某·某营销推广方案。
某策划概论。
概观宝湖周围楼盘项目的主诉求，都脱离不了水景因素，因为这个版块冲着水景卖点形。
成的聚集开发效应，因此如何突破是重点，在定位和推广策略上，我们坚持：
自然水景作为基础，在此之上表达一种强势高贵**形象，一种高端原生的生活概念。
使产品先天资源优于同区域项目，更在居住品位与理想上脱颖而出，站到另一定的高度。
一、前期分析。
. 年某住宅市场发展分析。
据市住房保障局统计资料：
◇ 某市年上半年房屋新开工面积：万，同比上升，其中住宅新。
开工面积为万，同比上升。
◇ 新建商品房销售面积：万，同比上升，其中住宅销售面积为万，同比上升。
◇ 核准上市预售的商品房楼盘幢，面积万，同比上升。其中住宅。
幢，面积万，较上年同期上升。
◇ 市辖区各类房屋销售合同备案面积：万，同比减少其中住宅为。
万，较上年同期增长。
结论。由此可见：年下半年房地产开发建设仍然保持增长态势，商品房供给与上半年相比。
将会有较大增加，销售量也将出现回升，商品住房**仍会呈**趋势，但涨幅与上半年。
相比会有所下降，但某市房地产市场仍然会保持理性、可持续发展状态，总体上持谨慎。
乐观的态度。
. 宝湖大版块竞争楼盘分析。
结论：）周边楼盘**上多层以凯尔·福邸占某，小高层**势均力敌较稳定，独凯尔·福邸高层为元，而诸楼盘都定位为中高档住宅。本案均价定位元，可见档次之高，周边楼盘难于比肩。
周边楼盘的开发品牌实力应艾伊水郡为首，其开发商某民生地产资金雄厚，金牌资质，其次为东方尚都。其他楼盘无法与之相比。而本案即某的又一鼎盛之作。
周边楼盘除东方尚都以现代欧式建筑风格文化**、长兴花园以“离尘不离城，高贵不必贵”为设计理念之外，其他楼盘的广告文化宣传都以临水而居、湖滨而生为主的景观住宅。所以，本案应更深层次地挖掘项目本身的独特卖点，以区别于竞争楼盘。
. 某初步规划评析。
地块：宝湖景观地块用地：㎡
业态：花园洋房、带电梯多层、普通多层、小户型高层、公寓、集中商业、酒店、幼。
儿园。 项目。
某。景观环境某，万平米宝湖、唐徕渠景观水道、艾依河景观带，景观布局均匀，自项目东边到项目西 ——东（唐徕）——中（宝湖）——西（艾依河）。
地段某，**对宝湖生态公园规划相当庞大，规划投资亿打造休闲商务旅游区。
建筑某，项目多元业态，花园洋房、带电梯多层、普通多层、小高层、公寓、集。
中商业、酒店、幼儿园。
、首先从生活配套上相对竞争楼盘要好，配套酒店、商业、幼儿园、公寓，小区。
规划户，个停车位，自行车位；
、从物业档次说，本项目以花园洋房、带电梯多层树立了高端形象。
、另外规划布局，项目整体外观高低错落，组团搭配，更胜对手。
品牌某，某集团是自治区一流大企业，会给很多客户信心保证，业主身份面子。
的体现。劣势。
）公交线路不多，出租车也相对较少，居民出行不太方便。
）缺乏日常生活中的商业配套，影响生活品质。
距离市中心较远，部分客户有排斥心理。
小高层，景观面不好。
机会。地段升值潜力大，周边楼盘逐渐增多，将形成规模居住区，各种生活配套、市政配。
套将会出现。
）项目道路交通便利宽敞，交通环境好。
）宝湖公园经过年多的开发培育，已渐现诱人美丽景色。
）真正的湖居生活，引湖水入小区布景，形成是一大卖点。
威胁。与艾依水郡仅一路之隔，两个项目各个指标旗鼓相当，是最大劲敌，还有西边长兴。
花园。）项目小高层没有太多竞争某，周边凯尔·福邸，湖映康城，会带来一定销售威胁。
项目条件及资源分析。
）**的宝湖公园某。
某**规划建设占地亩的"某市宝湖国家城市湿地公园"，委托世界一流的。
设计公司加拿大公司进行规划设计，项目计划年建成。
总投资亿元，公园总体规划占地亩，其中湖面亩，绿地亩， 绿地率，由森林、绿地、水上迷宫、浅水区四部分组成，分百米长桥、百米瀑
布、人造海滩等处景点。宝湖公园主要功能区包括四部分，即湿地生态区：天然湖。
泊湿地，人工林；文化公园区：唐徕古渠等历史文化遗迹；休闲健身区：提供攀岩、
垂钓、奕棋、游船等休闲健身活动；管理服务区：商务度假，旅游观光。
）某做创新型大户型。
某初步规划虽然开发多元化组团业态，迎合市场不同的需求，但是与目前市场供。
应产品形成雷同，没有差异化竞争产品，势必埋下“同质竞价”的尴尬。
. 市场热销大户型调查。
某人家经典热销户型。
四室三厅三卫一厨。
凯威·观湖国际主力户型。
跃层户型底层。
跃层户型上层。
六室四厅四卫二厨。
紫薇星座经典热销户型。
总结：纵观以上某市场热销大户型，其共有的特点是：
建筑面积大、可充分满足主人的各种居家生活需求；
户型设计更加突显人性化，完某考虑到主人的私密性，主次卧之间以卫生间为间隔；尤其是跃式户型，挑空的结合，上下层动静干湿的分离，更能彰显主人的尊贵感，是。
三、四口之家的理想居所；
充分利用每一寸空间，有效提高其性价比和得房率；
完某观景露台或阳台，无限扩展了主人的视野。
以上特点造就了这些大户型之所以在某市场上走俏热销的原因。
二、项目定位。
. 客群定位。
）花园洋房客户群：
城市顶级阶层 ——大中型国企老总、大中型私营企业主；某各类大中型商业、酒店、
餐饮、娱乐，还有通信、医疗、电器和银行等这类获利丰厚的行业老总与高管。另外还
有少量外地投资人，对某不可再生的稀有高端物业的投资置业，等待升值回报。
）带电梯多层客户群：
中上级阶层 ——大中型企业高管、高级白领（律师、记者、高级医师、**管理员、
国家高级公务员等）、****子弟、来某做生意的中小型私营业主等，以选择做第。
一居所为主。年龄在～岁为主，对水岸生态居住区域的偏好性大，工作地点在银。
川老城区、新城区，属于二次置业以上，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸。
的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生。
活品位与生活方式的认同。
这类人群所在的私营行业主要表现为：酒楼、美容院、饭店、装修公司、品牌服饰店、
商场、建材、建筑、矿业等。
）公寓客户群：
中产事业阶层 ——在某生活或者是工作的商务、管理的高层人士。这些人士因为。
在过去自己的生活环境中，类似的生活场所和功能的要求，已经有一定的定位，他们对。
自己的生活习惯，也希望有一种延续，这也是锁定的其中一部分人群。另外还有一部分。
时代所推崇的艺术家或精英。
）小高层客户群：
城市新贵客群—— 以后为主，—岁之间的白领、**公务员、经商人士及有。
着小资情调的青年夫妇；另外还有具备一定经济能力，以投资、娱乐休闲为目的购房者。
）普通多层客户群：
传统购房客群 ——普通积蓄买房群体、个体经营者、外地来银生意人为主的家庭；
这些人群更注重社区的生活便利性和舒适性。
. 产品规划建议。
为了实现项目利润最大化，市场去化速率快，品牌效应好，必须实现产品差异化策略入。
市，即需要引入创新型户型。
户型配比规划。
* 小高层做成层一户，挑空客厅的跃层大户型。
* 设计下跃式负一层，下沉式庭院。
* 平层增加露台单元。
具体的户型配比我们将在推广部分做详细阐述）
园区规划。）引湖水入园，实现均好性原则，将蜿蜒湖流灌入每栋楼的南面，形成“水环社区，户户亲水”的格局。
）高档社区应没有园区车位，全部建成地下车位，并且园区道路设计**车分流。
）地下车库设在小高层地下，有利于栋小高层居民的出行便利，促进小高层去化。
）花园洋房毗邻宝湖水岸一侧，做成滨湖休闲大道，设亲水码头，景观小品等。
）给花园洋房版块，加道蔷薇栅栏，突显尊贵不凡的境域。
如图：环绕水系图。
. 建筑形态定位。
建筑立面呈现一种现代、国际化的直线流畅，方块截面。业态有酒店、公寓、商业、学。
校、住宅，可以适当拔高自身，给客户一种梦想，业主买房，不光为住，还要享受智慧，更有品味。
提出：国际风情景观社区。
. 创新户型推荐。
错层。三房两厅 ㎡
三房两厅 ㎡
平层。四房两厅 ㎡
三房两厅 ㎡
三房两厅 ㎡
情景花园洋房三房两厅 ㎡
某地产项目营销报告整合方案
第一章市场形势分析 一 东北区域分析。一 某东北区环境分析。以 主导向南，拓展东西 为城市发展方向。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体 完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求为规划建设用地范围分为个城市分...
地产项目营销推广方案大纲
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