
第三章安全管理。
一、整体设想。
1、安全管理包括公共安全和消防安全。由于为公务人员宿舍居住区、花园多，势必增加安全管理制度，但我公司能充分理解安全管理的重要性。既是说，如果出现了安全事故，不但会造成较大的经济损失，而且会在业主引起很大反响，这就是特殊所在。
因此，我公司高度重视的安全管理，把安全工作提升到管理工作的重点地位来对待。
2、我公司有把握通过一整套行之有效的管理措施，确保**物业在管理期内：
无因管理失职出现重大案件。
无因管理失职出现大小火灾事故。
无因管理失职出现恶意破坏事件。
3、**物业安全管理组织架构图， ]
4、我公司将选择品行端正、具有较强服务意识的保安员负责**物业安全工作，基本条件是：
1）、转业军人或有两年以上物业管理经验；
2）、形象较好；
3）、无任何违法犯罪记录（派出所证明）；
4）、有公安机关颁发的保安上岗证。
以上保安员可以从东莞市内招聘。我公司将选择具有一定工作经验、责任心强的保安主管，负责对保安员的管理和培训。
二、军事化的内部管理。
安全管理历来是物业管理的重头戏，也是业主关注的焦点问题，物业的安全保卫能力将直接影响到物业价值和管理公司品牌声誉。而要做到安全管理无隐患、无事故，没有过硬的军事素质和队伍作风是不行的。我司对物业的安全部门的内部管理历来以严谨、周密、军事化为原则，致力于打造威武之师、物业的子弟兵队伍。
经不断摸索和实践，我司已形成了一整套已成型的军事化管理制度，并可以移植到**物业管理中去。
1、着装：戴帽时，帽檐前缘与眉同高，以帽徽与鼻梁同在一直线为准，武装带扎紧于。
三、四颗衣扣之间。
2、行为规范：做到举止文明、精神振奋、用语规范，固定岗保安员跨力值勤，敬礼姿势标准，巡逻岗保安员反应灵敏、业务娴熟。
3、军事化训练。
1）、队列训练：训练队员的军事素质、服从性、团队意识和体能。
主要内容：立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步伐行进与立定（三大步伐）、蹲下与起立、整齐报数。
2）、拳术训练：训练队员的防卫能力。
主要内容：武术基础、擒敌拳、擒敌基本套路。
3）、车辆指挥手势：训练队员指挥交通的能力。
主要内容：直行手势、左大转弯手势、左小转弯手势、左转弯辅助、右转弯手势、停止信号、停止辅助信号、示意车辆靠边停放、示意车辆慢行、前车避让后车。
物业管理服务方案 物业服务方案
第一章本项目物业管理服务的整体设想。第一节本项目基本情况。物业名称 军事经济学院新建住房。物业类型 集体住房。物业坐落地址 武汉市硚口区古田二路。物业四至范围 东至路 西至路 南至路 北至路。本项目总占地面积 总建筑面积为 其中地下 公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运...
物业管理服务方案
东营市 小区。东营市 服务 二00五年十一月。保密要求。本方案为我公司针对东营市 小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。第一部分管理服务工作的整体设想。第二部分采取的管理方式。第三部分服务项目和物资装备。第四部分安全值班管理。第五部分保洁管理。第...
物业管理服务方案
城关镇河滨社区泉泉物业。第一章小区物业管理服务方案。第一节小区环境监理。第二节小区卫生绿化管理。第三节小区安全保卫管理。第四节设施的维修管理。第五节小区的文化建设。第六节其他物业服务项目。第二章人员配备与开支。第三章经费收支预算。第一章小区物业管理服务方案。第一节环境管理。维护规则和严肃性，我们将尽...