上海某地产项目策划案

第一部分区域环境概述。

一、浦东基本状况概述。

1、地域品牌的知名度和美誉度已经全面确立。

浦东开发开放至今已经11年，期间虽然有过阵痛（管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”），但是经过多年来数以千亿计的基础设施投入以及政策引导，尤其是在地铁二号线贯通、世纪大道通车、世纪公园开园、浦东国际机场通航和世界500强会议成功召开后，浦东的地域品牌得到了极大的提升，东方明珠、金茂大厦、世纪大道、公园、汤臣高尔夫球场、八佰伴、时代广场等等建筑和设施不仅在上海、在全国都具有相当高的知名度，如今浦东不仅成为外资、内地企业积极抢进的投资宝地；也是最适于居住的国家园林城区，吸引了大量区域外客户入住；更是大量高级人才心向往之的就业基地。中国加入wto后，外资将会大量涌入，浦东有望成为全中国最大的得益者。

2、经济发展迅速，尤其在利用外资方面占半壁江山。

近年来浦东的经济发展保持快速增长之势，gdp增幅已连续数年高出全市平均水平4-6个百分点，综合经济实力不断增强。2023年浦东国内生产总值达到920.52亿元人民币，人均gdp达到4447美元，吸引外资额占全市总量的45%，各项指标的权重越来越高。

下表为2023年浦东各项经济指标及权重：

3、强投入的市政建设为新区发展提供了动力和保障。

1990-2023年，浦东遵循基础设施先行的战略，共投入1164亿人民币进行基础设施建设，现已基本形成了"空中、地面、地下、港口"全方位的综合立体交通网络，但目前浦东作为一个新型城区，在生活配套设施以及人气聚集方面仍有待加强，交通尤其是过江交通尚待改善，今后相当长时间里，新区**还将一如既往地进行基础设施投入：“十五”期间，还将实施以下重大市政基础设施项目，逐步完成包括越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内的“三网”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。主要工程概况和时间表如下：

4、新区规划发展目标。

浦东新区规划到下世纪二三十年代将建成具有世界一流水平的外向型、多功能、现代化的新城区，使之成为21世纪新上海的象征，成为联系国际与国内市场的桥梁与纽带。具体目标有以下几个方面：

1 国内生产总值年平均增长速度超过10%，经济总量占上海全市的1/3以上，人均产值达到中等发达国家水平。经济运行质量有显著提高，金融、**、高新技术产业gdp比重占70%以上。

2 市政建设基本形成外向型、多功能、现代化的新城区，建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程，形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干的综合性、主体化、网络型的城市综合交通体系。

3 到2010 年，浦东新区集中城市化地区达到200平方公里，人口规模达到210-230万，展现出新的城区面貌。

4 功能开发方面基本形成与国内外经济广泛联系的发展格局。

二、金桥出口加工区概况。

2、区域现状。

通常意义上的金桥是指罗山路以东、龙东大道以北，外高桥以南、外环线以西的广大区域，是金桥镇、张桥镇、浦兴街道、沪东街道、金漾街道等行政区域的统称，本案所在的金桥出口加工区只是金桥的一个重要组成部分，因为经济发展、人文环境、生活配套等方面的特殊性，将金桥出口加工区从大金桥中分离出来有助于本案排除干扰、准确定位。

金桥出口加工区是2023年经***批准的国家级开发区，是由***批准设立的第一个以“出口加工区”冠名的开发区，其成就在全国同类开发区中居于领先地位，全区规划面积20平方公里，西连陆家嘴金融**区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场30公里、外高桥港区9公里，其西侧4公里处为黄浦江，东北方12公里为长江。目前落户金桥的跨国公司占落户浦东跨国公司总数的一半以上。以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部：

东部为工业区，其中有6平方公里的“现代科技园”，西部为生活区——金桥现代生活园区。

金桥开发区在"七通一平"的基础上，增加了集中供热和集话音、数据图象传输功能于一体的vsat卫星通讯系统，达到了"九通一平"。金桥开发区环境优美，是"无烟工业区"。金桥出口加工区和金桥现代科技园已通过iso14000环境质量体系认证。

区内道路全线贯通，20多条交通线路连接市区、浦东新区各要道。2023年7月起，金桥出口加工区已开始使用中国东海天然气。

3、经济发展。

2023年金桥出口加工区实现工业总产值457亿元，占新区总产值的28%。区内年产值超亿元的企业有44家。2023年上半年金桥出口加工区的工业总产值达297亿元，同比增幅高达50.

3%，产值占浦东新区1/3，增幅是浦东新区的2倍。

截至2023年底，金桥出口加工区已引进377个项目，协议吸收中外投资87.4亿美元，在投资金桥的世界著名跨国公司中，有26家被《财富》杂志评为全球500强。区内有26家企业被评为“2023年度上海市工业企业500强”。

72家企业获上海市高新技术企业认定。金桥现已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干的产业群。

4、金桥现代生活园区。

金桥现代生活园区——位于金桥出口加工区西部，占地约3.7平方公里，规划总建筑面积310万平方米，居住人口7.6万人。

按照规划，金桥现代生活园区将建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的高尚社区和低密度绿色智能化住宅小区。东苑以外销房为主，已有信和花园、金桥酒店公寓、凤凰大厦等数十个项目，被誉为金桥国际社区；西苑以内销房为主，有银泰花园、时代金领等项目。

金桥现代生活园区内还注重开发一流的社会综合配套功能。在生活购物方面，有家乐福、欧倍德等大卖场；教育方面，先后有杉达大学、中欧国际工商学院进驻，中国福利会幼儿园和平和双语学校已于2023年9月正式招收新生，上海协和国际学校已于2023年起招收外籍人员子女入学；在医疗卫生方面，上海华山医院（浦东）即将投入运营。

目前该区域已经建成金桥酒店公寓、信和花园、碧云别墅、凤凰大厦等外销住宅，其中的碧云别墅更是吸引了诸多外籍人士入住，每月租金虽高达7000-12000美金，入住率仍能保持在95%以上，在中欧学院、平和双语学校以及家乐福、欧倍德等的加盟后，国际生活社区的氛围已经基本形成：周边的人文环境以及配套设施的档次都很高，有着与杨高路以北的金杨地区绝然不同的生活氛围，这种区别就象长宁区的天山与古北，日常生活古北不一定比天山便利，但绝对比天山高档。

金桥现代生活园区总用地面积有3.7平方公里，目前已开发的部分只有1/3左右，基本以外销房为主，前几年由于宏观调控以及亚洲金融危机，多数项目的空置率都在50%以上，甚至有多个烂尾项目，2023年以来，随着房地产大市的好转，尤其伴随者内外销房并轨政策的出台，周边地块纷纷启动，如今在建的有爱建时代金领、已立项的有世茂湖滨花园和罗山花苑以北项目，其余项目的规划思路也已基本确定：

1 s8、s11中心地块——由来自法国小城的规划师悉心营造一种法国式的浪漫，碧云路沿线是单侧商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施，社区内还规划有约五万平米的绿地和大片的湖面。

2 s3、s6地块——将建成可以**的别墅区。由名师规划，由不同的设计师为每个业主定制不同风格的别墅。

3 s2 地块——将建成联排别墅和双联体别墅。沿优美的红枫路将有酒吧和coffee吧，有点塞纳河的韵味。

4 s13 地块——时代金领。

5 s15 地块——由上海世茂投资****投资建造的25万平方米高档住宅区世茂湖滨花园，以30层高层为主，并有少量别墅和联体别墅。

6 s7 地块——除家乐福和obi外，一家法国体育超市和体育场地正在设计之中。一个shopping mall也正在筹措。

7 g2 地块——18万平方米的大型绿地。将建成硅谷样的低层办公区。

第二部分整体市场分析。

一、上海房市供求关系（详见附图表一：上海市内销商品房供求状况；附图表二：2023年度**指数走势图）

1、上海房市成交量大幅上扬，二级市场总体供求趋于平衡。

最近三年上海内销房预售量大幅增长，年增幅均在30%以上，2023年登记预售面积突破1400万平方米，同比增幅达34.7%。2023年上海市内销房批准预售量为1440万平方米，预售登记量和批准预售量之比达到98.

4%，供求暂时趋于平衡。

2023年一季度内销房预售登记面积为347万平方米，比去年同期增长33.5%，同时由于执行新的预售标准，今年一季度内销房批准预售量仅有117万平方米，同比下降52.4%，预计从二季度开始供给量又会恢复正常。

2、一级市场供给止跌**，新一轮房地产供给高潮即将来临。

2023年上海市的土地出让面积和新开工面积出现了2023年以来的首次回升，土地出让面积达到874万平方米，同比增幅高达68%。今年一季度受土地拍卖政策的影响，土地出让几乎无量，但目前市场上却活跃着一大批准备买地的投资商。

2023年上海市商品房施工面积为5212万平方米，其中新开工面积为1863万平方米，同比增幅达到42%，新一轮房地产供给高潮即将来临；今年一季度新开工面积为473万平方米，同比增幅2.9%。

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