房地产营销复习资料期末。
第一部分：需背诵内容。
1. 房地产的含义：可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。p1
2. 房地产开发的含义：在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为。p4
3. 可行性研究的内涵：可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资环境和条件的调查和研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。
房地产开发项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境以及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。p17
4. 资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的投资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为先进流出，用一计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考查项目资本金的盈余能力。p33
5. 偿债备付率：项目在借款偿还期各年内用于还本付息与当期应还本付息金额的比率。p39
偿债备付率=
6. 房地产项目开发经营方案比选的主要步骤：
1）进**地产项目策划，提出各种可供选择的开发经营方案。
2）对各单方案的财务进行可行性分析。
3）对各财务可行的开发经营方案进行比选，选出一个满意方案和一个备选的较满意方案。
4）对满意方案进行不确定性分析。p40
7. 开发期间的异同与比选指标的选择：
1）可供比较的方案开发经营期相同的比选指标的选择。可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值中的一项指标进行方案比较。
2）可供比选方案的开发经营期不同时比选指标的选择。一般宜采用等额年值指标进行比选。p40
8. 项目可行性研究报告的写作要点：
1）项目概况；
2）市场调查与**；
3）规划设计方案的选择；
4）项目开发经营周期的确定；
5）项目投资估算；
6）项目收入估算；
7）投资计划于资金筹措计划；
8）经济评价；
9）不确定性分析；
10）结论与建议。p51
9. 土地的出让方式：
1）征收或征用。
2）国有土地出让。三种：生地（未七通一平）、熟地（已七通一平）和毛地（需要动拆迁）。
10. 土地使用划拨的含义：土地使用权划拨，是指县级以上人民**依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。p59
11. 土地使用权出让方式（招、拍、挂、协议）：
1）协议出让国有土地使用权；2）招标出让国有土地使用权；3）拍卖出让国有土地使用权；4）挂牌出让国有土地使用权。p60
12. 房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径：
1）通过划拨的方式取得生地土地使用权；2）通过出让方式取得熟地使用权；3）通过出让方式取得生地的使用权。p67
13. 拆迁纠纷的处理：
1）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式：①行政裁决；②依法起诉；
2）达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式：应当采用仲裁（一裁终局制，拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议）或诉讼的方式来解决，若未达成仲裁协议，拆迁人可向人民法院提起民事诉讼。p73
14. 房地产投资风险及抗风险措施p81-p84：
26. 房地产市场营销的基本概念：房地产开发企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动，以及这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会和管理过程。
p194
27. 房地产开发项目营销策划书的主要内容：
1）项目概况；
2）市场调查；
3）市场细分与目标市场选择；
4）房地产产品定位；
5）租售计划：a.租售渠道，b.租售**，c.租售周期与租售比例，d.财务评价；
6）市场推广工作；
7）租售工作；
8）租售后服务。p195
28. 房地产项目定位：
1）客户定位；
2）产品定位；
3）形象定位：找到该房地产项目所特有的、不同于竞争对手、能进行概念化描述、通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。p195
29. 市场调查与分析的内涵：（调查）接受委托者的委托，根据调查目的，采用适宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。
（分析）对调查得到的原始资料和数据进行**和分析。p223
30. 资料**与市场调查方法p223：
31. 德尔菲法工作过程：
1）提出所要**的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家。
2）各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的**意见，并说明自己主要使用哪些资料提出**值。这些意见要以书面形式返**查人员。
3）将各专家的第一次**值说明列成表，并再次发给给位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断。
4）将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次修改。最后，综合各位专家的意见便可获得比较可靠的**值。p226
消费者决策过程：
1）消费者对产品的判断大都是建立在自觉和理性基础之上的。
2）消费者的评价行为一般涉及产品属性、品牌新年、效用函数和评价模型。
3）在消费和决定消费之间，起作用的两种因素：别人的态度和意外情况。p255
第二部分：计算。
1.某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。若果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
如果在10年经营期内平均通货膨胀率为5%，求该公司投入该项目的实际收益率是多少？（注：计算公式：
（1+ra）=（1+rr）+（1+rd），其中ra为名义利率，rr为实际收益率，rd为通货膨胀率。）
本题目中：注：1）净现值（npv）=
2）本项累计净现值=前项累计净现值+本项净现值（初始净现值和累计净现值均为-20000）
1. 财务内部收益率（firr）=18%+=18.58%
2. 实际收益率=-100%=12.93%
1.投资**期=（5-1）+=4.84年。
投资**期=（出现正值的年份-1）+
注意：分子为：出现正值前一年累计净现值的绝对值）
3. 某房地产开发商向银行借款2500万元，期限为2年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商该为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
解：按季度付息（单利）：2500×（8%÷2）×（4×2）=400万。
时间价值（复利）：2500×（1+8%÷4）^8-2500=429.15万元。
4. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
求投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。
解：投资利润率=年平均利润率/项目总投资=650/（4500+1500）=13%
资本金利润率=年平均利润率/权益资本=650/1500=43.3%
资本金净利润率=年净平均利润/权益资本=500/1500=33.3%
5. 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别计算一年1次复利计息，一年4次按季度复利计息，一年12次按月复利计息一年后本息和和实际利率。
解：一年1次：1000（1+12%）=1120元 r=120/1000=12%
一年4次：1000（1+3%）^4=1125.51元 r=125.51/1000=12.5%
一年12次：1000（1+1%）^12=1126.83元 r=126.83/1000=12.68%
6. 某家庭以4000元/平方米的**购买了一套建筑面积为120平发米的住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，如果该家庭在按月等额还款5年后，于第六年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第六年开始抵押贷款月还款额是多少？
解：月贷款利率r=0.5%，贷款额p=4000*120*70%=3600元。
还款p1=80000元。
每月少支付a1==888.16元。
原本每月应还款a==2835.36元。
第六年开始，月还款额为：a2=a-a1=1947.2元。
房地产营销期末
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