会议摘录。
8月21日下午绿城集团应国永执行总经理在八达集团就房地产方面专题讲座的内容摘录如下：
一、对房地产宏观调控的看法。
1、调控的目的性，这一轮调控与年不同，要了解它的基本背景。
（1）2023年全球金融危机后中国经济发展是最快的国家；
（2）中国gtp保持稳定增长8—11%；
（3）财政收入增长快、状况好；
（4）今年处于**换届年，特别2023年是很难做事的一年；
（5）通涨压力全球最大压力是中国。
2、调控的重要性。
（1）各级**的问责；
(2) 金融紧缩，下半年继续收紧信贷规模；
(3) 税收政策；
（4）开发过程中管控，如限购、限贷、限价等等。
3、调控的持久性。
从目前调控趋势分析，房地产市场回暖乐观的看要到2023年10月，不乐观的看要到2023年3月。当前企业不要考虑发展，应考虑稳定。
4、调控的不合理性。
限购、限价等阶段性的调控，短期内影响较大，不能有侥幸的心理，否则过不了冬天。
二、怎样应对。
1、提高内部管理水平，加强管控。低下头来，静下心来，炼好内功。
2、想尽办法储备人才。把人才的数量、质量（素质）、团队结构作为重点，加强递队建设和培训，为未来5年培养200名总经理。大量使用年轻人，经历风雨，不断锻炼。
3、转换扩涨模式。
（1）投资和管理输出并重，利用品牌、管理团队，成立建设公司，**有资金，有土地的房产项目，今年势头很好，已是绿城第二大产业，力争培养上市。
（2）产品本身的转换，在原高档产品的基础上，对户型、面积等进行调整。
（3）拿土地的转换，向城市综合体和养老房产发展。
三、房产开发的关键环节。
1、想清楚。项目处在的城市、地理位置、城市特点（城市演变、历史、文化、交通等）、市民喜好和消费、产业结构、居民可支配收入、城市资源占有程度是否高（山、水和公建配套等），开发项目起什么功能和做什么产品（定位），**确定的因素等。
2、写清楚。主要是产品策划书。
3、画清楚。规划方案经n次评审。如龙湖房产主要抓好产品启动会。
4、做清楚。施工承包和品质管理。
5、管清楚。园区服务体系，物业管理，人性化服务，如老人、小孩的活动场所等。
四、核心能力。
1、品牌。靠产品的传授，靠社会上的口碑，主要是产品的品质、公信力（诚信）、后续服务。
2、企业文化和价值理念。制度规范管人的手脚，文化理念管人的心灵。
3、强大的社会资源整合能力。把全世界和国内最好的房子收集好，把全社会优秀资源整合起来。
4、优秀团队。有很多专家和准专家，涉及方方面面的专业团队，绿城第一产品是员工。
5、营造水平和管控能力。成立产品质量督导组和业主中懂工程的人组成的管理小组，形成规范，不定期检查现场，对产品营造全过程进行监控。
6、服务的系统性。
五、管控的基本特征。
1、**管控模式。集团—片区—项目，按人脉关系分片区。
2、实行全面的计划管理和预算管理。主要是8个方面。
3、标准化管理。集团发展中必须的的路径，各项工程都要有一个标准和工艺工法。
4、流程管理。管过程就是流程管理。
5、条块结合。就是有支撑又有牵制。
6、垂直化管理，成本控制和财务管理的人员都是总部外派的，实行垂直管理。
六、团队建设。
1、对团队认知问题。人手就是人力资源，绿城将人力资源部改为本体发展部。
2、培训体系。
（1）落模子培训，进行7天培训。
（2）辅导员计划，以老带新，辅导员要有条件的。
（3）师傅带徒弟。
（4）以会代训。
3、激励机制。劳动者是劳动成果的享受者。项目公司享有10%期权作为项目班子分配，每年都根据销售收入进行核定分配。
4、员工发展平台。帮助员工制订职业规划等。
七、有关问题。
1、成本控制关键是产品定位。
2、营销策划，费用统筹（人员、定位、**等）、全员营销、绿城会（由业主参加）等。
3、员工考核计酬问题，每年进行年中和年终考核，进行末位淘汰，业绩好的提拔重用，与薪酬挂钩。
4、项目部人员配置，一般20万平方米项目人员配置25—27人。
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