前言。悠悠xx，xx外滩”xxxx房地产实业****慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖xx广场〗。
xxxx房地产实业****坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对xx广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。
xxxx物业管理****从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让xx广场的业主家安、心安。
第一部分综合说明书。
1.1 公司概况：
本公司是一家注册资金50万元，**资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。
公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。
公司组织架构图。
1.2 管理业绩：
管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们xx集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。
公司在成立之初，就导入iso9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的xx建设集团和xx园林公司。
1.3 管理优势：
“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：
一、 人力资源。
公司初创人员，全部来自xx、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“xx”特色的物业管理理念和操作程序。
二、 集团依托。
xx”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造xx品牌物业形象”的口号。
三、 各子公司支援。
集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。
1.4 总体思路：
1.4.1 坚持“一个中心”
l 坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。
1.4.2 倡导“两个体系”
l 人才是公司进行物业管理服务的基础。公司倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。
l 公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。
1.4.3 理顺“三方关系”
l 通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。
l 倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。
l 理顺与开发商、相关**部门的关系。
1.4.4 实现“四赢目标”
l 通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。
1.5 三年规划：
公司成立一周年，接管面积突破50万平方米， 导入并通过iso9000质量认证体系；
公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上xx市优秀示范小区（大厦），企业取得物业管理二级资质；
公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区（大厦），初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。
第二部分。主要管理人员资历。
第三部分。物业管理策划方案。
3.1 xx广场物业概况。
l 地理位置：
l） 物业类型：
xx广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。
l 总占地面积：45332平方米。
l 总建筑面积：133001平方米。
住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场（商铺）面积：16000平方米。
l 绿地率：42.24%
l 公共设施设备及公共场所：
屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间（一只专变，两只共变）；电梯44部（西子奥的斯）；消防控制中心2间；综合布线控制是电信机房3间；水泵房3间；集水井36个；a、c有**空调（约克主机）；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下车位479个，地上临时停车位40个； ic卡车库管理系统。
l 户内配套设施：
有线电视；pds综合布线；预留管道煤气接口；可视对讲系统；一户一表（水、电、双路供电）。
3.2 编制依据。
xx市物业管理条例》
xx市物业管理收费实施办法》
全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》
xx广场物业管理招标文件》
xx广场物业管理招投标答疑》
国家及省市有关物业管理政策法规。
3.3 xx广场物业管理整体设想及策划。
3.3.1 xx广场物业项目认知。
n xx广场是xxxx房地产投资集团投资开发建设的房产
n xx广场所处位置既是未来发展繁华的区域，又是文化的社区、自然的景区，具有独特的居家资源优势。发展商精心研究消费者居住需要、时代特征和建筑发展趋向，提出了科技、生态、健康、文化的开发思想，以超前的理念对xx广场进行高水平规划，注重人、建筑、自然与时代的和谐，并以简单化的设计风格、多元化的楼型、生态化的设计理念创造性地实现了xx广场的人居开发模式，满足新时代人们对居住、商务新的需求。
n 为使xx广场的物业管理与科技、健康、文化，简单化、多元化、生态化的房地产产品定位相适应，满足新世纪人们亲近自然，寻找自我、营造自由家园的需求，作为xx广场的物业管理单位，必须要正确认知和深刻把握科技、生态、健康、文化的这一开发模式的核心内涵，设计出以科学的管理方式、多元化的服务形式来营造xx广场全新的物业管理模型，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。
3.3.2 xx广场物业特征理解。
智能化。xx广场作为高新区的时尚家园，其设计与建筑体现出现代建筑理念与现代科技理念。首先体现在现代科技技术在房产中全面应用，自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统（以物业管理软件为平台），通过对现代科技的充分利用为小区的现代化管理提供方便，为业主的生活提供快捷的服务。
简单化。简约、通透、硬质酷感是建筑设计师的设计理念，主要体现在浅色的外墙，委婉流畅的顶部轮廓，整洁统一的窗体设计，显示出xx广场明晰的建筑风格：“做减法式的建筑”
生态化。xx广场建筑设计的出发点就凝聚着“生态、绿色、健康、文化”的特点。生态保护是二十一世纪人类关注的主题，绿地、自然景观的营造必然成为日后xx广场物业管理追求的主题。
多元化。xx广场共有10幢小高层含科研办公楼、会展中心、展销用房、居家办公楼、专家公寓，是集办公、居住、会展为一体的综合性物业。物业类型的多元化要求配套设备设施、配套服务的多元化。
我们根据社区不同消费群体的需要，提供不同层次的高品质、高质量的服务。充分利用xx广场各类资源为业主提供最大的便捷、享受。
3.3.3 xx广场物业管理的基本理念。
xx广场作为xxxx集团xxxx公司奉献给xx市民的21世纪高水平的小康居住、商务典范，面对这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档居住、商务的项目，必须要有专业的人员、超前的服务思想融入到该项目的管理及服务，才能达到开发商的设计理念要求。物业管理不仅是房地产开发的延续和完善，而且有利于树立开发商的形象，加快其楼宇销售的进度，同时也有利于维护单个业主的利益，达到保值增值的目的。xxxx物业管理公司作为一家新的公司，并没有太多的管理业绩可以弦耀，但我们有xx集团作强大后盾、凭借来自广东、上海多年物管专才的加入，完全有能力、有实力、有信心承担起xx广场的物业管理工作。
一旦我公司获得xx广场的物业管理权，我们将充分发挥我司的人才优势、管理优势与集团公司的技术优势、规模优势进行资源互补，把xx广场建设成为体现现代城市风采和催生现代文明的摇篮，使之成为中国高尚住宅、商务楼宇物业管理的典范。
针对xx广场物业管理的各个要素，我们进行了精心地研究和分析，在充分了解发展商的开发理念、项目的特点及未来业主的构成上，精心策划xx广场的物业管理模式，即“人性的、个性的”，并以此确定我们的整体构思和管理策划思路。
一）立足诚信原则，通过“用心发现，用心服务”理念来提供“人性化、个性化”的物管模式。
用心发现，用心服务”，是我们xx物业的企业理念和服务追求。
企业理念内涵：
u 坚持以社会效益、生态效益为主，经济效益为辅的经营理念，倡导“用心发现，用心服务”作为基本的服务理念。用“心”去听、用心去感觉、用心去发现业主对服务需求。
u 用“心”去做；是指用新的观念和新的思想去理解业主新的需要，并一丝不苟、实实在在做好每一项工作，做好每一项服务。不断用心去提高服务的质量与品质。
u xx物业服务人员通过用“心”与业主交流，了解其生活、居住、精神、文化的需求，并为业主提供细致、亲和的服务，改善和提升业主的生活品质，达成业主与业主之间、业主与服务人员之间，业主与环境之间的高度和谐。
u 我们以业主的实际需要为前提，用“心”设计出多元化、多层次的服务项目，制定出高标准的服务质量目标、详细的服务标准，并落实服务内容的实施。
二）提供个性化服务，全新演绎“家”的概念。
我们将设客户（业主）服务中心，提供个性化、 多元化服务。小区内将有专人处理和安排各项服务，组织和引入各种社会服务。提供家政服务、商务服务、送餐服务、维修服务、法律咨询、金融服务等，给业主以广泛自由选择的机会与权利，使服务更加有个性。
入住前向业主提供家居装修设计，我们将从早晨为业主提供morning call服务，白天提供钟点工服务、送餐服务、洗衣服务，下午可设四点半学校，进行全程管家服务；我们还可为你进行安排酒店入住、机票代订、会议安排等商务活动。只要你有需求，我们必将尽力满足。让业主足不出户尽可享受全方位的人性化、个性化、多元化的服务。
极力营造一个富有归属感、幸福感、自由感的家园。
高档小区物业管理方案
马少野项目物业管理方案。一 管理服务的整体设想与策划。针对马少野项目物业管理可以概括为 一种模式 三大重点 一个整体 三个措施 1.一种模式 1 根据本项目房屋建筑特与购买人群特性 综合素质较高 生活私密性强，个性服务需求突出等 全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为 贴心管家式服务。贴心管家式服...
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