（范围：第1-5章）
计算题需使用“月复利表”查系数。
1. 简述房地产业同金融业的关系。
按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产属于实体经济，但两者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖：
1）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。
2）房地产业与银行业相互促进。
3）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行，实践证明，在房地产业景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。
2. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。
1）通货膨胀率的变化。
2）银行利率的变化。
3）所得税法的变化。
4）货币汇率的变化。
5）日用品**的变化。
6）房地产**和其他投资工具回报率的变化。
7）金融政策。
8）社会福利制度。
3. 简述抵押贷款利率由哪些因素确定。
影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。
（1）预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。
（2）除了考虑预期的真实利率以外，所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。
（3）贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。
1. 一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为150万元，假设贷款年利率7%
1) 该贷款的每月偿还额为多少？
2) 若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？
解：贷款年利率 i=7%, 贷款额pv=1500000元， n= 30×12=360月。
查月复利表“抵押贷款常数”：0.006653
每月还款额（本利和）：pmt= 1500000×0.006654=9979.54元；
2. 某人欲购一套售价200万的房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，假设在整个贷款期内，贷款利率不变，以下两种还贷方式：
1) 等额本息还款方式下，该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？
2) 等额本金还款方式下，第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？
解：(1) 月等额本息还款方式。
贷款金额为200*70%=1400000元。
贷款年利率 i=6％， pv=1400000元， n= 20×12=240月。
查月复利表“抵押贷款常数”：0.007164
则每月还款额（本利和）：pmt=1400000×0.007164 = 10029.6元。
第1月偿还利息： i=6%/12×1400000=7000元。
第1月偿还本金： p1=pmt-i=10029.6－7000=3029.6元。
第1月末贷款余额：mb1=pv－p1=1400000－3029.6=1396970.4元。
(2) 等额本金还款方式。
每期所还本金额 pn=m/n=1400000/240=5833.33元。
第1个月应付利息 i1=i*pv =6%/12×1400000=7000 元。
则第1月末还款额（本利和） pmt1= pn+ i1=5833.33+7000=12833.33 元。
第1月末贷款余额：mb1=1400000－5833.33= 1394166.67
3. 一宗贷款总额为100万元，贷款期限为30年，初始利率为6%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。
届时，综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1%的利差（利率边际）。假定：
1) 后四年的国库券利率指数分别为%和9%；
2) 每月付款额和利率均按年调整。
3) 每月付款额和利率均无上限。
计算这笔可调利率抵押贷款第1-3年各年的每月偿还额、每年年末抵押贷款余额。
解：第1年：
查“月复利表”之6%，30年期“抵押常数”：0.005996
第1年每月付款额：1,000,000×0.005996 =5596元。
现值法查表计算贷款余额：
查表法，查“月复利表”之6%，29年期“年金现值因素”164.743394
第1年末贷款余额：5596×164.743394 =987,801
第2年：查“月复利表”之7%，29年期“抵押常数”：0.006721
第2年每月付款额：987,801×0.006721 =6639元。
现值法查表计算贷款余额：
查表法，查“月复利表”之7%，28年期“年金现值因素”147.143515
第2年末贷款余额：6639×147.143515 =976,886
第3年：查“月复利表”8%，28年期“抵押常数”：0.007468
第2年每月付款额：976,886×0.007468=7295元。
现值法查表计算贷款余额：
查表法，查“月复利表”之8%，27年期“年金现值因素”132.576786
第3年末贷款余额：7295×132.576786=967,148
试分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。
论述题要求，在回答要点的同时，对要点适当展开论述。仅回答要点，将酌情扣分。)
存在的问题：
一）融资渠道单一。
房地产行业对资金的需求量非常大，项目从建设到后期管理工作都需要大量资金，房地产行业资金**需要等到销售工作结束后，并且由于购买方式不同，资金**周期长。因此前期融资工作十分重要。由于我国房地产开发公司的数量非常大，公司资金**大部分都是通过银行贷款，对于开发商而言，需要其承担非常大的风险，一旦融资环节出现了问题，就可能会导致资金链断裂，从而影响到后期一系列工程，最终影响到资金回流。
二）市场监管工作不到位。
房地产行业的快速发展为经济发展提供了巨大动力，由于其对财政贡献突出，某些管理工作人员片面追求经济增长，对房地产行业的依赖度非常大。虽然国家面对高房价已经出台了一系列的调控措施，但是某些部门在实际工作中积极性并不高，监管工作不到位，导致调控工作没有达到预期的目的。
三）信贷规模的快速增长。
与西方国家相比，我国的房地产行业起步虽然晚，但是发展速度非常快，风险与问题也特别大。由于城市化进程的推进，人口持续增加，在短期内房产**缺乏**弹性，房价快速**，导致了大量投资者“炒房”，金融机构受到利益**，扩大了信贷规模，大量资金流入房地产行业，导致了房价进一步**，****带来的利益**导致了更多资金进入到房地产行业，造成了恶性循环，泡沫化严重。
四）风险识别与应对体制不完善。
房地产在风险度量方面技术尚不成熟，无法有效的对风险进行识别与衡量。当市场泡沫破灭时，银行会出现大量坏账，无法维持房地产企业经营；在信用方面，由于没有对贷款人资格进行严格的审查，造成销售困难，开发商难以偿还贷款。
完善我国房地产金融体系的对策建议。
一）扩大融资的渠道。
融资渠道单一导致了风险集中，为了改变风险集中的状态，应该建多元化的融资渠道，改善由银行提供绝大部分贷款的现状。可以推行地产贷款**化，信托投资**。信托投资**中通过发行收益凭证或者是股份，达到吸引投资的目的，利用该方法时，需要建立完善的管理制度，对风险进行合理的规避。
二）政策与法规完善。
房地产行业与人民生活有着密切关系，必须要健全与之相关的法律法规体系，促进其稳定健康发展。房地产行业存在供小于求的一个重要原因是投机性需求大量存在，必须要采取一定措施来抑制投机性需求，从而将房价控制在合理稳定的范围内。如利用税收政策，对空置房与投机行为征收较高比例的税，通过提升投机行为成本从而将房价稳定在一定范围内，从而促进市场向着规范化方向发展，确保市场参与者合法权益得到应有的保障。
三）控制信贷规模。
商业银行往往更容易受到商业利益的**，需要**在管理措施上加大力度，通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制，也可以依据区域不同，从总体上对信贷进行分配与管理，对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制，通过加强对资金管理，将风险进行转移与分散。
四）完善监管与发展机制。
除过依靠半法律的手段进行规范外，还需要建立长期平稳发展机制，要实现机制的有效与长期性，就必须要回归住房的基本属性——居住，完善住房保障制度、完善城市建设规划、完善财政体制，确保在政策发生变化时，市场能够保持稳定。房地产市场监管也是工作的一个重要方面，要发挥宏观调控的作用，发挥**职能，及时了解市场状况，对发展趋势进行科学的**，及时发布信息并对开发商投资进行合理引导。
五）加大金融行业对新兴产业、实体经济、现代服务业的支持力度。
我国经济正处于结构调整与转型时期，新兴产业发展需要大量资金，而当下的情况下资金投入量不足，产业发展速度较慢。金融行业要将重点转移到结构调整工作中来，提升对实体经济的支持力度。在对现代服务业支持方面，金融行业自身处于服务行业的核心，要鼓励商业银行大力创新，提升资金的利用效率。
房地产金融无论是对房地产行业还是对金融行业都有重要的影响，为了促进房地产金融健康持续发展，需要结合到我国房地产行业发展的实际情况，从影响房地产金融行业发展因素入手，通过经济、政治、法律手段对其进行规范与约束，从而促进房地产金融的持续长远发展。
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