一、地块分析 4
1.1地理位置 4
1.2交通区位分析 4
1.3周边配套设施 5
1.4建设条件 6
1.5项目初步定位 6
二、市场机会分析 7
2.1营销环境分析 7
2.2经济环境分析 9
2.3.1南山区常住人口 10
2.3.2家庭户人口 10
2.3.3年龄构成 10
2.3.4各种受教育程度人口 11
2.3.5常住人口的地区分布 11
2.4消费者分析： 13
2.4.1消费者心理类型 13
2.4.2目标客户分类 14
2.5.1地块周边近期新楼盘 16
2.5.2周边楼盘调查 17
2.5.3竞争分析 18
三、stp营销 19
3.1市场细分 19
3.2市场定位 19
3.3目标市场选择 19
四、swot分析 20
4.1项目优势 20
4.2项目劣势 20
4.3项目机会 20
4.4项目威胁 20
五、4ps 21
5.1产品策略 21
5.1.1核心产品 21
5.1.2形式产品 22
5.1.3期望产品 24
5.1.4附加产品 25
5.2**策略 25
5.2.1定价策略 25
5.2.2交房策略 25
5.3渠道策略 26
5.3.1广告推广策略 26
5.3.2销售组织策略 27
5.3.3销售团队培训计划 27
5.4**策略 29
六、公共关系活动 29
6.1、主办方协办方 29
6.2首届大赛概要 30
6.3公共关系活动内容 30
6.4公共关系活动目的 30
凝萃轩”位于深圳市南山高新区填海六区，东衔科技公园（规划中）、西傍白石路、南靠滨海大道、北至学府路、地块由科园路划分为南北两块，楼盘与后海金融总部经济中心仅一路之隔。后海金融总部经济中心是按国际港湾规划标准，依托深圳湾的滨海长廊带、深港口岸、体育配套、商业文化中心，打造的后海金融总部中心；本楼盘处于高新技术产业园南区，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，园区内的科技企业聚集，从事科技研发的人员众多。此外，楼盘所处的整个片区还与深圳市**的建设绿色宜居，低碳健康的滨海中心城的城市规划思路相适应，与该区主导的商务金融业、文化产业、口岸服务为主的区域性现代服务业，中高档居住及配套服务业的功能定位相匹配。
该地块毗邻海岸城这一成熟商业圈，与深圳大学南校区隔路相望，完整的商业配套加上深厚的人文气息使得该区域呈现出极佳的人居氛围。因而楼盘所处的地块的升值潜力巨大，未来的发展价值难以估量。
公共交通优势不明显，周边配套写字楼投入使用后，公共交通后续发展空间大。靠近滨海大道、后海大道，自驾车出行方便。
学校：北师大附中，北师大附小，学府小学，学府中学，深圳大学，深圳大学幼儿园等。
**：海岸城购物中心圈，茂业百货，海雅百货购物圈。
公园：文心公园，深圳大学文山湖，海文花园，创世纪滨海花园。
银行：中国银行，招商银行，广发银行，花旗银行等。
医院：南山医院。
凝萃轩与周边现有住宅区分布：
该地块总占地面积为12.30万㎡，项目地块呈规则块状。地块的东西有科园路穿过，划分为南北两块。
项目初步定位为中高端楼盘，以中小户型为主，少量大型户型。规划低容积率，高植被覆盖率的宜居新型楼盘。以建造新型的户主关系、新型的社区组织形态为规划目标。主要面向高新技术从业人员。
2.1.1宏观经济现状分析与**---采用保守型战略。
深圳市房地产现状分析（数据**2007-2012统计年鉴）
线性二次移动平均法**未来房地产销售情况。
分析：用线性二次移动平均法可**2024年到2024年，深圳市房地产市场的销售面积还是保持着平稳的增长。在经历了**先后出台打压性房地产政策调控（提高首付比例，紧缩房贷）后未来预期销售仍然明朗，但相关政策（空置税）仍在讨论中。
故本公司采取保守型战略，将地块分为一期与二期先后开发。
2.2.1南山区经济环境的现状及发展趋势（南山**）
南山区**“十二五“目标为2024年人均gdp30万元，人均可支配收入目标为51075元。2024年，高新技术产品产值达1380亿元。其中，具有自主知识产权的高新技术产品产值达780亿元，占全市的27.
6%。辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，聚集了包括2000多名博士在内的5万名高科技人才。
2.2.2深圳市高新技术产业现状（数据**统计年鉴）
分析：由图表可知，深圳市高新技术产业保持着高增长，从业人员保持平稳快速增长，而深圳市的高新技术产业集中在南山区，而南山区的高新技术产业又集中在科技园，表明科技园存在着大量的高新技术产业从业者。高新技术产业者薪酬高于普遍水平，对住房要较高要求，这些从业者对住房需求亟需得到满足。
（刚性需求明显）
2.3人口分析（2024年人口普查）
全区常住人口[2]为1088345人，同第五次全国人口普查2024年11月1日零时的722095人相比，十年共增加366250人，增长50.7%，年平均增长率为4.2%。
全区常住人口中共有家庭户[3]397574户，家庭户人口为863757人，平均每个家庭户的人口为2.17人，比2024年第五次全国人口普查的2.56人减少0.39人。
全区常住人口中，0-14岁人口为125886人，占11.6%；15-64岁人口为937673人，占86.2%；65岁及以上人口为24786人，占2.
2%。同2024年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重上升1.48个百分点，15-64岁人口的比重下降 2.
39个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.91个百分点。
全区常住人口中，具有大学（指大专及以上）程度的人口为427986人；具有高中（含中专）程度的人口为280952人；具有初中程度的人口为227720人；具有小学程度的人口为85512人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。
分析：近十年间南山区人口增长超过50%，增长迅速，迅速人口增长反映了住宅需求的增长。全区的受教育程度大学以上占到人口总数的39.
32%,人口组成的教育素质较高。南山区又集中一大批高新技术企业，受教育程度大学以上比例应高于平均水平，受教育水平越高，住宅的质量需求越高。
1)圈地心理：
有钱进行投资，有的看好一些好的地段且**较低短时间增值较慢的进行购买，等到涨价后自己所投资的就翻倍**了，再有房地产一般不会贬值，即使贬值还是会再涨。
房地产市场营销
市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法 我是在市场营销的熏陶下成长的 市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。一 市场营销的概念 市场营销的观念的核心是 了解消费得的需求，运用合适的产...
房地产市场营销
当前房地产市场营销模式的 目前，房地产企业面临土地资源稀缺 住房需求下降 房产 持续 住宅空置率升高的新形势。因此，创新房地产营销策略，提升顾客满足度，在准确定位的基础上进行差异化战略，实施全面质量营销模式势在必行。房地产形势营销策略全面质量营销。一 房地产营销面临的新形势。资金 土地和消费者是房地...
房地产市场营销
产品观念阶段。含义 由于购买力的限制，消费者最喜欢那些高质量多功能有特点的产品，产品观念已生产为中心，忽视市场的存在，以消费者愿意出 购买最优质产品为目的。特点 1.生产与质量是企业经营活动的基本出发点2.提高质量和产量是提高企业经营绩效的主要手段3.不重视消费者的需求与产品推销。推销观念阶段。含义...