[,第一章市场形势分析】
一、东北区域分析。
一）某东北区环境分析。
以“主导向南，拓展东西”为城市发展方向。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为个城市分区及两个风景区：
老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈瘦西湖风景区、扬子津风景区。
本项目位于史可法路与老虎山路的交汇处，属东北区的核心地段。区域东临古运河风光带，西依蜀冈瘦西湖风景区，生态环境优良。项目位于老城区外沿，南临风光秀某漕河，北面是历史悠久的邗沟，人文气息浓郁。
二）城市建设用地布局规划。
从某市规划局相关资料获悉，某城市建设用地布局规划以年为规划基准年，近期至年，远期至年，远景至本世纪中叶。规划范围分四个层次：市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区。
东北分区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市规划区。融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市域。东北分区有配置完善的商业、文化、娱乐设施；史公祠、工艺美术馆、某民族工业展览馆、水展览馆等文化设施将形成市民文化中心。
区内集聚商业、金融、人文、餐饮、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素，逐步打造成为集休闲区、现代商务购物旅游及生活居住于一体的热点区域。
依托东北区域的总体规划建设，御河苑、阳光水岸等一批楼盘，以及友谊广场、地块等商业配套设施的建设和完善，使得该区域房地产市场的开发，一改此前被“冷落”的尴尬境地，目前已初具规模形象与气候。
但必须清醒地认识到，东北区虽然具备较好的硬件条件和城市规划前景，但区域经济基础相对薄弱，且近期总体开发力度一直滞后于除老城区外的其他区域。对于本项目而言，是机遇与挑战并存。
三）项目所属区域某突出，为项目开发提供了必要基础。
项目所属的东北分区东西环绕古运河风光带及蜀冈瘦西湖风景区，生态环境优良，人文气息浓郁。便捷的交通环境将极大地促进区域社会经济的发展，同时本区域距离市中心文昌阁商圈较近，并且周边集中了电厂、学校、医院、金融单位。依托东北区较好的硬件条件和城市规划前景，本项目具备较好的销售机遇与某。
二、项目市场竞争分析。
一）项目周边房地产状况分析。
项目位于某城区的东北区，漕河路北侧，史可法路西侧。
区域逐步复兴。
史可法路为东北区连接主城区的主干道，南向越护城河而接国庆路，目前正在进行拓宽改造。史可法路拓宽改造工程南起盐阜路，北至邗沟路，全长米，改造后盐阜路至梅岭路段道路宽度为米，梅岭路至邗沟路段道路宽度为米，其中机动车道宽米，绿化分隔带宽－米，慢车道及人行道宽度为－米。排水系统为雨污分流。
漕河路对城市的贡献是多方面的，由于瘦西湖的特殊地位，过去市区文昌路以北一直缺少一条贯穿东西的城市干道，而漕河路的扩建改变了这一状况，其向西与友谊路打通，并通过平山堂路与扬子江北路相接，城市北区东西向走廊已经形成；另外邗沟路工程正在扩建，加上已经建设完工的运某路和友谊路，三纵两横交通网支撑起某东北城区的框架。
漕河路以北、老虎山附近的区域目前主要是以工业为主，随着城市改造和拆迁量的提高，市职业大学的搬迁和油田的入驻，该区域住宅的需求量尤其是中高档住宅的需求量会进一步提升，但该地区一直缺少一个高档的社区来满足市民的居住消费。从居住氛围来讲，由于该区域有数个建设较早的成熟社区，安庄新村、竹西花苑、梅花山庄早已建成入住，人气相对比较旺盛。
此外，该区域是某最为古老的城区之一，更是某文化的发源地，早在春秋时期，吴王夫差在此地挖邗沟、筑邗城，奠定了城市的基础，古老的城市底蕴让很多居民留恋。
从房地产角度来讲，该地段的升值潜力无疑是受到关注的另一个原因，市建设局有关人士介绍，该区域在某房地产起步较晚，但却是改建力度最大、城某展最为迅速的一个地区，从规划上来讲，这个地段发展的态势非常好，漕河以北、邗沟以南在未来的数年内将会兴建一大批住宅项目。尤其是老虎山附近，本就是某城老的住宅区，通过改造，周边自然环境无可比拟的，通过漕河路或邗沟路向西不远就是瘦西湖、蜀岗风景区，古运河风光带、漕河风光带、邗沟风光带环绕周围。
东联新兴热土。
在年月日举行的土地拍卖会上，总共推出的个地块中有块在地处某的东北区，有专家分析，这可能是东北区房地产全面启动的一个信号。
某的规划思路是主导向南、西进东联，但纵观这两年某的城市发展，可以说西进有余而东联不足。城市东、西发展的差异在去年达到了顶峰，一方面，西区不断有新的房产项目落户，房价高位运行，另一方面，东北区和主城区由于隶属某老城区，受古城保护的影响，可以推出的地块本就不多，再加上某些房产项目由于拆迁问题延迟交房，西区一支独秀的状况一直无法改变。
相关人士表示，目前某西区房地产发展已经相对成熟，已经走出**引导的阶段，某的远景规划目标是″双百″（人口过百万、面积过百平方公里）大城，光靠西区的发展是无法支撑整个城市的基本运营，在某西区之外，目前最现实的发展方向就是东联。
事实上，东北区的种种某决定了其在今后发展的潜力，在结束不久的某房地产发展论坛上，市**研究室王军志表示，某东区及北区对某城市来说，是不可多得的拓展区域，它至少有几个有利条件：东北区是水路、公路、铁路的三个交汇点，东北区拥有优良的水环境，构建亲水城市是未来城市发展的高品位追求，建设水文化城是当今的时尚，而东部三条大河贯穿南北，呈川字型分布，是不可多得的天然资源，虽然在这一区位建设成本较高，但带来的城市形态必定是高品位的。从**推出地块的区位来看，目前已经迈出了发展东北区域的第一步。
二）项目竞争对手分析。
直接竞争对手分析。
阳光水岸个案竞争详细分析。
御河苑竞争分析。
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