房地产市场营销 2

大营销观念，即在房地产项目早期开发时，导入营销的观念组织和实施产品的生产和**。

swot，是strength(优势）、weak(劣势）、opportunity(机会)、threaten(威胁）的意思。

德尔菲法就是函询调查法。

具体做法是：将所要**的问题和必要的背景材料用信函的形式向专家们询问，得到答复后把各种意见加以综合归纳和整理，再反馈给专家，进一步征询意见，再次进行综合归纳整理和反馈，如此多次反复，直到**的问题得到较为满意的结果。

时间序列分析法是根据市场过去的变化趋势**未来的发展，它的前提是假定事物的过去全部同样延续到未来。

市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场（总体市场通常太大以致企业很难为之服务）划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。

无差异市场营销策略，是指推出满足有关细分市场共性的单一产品，并运用单一的市场营销组合，力求在一定程度上适合尽可能多的顾客要求。

低开高走调价策略就是随工程形象接进度或根据销售进度情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是**有计划定期提高的定价策略。

现金折扣指房地产企业对当时或按约定日期付款的顾客给予一定比例的**折扣，目的是鼓励买方提前付款，以尽快收回贷款，加速资金周转，利息是折扣的**。

公共关系是利用各种传播手段，同包括顾客、中间商、社区民众、**机构以及新闻媒介在内的各方面公众沟通思想情感，建立良好的社会形象和营销环境的活动。

高开低走调价策略是开发商在新开发的楼盘上市初期，以**开盘销售，迅速从市场上获取丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快将投资全部收回。

市场营销观念和推销观念的异同：

推销观念注重卖方需要，以公司现有产品为出发点，要求大力推销与**，以实现有利的销售。其实质仍然没有摆脱以企业为导向的框架，仍然属于旧的营销观念。营销观念则注重买方需要，以目标顾客及他们的需求、欲望为出发点，通过融合并协调那些影响消费者程度的营销活动，来赢得和保持顾客。

因此两者不能混为一谈。

市场细分的作用：

1）有利于选择目标市场和制定市场营销策略。

2）有利于发掘市场机会，开拓新市场。

3）有利于集中人力、物力投入目标市场。

4）有利于企业提高经济效益

房地产市场调研的重要意义：

1）房地产市场调研是企业进行经营决策的必要前提。

2）房地产市场调研是改善企业经营管理，提高市场竞争力的主要途径。

3）房地产调研也是企业进行竞争的必要手段。

4）房地产市场调研是进行**的必要条件

房地产**的组成部分：

1）生产成本：包括土地征用费、拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、小区非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息。

2）计划利润。

3）税金：包括营业税、城市维护建设税。

4）住宅楼层、朝向和地段的差价：包括楼层差价、朝向差价、地段差价

差异化战略。

所谓差异化战略，就是项目要形成一些在房地产业内具有独特性的东西（产品或者服务）。实现差异化战略可以有很多种方式。例如设计或品牌形象、外观特征、客户服务及其他方面的独特性。

最理想的情况是使项目在几个方面都能独树一帜。

实行差异化战略，能够很好地防御五种竞争力量，在行业中获得超过一般水平的利润。这主要表现在以下几个方面。

顾客对好的产品有一种消费的忠诚性，当这种产品的**发生变化时，顾客的敏感程度很低。生产该产品的企业便可以运用产品差异战略，在与同行业的竞争中形成一隔离区域，从而使自己免受竞争的侵害。同时，产品差异化能增加边际收益，降低企业的成本。

1）顾客对品牌的忠诚度给竞争者形成了强有力的障碍。其他开发商想进入该行业则需要克服这种产品的独特性。

2）产品差异可以借助于其所产生的边际收益，增强企业对**者讨价还价的能力。

3）由于购买者别无其他的选择，对**的敏感度程度又低，从而使得企业可以运用产品差异战略来削落购买者的讨价还价能力。

4）由于企业极具特色，又赢得了顾客的信任，便可在与替代品的较量中，比其他同类企业处于更有利的地位。