市场部。二○○五年五月十一日。
前言。坡子街项目即将全面启动营销工作，为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街，将坡子街打造成为长沙商业地产领袖，特撰写《
坡子街项目整体营销方案。
市场部。二○○五年五月十一日。
前言。坡子街项目即将全面启动营销工作，为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街，将坡子街打造成为长沙商业地产领袖，特撰写《坡子街项目整体营销方案》。此方案上篇为营销策略篇：
从市场背景、项目swot综合分析、项目描述、目标、项目定位、营销策略等6个方面进行阐述；下篇为营销计划篇：从项目经济分析、项目整体营销进度、招商工作计划、销售工作计划、推广工作计划、商业街区管理安排等6个方面进行了基本描述。旨在从宏观上指导营销工作的具体策划和执行，理清工作头绪，保证有条不紊地开展营销工作。
上篇营销策略篇。
一、市场背景05
二、项目swot综合分析11
三、项目描述12
四、目标13
五、项目定位15
六、营销策略22
下篇营销计划篇。
一、项目经济分析32
二、项目整体营销进度40
三、招商工作计划42
四、销售工作计划48
五、推广工作计划53
六、商业街区管理安排59
上篇：营销策略篇。
一、市场背景。
一）长沙经济环境分析。
1、经济总量实现历史性的跨越：2023年长沙经济总量突破1000亿元大关，达到1108.85亿元，经济发展步入高速增长的新时期。
2、消费品市场繁荣兴旺：2023年全市实现社会消费品零售总额突破500亿元大关，达525.13亿元，占比首次突破全省总量的四分之一，比上年增长16.2%。
3、城乡居民生活水平提高较快：2023年全市城市居民人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%。
城市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%，恩格尔系数为33.4，表明城市居民支出由主要解决“吃”向享受和发展方面转化。
二）2023年长沙市房地产市场形势分析（以下数据**于长沙市房地局2023年1月公布数据）
2023年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房**增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。
年长沙房地产市场运行基本情况。
房地产开发规模继续增长，房地产开发投资增速趋缓。
2023年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，2023年的房地产开发完成投资增幅较2023年回落6.61个百分点，回落趋势较明显。
商品房上市量呈负增长，商业用房**量呈现理性**。
2023年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。
商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中：批准住宅预售面积361.
67万平方米，同比增长-5.28%；批准办公用房预售面积21.45万平方米，同比增长-2.
94%；批准商业用房预售面积36.35万平方米，同比增长-29.62%。
商业用房的**量比2023年减少了15.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2023年回落了3％。
2023年长沙市商业用房的**量呈现出理性**。
消费者购房需求旺盛，商品房**涨幅提升。
2023年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长.
44% 和57.03%，增幅较大，增速加快。随着全市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。
据长沙市房地产交易中心统计，2023年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年**10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.
61%。由于商品房**量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2023年商品房**涨幅较大。
2、长沙市房地产市场存在的主要问题。
商品房**结构不合理
表现在两个方面：一是市场上**格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅**不足；二是商业用房**量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。
不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。由于近年来长沙市商业用房**量较大，已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。
2023年长沙市房地产市场商业营业用房部分空置为38.17万平方米，占总空置面积的31.58％。
尽管长沙市商业用房新开发面积较去年有所减少，但历年来市场存量较大，空置率较高，市场上的消化能力不会有太大的变化。
部分紧俏纯住宅楼盘已出现投机现象。
由于近几年来长沙市房价平稳**，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再**转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性**。
部分纯住宅出现紧俏，购买一套或多套性价比相对较高的住宅作为投资的行为，越来越受到市场的认可，改变了以前比较单一投资商铺的地产投资模式。
目前长沙市住宅和商业用房的**比约为1：8，这与其他城市一般1：5相对比不太合理， 导致商业用房与住宅租售投资回报比不合理。
三）长沙消费市场背景。
1、零售业态现状。
1－1当前百货零售业地标---平和堂与王府井。
代表目前长沙大型百货最高水准，中高档品牌较为齐全，消费者为白领及中高以上收入阶层；
定位大致雷同，市场区隔差异微弱，品牌重复率35%--40%；
客观促成五一商圈北部商业重心南移，削弱了北部商圈的聚客力；
竞争将在相当时间内长期存在，促进行业发展与经营水准提升；
平和堂传统品牌优势深入人心，王府井的有力挑战将极大有益后续市场进入者拆除消费者心理壁垒；
王府井的经营商家组合显示多业态整合经营雏形，代表行业发展趋向。
1-2 粗放经营的典型代表---黄兴路步行街、万达底商与其它商业街。
零散地集中了大量运动、休闲品牌专卖，整体上层次较低，消费者多为学生、工薪阶层、周边县市游客及其他中等收入阶层。
万达底商及周边受超市主导业态影响限定，近阶段以**为主的业态基本定型；
巨大的**量掩盖低提袋率与消费单价，经营方利润空间受到挤压，出租方（业主）成为短期受益者，长期收益前景不明；
其他商业街多为私营服装服饰店，无品牌或知名度较低，消费者多为本市中低收入阶层；
硬件环境基本支持消费水准升级，缺乏管理体系是其严重制约因素。
2、餐饮业业态现状。
本地特色餐饮占绝对统治地位，其他地方特色菜式缺乏所需的人口基础；一般群众的外出餐饮消费主要还是集中在各大型商圈内的美食广场和路边小型餐饮；聚会或商务宴请主要选择本地特色的餐饮企业；
国内其它菜系在长沙存在一定发展空间，但需经历重大调整，可预见时间阶段内难以形成绝对主流，非本帮菜系就餐文化环境有较大提升空间；
西式休闲餐饮正处于培养及增长期，这主要是依靠当地经常与外界互动的商贸人士的引领，这个群体将会随经济发展而逐渐发展和强大；
碧桂园商业街项目营销策划方案
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