凯旋归家。
—凯旋3月26－5月25日阶段营销方案。
凯旋营销部。
一·回顾。1. 现存货量（截至日期：2004-04-06）
2. 货量分析。
t1-t6栋总货量396套 ,已售175套，已售金额2.4亿元，占东区总货量比例的44.2%;未售221套，未售金额2.76亿元，占东区总货量比例的55.8%
t1-t6栋总货量396套 ,旺销单位226套，占东区总货量比例的57.1%
滞销单位170套，占东区总货量比例的42.93%（其中有2.5%为特殊户型）; 未售的221套单位中，旺销单位85套，占未售部分的38.
46%;滞销单位136套，占未售部分的61.54%
t32栋推出8层单位，共售出24套单位，占所推售单位60％
3. 市场情况。
来客及成交统计：（2023年2月26日--2023年3月25日）
来客分析：上述统计中登记数量占为82.34％，新客数量占了大部分，这些新客为本阶段的推广奠定了客源基础。
从入场人数和成交质量来说，上阶段的推广是成功的。
同时目前的认购率较低，主要是：一则置业顾问未能很好把握顾客购买心理；二则持观望态度的中间顾客较多，对凯旋产品的认知不足而导致购买信心不足。
竞争楼盘动态。
在凯旋推广的过程中，金碧华府(第五期即将推出)及利雅湾紧跟凯旋，亦高频率投放广告，但据悉其整体销售情况处于停顿调整期间。
珠江帝景（赏湖轩v座的全新单位，主推单位146－156㎡大单位，为货量为100套单位）及汇景新城（山景公寓）利用新货拉动人脉销售，其中汇景新城高频率投放电视杂志，珠江帝景也在上周派送夹报，说明其销售也在加大力度，但根据其现场情况，销售业绩并不算理想。
碧海湾、金海湾亦开始投放报纸及杂志广告，但大都是在广日、南都半版，并不算高强度推广，主要诉求亦是以江景及样板房为概念代表。
凯旋会在杂志上有所表现，同时其标准层（52层）顶部外立面、部分外墙玻璃可见及6层的楼宇外立面已经完成，据悉近期处于封盘阶段，仅能预约销售经理看楼。考虑到其货量较少（仅248个单位），且价值较高，对小众销售及五。一**周的冀望较大。
在五。一期间，尚有珠光地产的珠江御景湾（在四月推出，以106－200㎡单位为主）、帝景华苑（以150－190㎡单位1为主）两个新盘，虽说这两个新推楼盘从地理位置来说不是凯旋直接对手，但从**和主推户型来看，对凯旋的目标顾客群还是有一定的影响。在这些之外尚有其他一些新盘推出如：
十三行广场（均价8000元/㎡以上）、城建的滨江怡苑（均价在6000元/㎡以上）
4. 推广策略。
上阶段推售策略。
以t32栋带动东区销售的策略从客流数量、质量及成交来看，整个策略是成功的。
在上阶段（3月13－20号）的推售中，以t32栋带动东区的销售策略中，东西区的销售比例为21：17，显然，东区的**标杆作用在市场上是较为明显地反映出来，成交对东区销售的拉动是较为明显。
通过整体推广重新树立起凯旋高端形象及气势，为五。一的推广奠定了良好的客源及销售升温的基础。
销售组织情况。
销售队伍经过此次推广活动，重新唤起信心及能够更好把握客户的需求。
但整体销售的团队合作与争竞、服务意识尚待在四月份无论在深度上还是广度上还需调整及加强培训。
二·策略思路。
1. 对阶段的分析。
市场认可，局面逐步打开。
在上阶段的推售中，以t32栋带动东区的销售策略中，东西区的销售比例为21：17，显然，东区的**标杆作用在市场上是较为明显地反映出来，成交对东区的倾斜是较为明显。
实现公司指标的可行性较高。
按公司年度指标，凯旋应在5月15号交楼时完成东区不少于六成的入住率，也就是说大约需要售出238个单位，目前距离指标仅差63个单位。
市场及区域发展有利凯旋推广。
凯旋附近楼盘的年内动向。
新城海滨花园北区（完成外立面及部分公共装修）、金碧华府5期（已封顶，外立面部分完工、四月中旬推出）、利雅湾（已封顶，外立面部分完工）都是今年底交楼，因此，附近楼盘肯定会在五。一大动作推广，否则，他们很难实现今年的目标。因此，凯旋作为珠江新城指标性的物业已经限定了其他楼盘的拓展空间，同时亦成为同区域买房的参考指标。
从珠江新城发展来看。
广州市**自从公布珠江新城的新规划以后，采取了一系列的措施来推动该片区的发展，本年度珠江新城的商业、办公用地的大幅挂牌出让，珠江新城交通线路的调整、地铁站的建设、越来越多的酒店、写字楼、住宅甚至别墅的动工、竣工无一不显示着珠江新城作为**商务区的繁荣指日可待，土地交易中心的进入及地铁5号线延伸至珠江新城也说明**目前的动作更为务实。
自身优势。5月15号交楼会令市场更有信心，同时现楼、园林实景也是可以大大有利于推广。由于由近九成的业主选择了毛坯交楼，预计其在收楼后大概花费2个月时间装修，在此过程亦有利于社区文化来拉动人脉销售。
2. 凯旋的推广所面临问题：
如何保证在5月15号交楼时完成公司下达的任务指标：不低于6成的入住率；也就是，如何尽最大可能消化东区现有的货量，这将是上半年的重点。
如何利用好五。一**周及交楼为今年承上启下的关键节点，为下半年的销售打下扎实的基础及建立市场上应有的高端形象。
如何利用五。一**周作为下半年销售重心的转移、西区的推广、年底西区交楼实现6成入住的策略铺垫。
3. 而解决这些问题在于：
产品本身。令顾客感受到凯旋独特的地段、产品规划、设计理念优势。增强顾客的购买信心，满足其对于生活的追求。
建立全方位、立体化的宣传手段及渠道，通过广告及合作渠道来提高市场对凯旋的认知度及美誉度，通过现场包装及各式物料营造凯旋作为高端产品应有的档次及符合顾客对事物的高追求，把楼宇的形象变为顾客的直观感受。
利用现楼优势，进一步在宣传上把凯旋的独特优势向外界展露，获得市场上的认可。
现场服务。以高标准、高质量、人性化的现场服务来迎合理性消费者的要求，与其他楼盘所提供的服务有较大的差别，从而影响顾客的决策。
提高置业顾问的专业水准，以客观、理性、专业的水准为顾客提供置业上的建议。
文化与形象。
在宣传上以“凯旋归家”作为交楼进度及情感诉求方向，并以“厚文化底蕴，载国际风范“提升为“国际、文化”为形象表现的核心元素，务求令得整个宣传格调统。
一、互为补充，全方位、全角度去唤起市场的注意及客户的追逐。
对于现场的包装以“国际、文化“两个元素包装现场，务求令每位来到凯旋的顾客都留下美好记忆，亲身感受凯旋的高端形象。
销售策略。目前东区所剩货量总体已是竞争力度较低的户型单位，再权衡上文中对于目前市场竞争状态并不乐观，因此很有必要再抛出西区一些较为有竞争力的单位来拉动整体销售，如：t32栋的1/3货量、t31栋。
从新调整东区**体系，建立基于市场竞争及前景的前提下的具有较高适应性的东西区**体系。（具体内容见东西区**体系）
在四月主推t4－6栋及五月全面大推前提下，利用西区t栋的拉力，把t栋的单位进行消化。
通过各栋楼宇的出货控制及**的调整，先行对竞争力较高的单位如t栋的南向单位调**格，再适当时机对北向及东向的实收底价进行微降，但原则上面价不予变动，利用底价与面价之间的空间进行暗**：如在最后引导成交时机，提供折扣或赠送物管费筹码刺激顾客下定决心。这些手段都是会给顾客选择时施加适当的压力，迫使其尽快成交。
加强对置业顾问的销售及谈判技巧的培训，塑造置业顾问的专业形象，善于引导及把握顾客的购买心理，消除成交障碍。
由销售主任及主管现场控制置业顾问手头意向买家名单，加大洽谈中的参与力度，帮助一线人员提高销售的命中率，同时也能最大程度控制销售的势态分布，有利于最大限度去消化顾客资源。
三·具体措施。
1. 推广策略。
推货策略。a) 建议在四月份把t栋作为此阶段推广的主力方向，把t6栋全栋、t3栋双数楼层全部推出，以丰富其他层面客户的需求，主要是基于以下考虑：
目前东区余货主要从数量上主要集中在t栋（以150㎡三房为主，其余为120㎡二房或更低的一房），如果从价值上主要集中t栋（以大户型为主，可以把单位打通作为200㎡大户型）
考虑到从大户型来作为推广重心是要比推广小户型更为适宜，因为从客流引导来看“以大带小”相对比“以小带大”要来得更得当。
从数量来说，现在t栋现有余货42套，从数量来讲是不足以支持本阶段的主力推广，因此很有必要在4月底推出t6栋34套，一共主推76个单位。
凯旋国际营销方案
一 营销推广思路。根据房地产住宅项目划分周期的原则，将项目划分为形象导入期 认筹期 开盘强销期 持续期以及尾盘期5个销售阶段。根据每个阶段不同的特点制定不同的营销推广策略，通过整合营销推广方式快速预热市场，吸引目标客户群，刺激顾客购买，以达到快速销售 完成预期销售目标的目的。一 总体目标。品牌目标 ...
“凯旋国际”营销计划方案
凯旋国际 营销计划方案。凯旋国际 营销计划方案 凯旋国际 营销计划方案第一部分 策略总纲第一部分 策略总纲。一 一 总体思路总体思路总体思路上遵循一种循序渐进的原则 给于客户的信息一定是要从开始认知项目到接受项目，绝对不能因为急于求成而扰乱了整个营销思路。二 二 推广步骤推广步骤根据目前本项目的工程...
凯旋基坑方案
目录。编制依据。施工文件部分。一 工程概况。1.1工程简况。1.2场地水文地质条件。二 施工部署。2.1施工进度计划。2.2劳动力部署及机械计划表。2.3主要施工方案。2.4基坑变形监测方案 及周边建筑沉降观测。编制依据。1 阜新凯旋国际公馆a8 a10施工图纸。2 岩土工程勘察报告 3 工程测量规...