湖南农业大学工学院工程管理专业。
课程设计。课程设计名称： 建设项目财务经济评价
班级： 工程管理二班。
姓名石庆。学号： 3221
2024年 11 月 21 日。
课程设计名称：房地产项目初步可行性研究。
一、课程设计目的：通过课程设计，熟悉掌握房地产市场调查方法和项目策划方法，工程经济学的基本原理和方法，能运用所学知识进**地产项目可行性研究。具体包括：
1、 掌握房地产市场调查问卷和楼盘调查编写方法。
2、 熟悉房地产市场调查方法和技巧。
3、 熟悉房地产市场调查数据统计分析方法。
4、 熟悉房地产市场目标市场选择方法。
5、 掌握房地产市场定位方法。
6、熟悉房地产项目成本费用的构成及其用途。
7、掌握成本估算的方法。
8、熟悉销售收入、利润、税金等概念，掌握销售收入、利润、税金的计算方法。
9、熟悉财务评价的基本步骤。
10、掌握现金流量的构成与现金流量表的编制。
11、掌握财务评价基础数据的测算。
12、掌握工程项目静态动态评价方法。
二、课程设计进度安排：
本设计按教学计划安排，共2周。
第1天， 编制楼盘调查表和市场调查问卷。
第天，进行楼盘调查和市场问卷调查。
第4天，进行楼盘和调查问卷统计分析。
第5天，根据统计分析进**地产项目市场细分，目标客户群定位及房地产产品定位。
第6天，根据房地产产品规划，进**地产项目成本费用的估算。
第天，进行相关经济指标的测算和分析。
第9天，初步审查设计成果，对设计进行修改完善。
第10天，整理完成课程设计。
三、课程设计内容要求：
1. 内容要求：
（1）2024年长沙市房地产市场分析。
（2）该项目所在区域房地产市场现状分析。
3）房地产项目市场定位及规划。
（4）房地产项目相关经济指标的测算和分析。
（5）房地产项目可行性分析。
（6）结论。
2.内容提纲：
（1）项目概括。
（2）2024年长沙市房地产发展现状及需求分析。
（3）项目规划：
a.土地所在地周边房地产发展现状（根据楼盘调查进行说明）
b.消费者需求特点。
c.项目定位：目标客户群、产品核心利益的追求（核心产品定位）
形式产品定位及附加产品定位（重点）
d.项目营销策略：开盘时间、销售节奏的控制及不同时期的销售**。
（4）房地产项目经济可行性分析。
包括各种成本估算表及现金流量表，进行经济指标的分析，判断项目是否可行。
（5）社会影响分析。
（6）结论及建议。
备注：房地产市场调研6-8名同学为一组进行，相关房地产市场研究部分内容要求参考房地产市场研究作业相关内容，一组的同学市场研究的内容可以一致，相关经济可行性分析每名同学独立完成。
1项目概况。
1.1基本情况。
大和齐家地产。
地理位置：芙蓉区沙湾路1688号。
交通位置：位于芙蓉区白沙湾路和荷花路的交汇处（浏阳河风光带文化公园旁），邻人民东路，通远大路，道路系统四通八达；西由荷花路直连长沙火车站，南由白沙湾紧接武广高铁，出行十分便捷。
周围交通： 公交线路等。
紧邻地铁2号线、5号线与6号线。
距地铁2号线古曲路站仅300米，距地铁2号线万家丽站仅500米。
开发商：长沙大和齐家地产开发****。
**商：自然力。
设计单位：湖南方圆建筑工程设计****。
施工单位：长沙市富湘建筑****。
物管单位：创新物业长沙公司。
项目东临浏阳河、南望圭塘河，是城央极为罕见的双河环抱社区。东临浏阳河风光带，恰当隔离喧嚣，凭添无限美景，更增大量观光、休闲、娱乐设施。浏阳河休闲产业带，兼享产业带带来的巨大升值空间。
南临浏阳河文化公园，绿树簇拥，碧水环绕。
周边配套设齐全，有超市百货：大润发、沃尔玛、步步高、人人乐、家润多；有建材家居：万家丽、好百年、欧亚达、通程outlines；还有中西餐厅：
新长福、新玉楼东、麦当劳、肯德基、必胜客；以及医疗门诊：旺旺医院、马王堆疗养院、湘雅附。
二、黄兴医院；更有知名学校：芙蓉中学、长郡育才二小、高岭小学、育英小学、东郡小学。配套设施齐全丰富，方便生活起居。
旨在利用天然的主舵两河一湾的地理优势，以“人与自然的和谐相处”为理念，提倡“大和”思想，打造“真正自然、健康、惠民、便利的经济适用房”。让居民享受大自然和都市生活的融合，营造“采菊东篱下，悠然现南山”的氛围；让普通老百姓都有经济便利的房子居住，让“小家其乐融融，让大家团结一致”。
1.2各项经济指标。
表1-12 投资环境及市场分析。
2.１投资环境分析。
2024年国民经济发展势头良好，据初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%。2011上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.
9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。
全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。全国房地产开发景气指数为101.
75。房地产趋势仍旧乐观，有充足的潜力可挖掘。
2024年1月26日，***总理温家宝主持召开***常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。在这些政策的综合作用下，前三季度房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多。而这正是我们开发经济适用房的好时机，要把握好挑战，在挑战我创新，求得生存。
而从供需关系来看，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均一套尚有一定距离，并且受投资渠道不畅，通货膨胀、人民币升值压力、热钱流入等的影响，促使房地产的需求量增大，房地产市场仍有较大需求，可开发潜力大。
1）地块环境分析。
1）地块周围环境。
项目位于芙蓉区白沙湾路和荷花路的交汇处，邻人民东路，通远大路，道路系统四通八达；西由荷花路直连长沙火车站，南由白沙湾紧接武广高铁，出行十分便捷。周边房地产开发区较多，形成新兴开发区。
2）交通条件。
附近公交车便利等），紧邻地铁2号线、5号线与6号线，距地铁2号线古曲路站仅300米，距地铁2号线万家丽站仅500米。
3）配套设施。
项目设有13层居民住宅楼4栋，地下一层为停车场，其中两栋地上一层为商铺。住宅楼为经济型适用房，既适合家庭居住，也适合大学毕业生、新婚夫妻或白领居住，特别为刚就业客户提供经济房。
2）项目环境优劣分析。
1）优势。项目主打经济适用房，符合当前形势，迎合市场。
项目融合自然与生活为一体，惬意安谧。
项目周边配套设施相对完整，交通便捷。
项目周边的各个开发区对本块地的发展有比较大的促进作用。
2）劣势。项目所在地相对人口密度较低。
项目规模较小，对发展有一定影响。
3）机会。随着地铁的建成及周边的开发和配套设施的完善，本项目的环境优势将渐渐体现。
随着毕业生逐渐增多，购房需求量增大，家庭对经济适用房也愈来愈青睐，本项目将获得更大的发展机会。
4）威胁。当地人对本块地的认识和评价相对不高，还要进行有力的宣传。
项目周边楼盘较多，竞争大。
2.2市场分析。
1）gdp保持较快增速，经济势头良好
自2024年以来，长沙gdp一直稳定增长gdp增长幅度稳定在14%以上的水平。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展。
2）固定资产投资增幅较大，城市化进程加速。
随着2024年经济的继续回暖，长沙地铁号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，长沙城市建设正进入一个快速发展的时代。
2024年第一季度，房地产市场不但遭遇限购、**控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。在调控政策的紧锣密鼓下，作为二线城市的长沙，3月4日和31日分别出台了限购细则和限涨目标，但市场对政策的敏感程度远不如一线城市，一、二季度成交量不降反升，且**相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。
1)商品房**情况：上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.
87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。
内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.
11万㎡，同比减少16.94%。内五区新增上市量同比大幅下降，特别是天心区、雨花区尤为明显；三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上，仅望城新增上市量小幅下滑。
2)商品房销售情况。1-5月，长沙地区新建商品房累计销售备案854.77万㎡，同比减少8.
18%；其中，内五区新建商品房累计销售备案598.51万㎡，同比减少4.98%。
截止6月25日，6月前四周长沙全市新建商品房网签82.76万平方米，7805套；长沙上半年住宅成交共41396套，444.89万平米，同比**34.
87%，均价6014元/平米，同比**23.16%。
3)商品房**情况。2024年上半年长沙房价仍然保持**态势。岳麓区的楼市均价为5681元/㎡，平均每月**78元/㎡。
经开区的楼市均价为4753元/㎡，平均每月**141元/㎡。开福区的楼市均价为7220元/㎡，平均每月**78元/㎡。芙蓉区的楼市均价为8323元/㎡，平均每月**158元/㎡。
天心区的楼市均价为6848元/㎡，平均每月**103元/㎡。雨花区的楼市均价为6930元/㎡，平均每月**135元/㎡。如果按月来看，1月内五区新建纯商品住宅备案均价为5105元/㎡，2月内五区新建纯商品住宅备案均价为5889元/㎡，3月内五区新建纯商品住宅备案均价为5529元/㎡,4月内五区新建纯商品住宅备案均价为5021元/㎡,5月内五区新建纯商品住宅备案均价为 6579 元/㎡,6月内五区新建纯商品住宅备案均价为7180元/㎡。
长沙市“限购令”没有限购商业地产，加强了非住宅市场**的**预期，6月商业地产均价持续**。1-2月内五区非住宅备案均价累积数为8640元/㎡，3月则升为11925元/㎡。从市场反馈来看，限购之后，高品质商业地产的积极入市抬高了均价。
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