20．5项目管理机构运作方法及管理制度。
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。
20．6管理服务人员配备、培训、管理。
根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的数量和岗位职责。
1.管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求；
2.管理人员培训包括：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标；
3.管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等。
20．7根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；
2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；
3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；
4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；
6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；
7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；
8）拟分包的物业管理内容及服务质量控制方法；
9）档案的建立与管理。
20．8物业维修和管理的应急措施。
1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；
2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；
3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
5）电梯故障的应急措施；
6）消防应急措施。
20．9丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
20．10智能化设施的管理与维修方案。
20．11施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
20．12提供《业主临时管理规约》的建议稿。
第一章。项目管理机构运作方法及管理制度。
提要：本项目的管理机构、工作职能和组织运行图。
项目经理（管理处主任）的职责。
内部管理的职责和分工。
日常管理制度和考核办法。
根据本项目行实际情况和未来的管理服务工作需要，我们将编制职能相对健全、精干的管理机构。本管理处未来的服务机构和体系大体是这样组成：
管理处主任全面主持本管理处的工作，下设：综合办公室、工程管理组、服务管理组、保安队等等。
各职能部门的主要职责如下：
管理处主任的职责。
服从上级领导，执行上级指示，对公司总经理负责，执行总经理指示。
按照公司的总体目标和要求，制定本管理处的发展目标和工作计划。
组织本管理处全体员工按物业管理合同为小区业主提供尽可能良好的服务，并不断提高服务管理水平。
指导管理处完善管理制度和服务制度，督促管理处执行规章制度。向公司质量管理部门提出服务管理标准升级的建议。
指导、协调管理处各职能部门处理好重大事务和疑难问题。
按照增收节支、资源共享、精干高效的原则，提出合理的人员配置建议。
审核管理处经济收支情况，指导、督促管理处完成和超额完成年度经济指标，指导、督促管理处贯彻落实达标创优计划，不断提高管理处水平和服务质量。
按公司全面质量管理的计划和要求，领导本管理处的质量管理工作评组织日常考核。
指导管理处抓好创收工作。
管理处综合办公室、工程管理、服务管理、保安队。
管理处综合办公室承担如下职责：
在公司劳动人事部门领导下做好本管理处的劳动人事管理事务工作；
在公司财务部门指导下做好本管理处的物业管理的收费工作、承但出纳和统计工作，做好本部门的日常费用开支的管理和报销、做好统计，向公司财务部门报送各种表报（包括物业管理软件的电子报表系统和数据输入系统），在公司统一领导下管理本部门档案，承担管理处的文秘工作、管理本管理处各部门的管理记录和报表并安规定归档。
配合服务管理组和公司质量管理部门做好对本管理处的服务管理的工作质量的考核检查；
代表管理处主任协调本管理处各职能部门的关系，接待业主的来访和投诉并处理，接听工作**并记录处理；
协助公司培训部做好本管理处员工的培训工作；
做好管理处主任交办的其他工作。
工程管理组承担如下责能；
做好房屋管理和日常维修服务，包括编制房屋维修计划；
做好本项目有关的设备设施管理和维修，保持所有设备设施处于完好或基本完好；
做好小区内的装修管理；
及时快速地做好业主的日常报修工作；
按规定做好相关记录和各类表报；
协助综合办公室和公司档案部门做好设备档案管理，按规定将应归档的资料及时归档；
服务管理组的基本职责：
管理好两个基本服务作业小组：清卫保洁组与绿化养护组（其中绿化养护组在业上接受公司绿化工程师的领导）；
领导清卫保洁小组做好日常保洁工作，保持小区的卫生状况始终处于良好状态；
在公司绿化管理工程师的指导下，做好小区绿化管理计划并组织实施，领导绿化管理小组做好小区的绿化养护工作；
保安队的基本职责：
在公司保安部和本管理处的领导下，做好小区的安全保卫工作，包括：门卫警戒值班、消防管理、安防巡查、监控管理、车辆停放秩序管理、应急事务处理等等。在公安派出所的指导下，也要做好小区内临时作业人员和暂住人口的管理，同时要与本小区所在的公安派出所建立良好的协作关系。
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