主笔人：张友凯。
一、红叶生态温泉旅游项目简介：
聊城红叶生态温泉旅游项目位于聊城市电厂西南聊莘路公里路西，是一个集温泉、健身、会议、餐饮、休闲娱乐为一体的大型市郊亲民旅游项目，总占地亩，号称省内最大的休闲娱乐会所。
主要服务项目包括：
1、 室内、外温泉浴：
温泉采于以下纯天然泉水，温泉本省的温度度，酸碱值，流量矿物成分等内在因子，直接影响了温泉的作用与疗效。有浸浴、日光浴、鱼疗浴、花瓣浴、香熏浴、中药浴、太极浴、盐浴等，大池个，小池约个左右，室外有儿童泳池一个和混水摸鱼区，面积较大。温泉浸浴可使肌肉、关节松弛，达到消除疲劳功能。
热浴可扩长血管，促进血液循环，加速新陈代谢常保青春。鱼疗又叫“亲亲鱼”，有**美容师的荣誉，能吸食人体新陈代谢的死皮，并把毛孔中的垃圾和细菌吸出，清除人体表面老化皮质，延缓**衰老，刺激神经，促进血液循环。让您在繁忙之余享受惬意情怀，远离尘嚣，涤荡思缕。
2、 餐饮：特色的二十口地锅和自助餐。
3、 住宿：三星级客房标间个，多张床位，可供团体使用。
4、 茶艺室：
5、 会议室：
6、 足疗、按摩：
7、 各种人造景点：
1） 四大名著文化长廊。
2） 一百单八将肖像。
3） 米葡萄藤长廊。
4） 十二生肖像。
5） 垂钓中心。
6） 赛狗场。
二、项目的分析：
本旅游项目，所需投资较大，各方面的因素交织在一起，优势、劣势、机会、威胁都比较明显，现在我们细细进行研究，以寻求良好的途径，创造效益：
1、 优势：
1） 地理位置优越：
从城区乘坐路公共汽车大约分钟可直接到达，乘坐私家车大约分钟到达，北临聊城发电厂，南临郑家工业企业，距张炉集公里左右，距天沐温泉度假村公里左右，地理位置相对较好。
2） 室内温泉，热带植物特色景点：
红叶的温泉都是在热带植物大展厅内，置身其中，仿佛到了热带，享受南方风情，尤其是到了冬天，更是给人以温暖舒适的感觉。
3） **便宜：
相对于天沐温泉元位的浴资**来讲，目前红叶温泉的浴资**为元位，而且近期是是赠票为主，基本属于免费状态。内部的服务几个也比同类的旅游服务场所低廉，成为亲民大众消费的不错选择。
4） 发展潜力大：
目前，红叶温泉的已开发项目不过是几项而已，待开发的土地面积还比较大，有很大的想象空间，但是需要持续大量的投资才可以逐步实现。
2、 劣势：
总体上来讲，这块项目已经运作了、年了，一直难以启动成功，其原因很多，因为运作一个旅游项目是需要花大力气和心思去实践的。从客观角度上来讲的话，项目的主要问题表现在以下方面：
1） 没有明确清晰的定位。
虽然形式上来看，目前已经有几个主要项目可供游人使用和享用了，但是对于整体亩地的大规划，目前好像还没有进行实质性的落实，这主要是因为项目主要领导人没有明确此项目的作用和用途，从而没有认真研究经营思路和经营范围，所进行的项目开发也缺少对于市场和客户的认真研究，没有在理性的基础上进行论证，盲目地进行投资，而造成目前项目在整体上缺少感官冲击力和吸引力！因为市场是由消费者说了算的，而不是项目说了算的！所以，我们的项目是否能得到市场的青睐，需要有明确的清晰的市场定位，切不可一会走低端、一会走中端，一会由走高端，到头来会形成毫无特色，**混乱的局面。
有句古语叫做“亡羊补牢，为时未晚”，我们既然有数千万的资金投入到项目的建设和开发中，为什么没能拿出这些投资的百分之一，来好好做一下总体的规划，和运作思路的梳理，为项目则整体运作负责？！
2） 项目运作前期准备不足，项目战略和思路不明。
由于项目准备比较仓促，在项目前期阶段没有进行充分的准备，尤其是在服务管理方面有很大欠缺。对于房地产项目或者是旅游项目来讲，最讲究的是“一炮打红”，但是本项目的前身是由某酒店做的，他们缺乏旅游项目管理经验和推广经验，仅仅是做餐饮的话，在这里是很难街道目标客户群的，因此有此一败！
项目接手后，没有进行细致的规划和准备，盲目投资，未进行成本效益核算，以及管理方面的充分准备，由于旅游项目的单一化，尤其是服务质量逐渐下降，导致再度开业之后的经营依然惨淡。
另外，项目整体上缺少战略合作合作伙伴，还没有人去推广思路，组织缺乏活力。项目的整体规划哪些是自营，哪些是合作经营，该如何管理等等问题都没有想明白，再者，地块是否考虑拿出一部分来做成地产项目，以吸引一部分对环境要求比较苛刻的有钱人？门票管理中，是实行通票制，还是逐项收费制？
所以，有很多大的布局和战略发展问题需要多专业人员进行讨论和研究，拿出可行的办法和实施细则，已达到做活项目的要求。
3） 内部管理缺乏，服务质量亟待提高。
目前，整个项目运作的项目和人员配置极度不符，员工素质也不符合管理要求，服务水平亟待提高，否则，即使在近期能够号召较大**，也很难形成回头客，造成不良的影响就是口碑越来越差！
内部管理的问题主要有：缺少管理制度的规范，岗位设置不能达到完整，不是规范化操作的思路；管理缺少层次，分工不明，责权不明，缺少专业化的指导和培训！有人说过：
“事必躬亲者不是好的管理者”！此言甚是！尤其是在项目管理中，最讲究的是专业化和规范化，很难想象一个人能够胜任所有的工种，并且能够同时把所有的事情做好！
另外，员工的软性服务意识和服务质量亟待提高，全体员工对度假村内所有植物的名称、特点、生长环境熟知熟记，尤其一些具有寓意的植物，达到能讲解，能解释，挖掘园林文化，可有效带动有孩子的家庭和喜欢植物的这类消费群体。
4） 营销推广淡薄，缺乏立体营销推广思路和实践。
红叶温泉项目已经在市场近年了，但是仍然知名度很小，可见项目的推广工作做得很不到位，且渠道仅限于个别的旅行社的个别散团，没有对广大的城区居民和外地旅游者进行宣传，宣传的定位和效果也基本上不到位，难以形成较强的视觉冲击力和巨大吸引力。另外，项目上没有对电视、报纸、广播、邮政投递的**上进行投入，造成项目的知名度都很低，更何况谈什么美誉度和回头客了。因此，在此后的工作中，建议由专业的广告推广人员进行推广管理，并加大投出进行宣传，尤其是主要的旅游杂志上做景区广告，在主要路口明确标识，可以向天沐温泉的推广思路进行学习！
其主要的广告，在高速公路上，一年也就是万左右的投入，但是给他带来的巨大知名度的提升和影响力的扩大是难以用这个钱数衡量的！在未来，温泉项目上再上一些新的特色项目，也要进行好好策划和包装，才可以获得成功！
5） 对外营销缺少激励机制和耐心。
任何旅游项目，都有自己的营销团队，并且需要对营销团队进行激励，激励的核心问题来自于机制，应该是进行一定的量化，对票务的管理应当实行不同的**折扣体系，如**和**是不一样的，旅行团的折扣和旅行社的折扣点都需要再细化研究，目前门票可以作为宣传的方式赠送，但是也应当有管理才对。
本项目的营销工作是一个长期的工作，尤其是内部管理和设施都不尽如人意的情况下，最容易犯的错误就是急功近利，只顾眼前！不作好内功，再多的外部效应都是暂时的，不会形成回头客的！如何将好的产品、服务与良好的营销团队进行结合，是亟待解决的。
应多听从专家的建议和意见，形成制度，并且建立内部新与信心，让员工们的工作积极性提高起来，这当然不是喊出来的，是在人性化的管理之中做出来的，用人要吸引专业人员，大胆放权，激发团队中的每个人的能量，才可以形成效率。
6） 旅游项目过于单一，缺少创新和新的盈利点。
目前，红叶温泉能够提供的主要服务不过如下几项：
温泉洗浴后的自助餐费元人。
按摩费按照和按摩师的分成约元人。
鱼疗元人。
赛狗场的场地租赁费
个人种植的农产品**。
但是，这些项目都不能很好的产生效益。旅游项目的盈利点应当主要在特色餐饮和住宿上，因为只要有人在项目上逗留就会产生效益。
在项目运作基础上进行创新，尤其是特色餐饮、农家生活挖掘（开心农场）等项目的运作、管理，形成会员制，吸引比较稳定的**，挥师项目逐渐盈利。
3、 机会。
1） 与商业集团合作，打开知名度。
应多于大型商业集团进行商业合作，通过集团赠票、或者低价**的方式，现吸引人留到项目上来，打开知名度，并及时做好客户登记，以寻求再次光顾的机会。
2） 冬天即将来了，围绕温度差异做好特色宣传。
3） 增加新的服务项目，如开心农场，特色餐饮，野外宿营等方式吸引新的人群。
4） 金融危机和流感病毒造**们对绿色、天然、环保的要求越来越高，为我们提出特色项目形成良好的**背景。
5） **适中，推出一些**类的服务，**式销售。
6） 近年聊城市经济发展较为迅速，人们消费能力有很大的提高，私家车保有量达到近万辆，消费趋势渐渐脱离以吃饭为主，慢慢倾向于远郊，有特色、娱乐性的消费场所。
4、 威胁。
）海润温泉、温泉大酒店和碧中海商务会所，海润温泉泳池经营已趋于成熟，对项目的的人群会造成冲击。
）聊城市内人力资源较为匮乏，招聘受到影响，尤其是专业管理人员很缺乏，对项目的运作质量威胁较大。
）来过红叶温泉的人，对温泉的评价褒贬不一，但是对服务质量各方面不足形成的不利口碑会影响到新客户的开发。
三、项目的客户群分析：
散客消费群体：
红叶温泉度假村现有亮点主要为室内温泉，热带植物和**优势。根据度假村自己的地理位置和接待能力，前期客户群应定位于聊城发电厂、郑家工业企业和聊城市区需要一般规模接待的人群、有一定消费能力的散客、旅行社低端消费团队、会议营销团队。
红叶温泉度假村可借鉴前期天沐温泉度假村的温泉推广，进行针对性的宣传，利用自己的**优势，主要针对自驾车、登山、越野、度假俱乐部等协会的组织者、中高收入单位等进行销售。
团体购买者：
主要针对企业、当地的**单位商务公务接待、会议旅游、福利奖励旅游等。度假村营销人员选择旅行社、企业、商务、会议旅游场所的决策影响人、决策者，利用返利、折扣等营销手段点对点进行销售。
这一部分人群，应是营销团队的主要工作方向。
新开发人群：
对于新开发出的项目，可以吸引一部分以休闲为主的老年人群体、以学习和参与实践为主的孩子家庭群体，形成较为稳定的**，形成会员制。
四、消费者偏好分析：
根据对顾客的访谈和专业判断，我们总结了以下消费者的主要偏好：
对于游泳场所的偏好很高原因：夏天游泳池基本爆满，需求较大。
对于特色餐饮的偏好较高原因：对于农家生活的向往和回味，社交需要带客人到最具特色的地方。
对于温泉的偏好很高原因：**相对于天沐便宜很多，而且温泉效果不亚于天沐，物有所值。
对于按摩的偏好较高原因：来了就是休息和享受的，配套服务应该是要有的，属于副产品。
对于住宿的偏好较高原因：周末一般是两天，如果带着老人和孩子，能住下是最方便的，如果旅游团或者会议一般都要留宿天。
对于特色旅游产品的偏好较高原因：差异化的，特色的总是吸引人的，关键是要玩出新意，玩出乐趣。
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