江苏xxx财富广场项目营销策划方案。
市场篇。一、市场调查与市场机会分析。
1. 市场调查分析。
1） 宿迁房地产市场调查与分析。
1-1、宿迁全市经济近年来迅猛发展，为房地产业的发展带来了一个成熟的时机。2023年宿迁市完成房地产开发投资23.3l亿元，占全市固定资产投资的11.
8%，房地产业增加值14.28亿元，占gdp比重的4.25%。
房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要**，在经济建设中占据着举足轻重的地位。
1-2、当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价2023年达到1450元/㎡，其中市区住宅均价为1786元/㎡，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。
1-3、自2023年来，宿迁市**取消经济适用房建设，积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场**保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。
1-4、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市**积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。
1-5、宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升，到2023年，宿迁市区城市人口要达到50万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。
目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。同时随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。
1-6、从理性的角度出发，在看到宿迁房地产市场总体大发展的前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，宿迁老城区、新区、宿豫新区三大板块的市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大，宿迁本地房地产的发展增速明显高于gdp及居民收入的增速，这就隐含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。
分析：宿迁市房地产市场的规模日趋壮大，这与宿迁建市八年来城市化水平的不断发展壮大是分不开的。居民生活水平的提高，对商品房需求量的增长，加上**的大力招商引资，对房地产开发的若干优惠政策，客观上刺激了房地产市场的发展。
同时也出现了由于房地产开发过热、发展增速过快、投资者比例大于自用者比例，也导致了部分商品房空置率过高等现象。
2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析。
宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条河自然分割成城东、城中、城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿迁老城城中片，古黄河以西为城西片，即新区。
城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。
代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。
江山国际花园。
概况：16万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占13.5万平方，酒店与约2万平方。
**：1600-1800元/平方米，跃层1200-1300元/平方米（面积200多平方米）
地理位置：宿豫新区
开发商：宿迁新城房地产开发****。
建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院江苏都市建筑设计****。
宣传重点：高档生活。
开盘时间：2023年8月。
锦华名园。概况：30万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；
容积率：1.28
楼间距：1：1.4
绿化率：43.16%
**：1600-1800元/平方米，跃层1200-1300元/平方米（面积200多平方米）
地理位置：位于宿迁城东。京杭大运河以东珠江路和长江路之间。
开发商：锦华房地产开发****（浙江杭州湾投资集团公司子公司）
建筑设计：上海同济大学规划建筑设计研究院。
宣传重点：景观配套。
销售情况：仅剩跃层，其余销售结束。
开盘时间：2023年初。
城中片：即老城区，宿迁本地人对该片区认同感最高，由于周边商业、银行、学校、医院、服务等设施配套齐全，成为购房的首选区域，首价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广场。
时代广场。概况：总建面35000平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。
**：商业：一层16000—26000元/平方米，二层8000—10000元/平方米，三层3600—4600元/平方米；住宅1800—2000元/平方米。
地理位置：幸福中路
开发商：宿迁万兴房地产开发****。
建筑设计：江苏建筑科学研究院。
宣传重点：宿迁**地段。
开盘时间：2023年7月。
发展现状：已开业。
兴鸿名城。概况：建筑是小高层，配以底层商业，建筑错落有致；
**：2200元左右/平方米。
地理位置：市府路与黄河路交汇。
开发商：宿迁市兴鸿房地产****。
宣传重点：景观配套。
开盘时间：2023年5月。
金谷盛世康城。
概况：多层建筑，配以高档会所，总建筑面积5.2万平方。
容积率：1.20
绿化率：38%
总户数：1057户。
车库建筑面积：3200平方。
**：2000元/平方米左右。
地理位置：黄河北路左侧。
开发商：宿迁市金谷房地产开发****。
建筑设计：浙江省城建设计研究院江苏省徐州十城乡设计研究院。
宣传重点：高档。
开盘时间：2023年。
浩源国际购物中心。
概况：总建面积5万多平方，商业shopping mall
概况：30万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；
主力套型：20-70平方。
可售套数：1000户。
**：8500元/平方米， 5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257号。
开发商：宿迁浩源房地产开发****。
宣传重点：**地理位置。
销售情况：3月份达到55%
开盘时间：2023年8月。
金鼎名座（上海城）
概况：小高层建筑，地层两层商铺。
**：2000多一点元/平方米。
地理位置：中山路与黄河路交界
开发商：南通鼎典置业****宿迁分公司。
宣传重点：位置，高档。
开盘日期：2023年上半年。
凤凰城（东大街）
概况：多层建筑，地层两层商铺。
地理位置：东大街与黄河路交界
宣传重点：位置，高档。
开盘日期：2023年上半年。
现状：住宅基本正常入住，商业经营状况一般，招商不到位。
城西片：即新城区，是目前宿迁市房地产发展的重点，市民对新城区基本认同，以住宅项目为主，市场**较低。代表性楼盘为富丽莱嘉苑与天星花园。
天星花园。概况：多层，21幢住宅楼，幼儿园和部分沿街商店。
**：1600-1800元/平方米，跃层1200-1300元/平方米。
地理位置：人民大道和威海路交界
开发商：宿迁天星房地产开发****。
宣传重点：周边配套及周遍自然环境。
开盘时间：04年以前。
通城山庄。概况：建筑以多层为主，配以商业。
**：1600-1800元/平方米
地理位置：青岛路右侧。
开发商：宿迁市通成房地产开发****。
宣传重点：欧洲风格。
目前情况：销售积压下的少量套数。
开盘时间：较早。
富丽莱嘉苑。
概况：11万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致；
绿化率：35%
**：1650-2000元左右/平方米
地理位置：新区平安大道左侧。
开发商：宿迁路建房地产开发****。
宣传重点：建筑设计造价。
开盘时间：二期7月份。
3） 项目概况分析。
项目案名：江苏xxx财富广场。
总建筑面积：38920平方米。
项目位于幸福中路、黄河路、东大街的交汇处，宿迁市中心，当时以宿迁“天价”拍得该地，是宿迁公认的“地王”。项目对面是宿迁也相对关注的时代广场，目前已经正式营业，住宅的销售率接近100%。
4） 项目swot分析
优势。本案地处宿迁市中心地域，宿迁市最繁华的商业街——幸福中路以及商业街东大街凤凰城之间，左右逢源，是本地人公认的商业好地段，具备了先天上的地利优势；
原轻工市场是宿迁公认的良好商业地段，当地人认同感强，原轻工市场的众多经营户就是比较稳定的目标客户层，广大宿迁市民又是比较稳定的消费客户层，有利于项目的商业成熟并将其影响扩大到住宅上面；
项目目前已经有了一定的招商成果，商业的成熟带动住宅的配套成熟；
项目的规模适中，开发、规划、设计容易操作；
项目建成以后必定会成为宿迁市中心的标志性建筑，受关注性强。
劣势。宿迁当地居民对多层比较偏好，而对小高层及高层认同感不高，很多项目的小高层及高层的销售情况一直处于低靡状态，这种态势也将对本项目的销售产生一定的影响。
由于项目位于宿迁繁华的商业街，寸土寸金，又是天价地王，但是临主要商业街在规划上要受到1：1退路的制约，可能会影响地块的利用率；
周边的环境整体来讲还是上不了档次，具体改造的时间都是未知数，受制于**，这方面比宿迁新区的规划可能就较落伍；
地块密集、通透性差，**及车流组织方面规划难度较大；
由于很多宿迁市民都了解本项目的“天价地王”，很多人都在缺乏一定的科学依据的前提下对本项目都有了一定的估价；
机会。宿迁市房地产市场整体形势较好，总体走势还是处于上升通道中，特别是当地居民对商业用房及住宅用房的投资的认识和积极性较高；
宿迁市区作为区域中心城市的地位正在逐渐确立，无论是消费群体还是投资经营群体均有扩大的余地，给予本项目以宏观环境上的机会；
本项目地块拍卖的高成交价已经使得当地人对幸福中路商业用房及住宅用房的**预期已经提高，而且加上对面时代广场的高销售价及高销售率对本项目也会产生一定的影响。
宿迁当地**对小高层、高层采取支持态度；
竞争。宿迁当地的市场容量极为有限，随着几年开发量的增加，市场供求关系趋于饱和；
广场项目整合营销策划方案
目录 contents 前言03第一部分 市场分析篇05 一 某县房地产市场综述 05 二 某县住宅市场分析 06 三 某县商业地产市场分析 06 第二部分 项目及地块综合素质分析07 一 项目概况07 二 项目地块swot分析07 优势 s07 劣势 w08 机会 o09 威胁 t09 三 总结1...
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