初始阶段。
一、项目情报。
1、 项目所在地。
2、 开发商背景：
1）公司性质。
2）公司实力。
3）发展潜力。
4）决策人评价。
5）组织结构。
6）管理水平。
7）合作信誉。
3、 项目自身情况：
1）城市布局及发展。
2）项目区位特征。
3）项目产品情况。
4）目前工作阶段。
5）其它。4、 当地市场概况：
1）市场供需状况。
2）市场产品结构。
3）市场竞争评估。
4）市场发育程度。
5）市场潜力评估。
6）其它。5、 项目swot分析（优势、劣势、竞争与机会）
二、项目研判。
1、 对项目swot分析的讨论。
2、 项目价值分析。
3、 人力资源调配。
4、 项目集体研判。
5、 总经理决策。
第ⅰ阶段。第一部分。
一、销售策略设计。
1、 市场竞争楼盘调查（除完成普查项目外，应着重以下调查项目）：
1）分布状况：
2）产品方面：主力户型、交房标准（附送设备、采暖方式、智能化系统等）、社区配套。
3）**方面：起价、均价、最**、付款方式、**系数（楼位、楼层、朝向、景观、户型等）、汽车车库、车位（含自行车）、物管收费。
4）推广机构：销售推广机构（销售**公司、广告公司）、广告形式、广告力度。
5）销售阶段、存量。
6）竞争程度分析。
7）新“入市”楼盘调查。
8）房产市场热点调查。
2、 产品构成：
1）产品核心功能：
a、 居住用房。
b、 商住用房。
c、 度假性物业。
d、 办公物业。
e、 商业物业。
f、 其它。
2）产品形式特点：
g、 单体。
h、 户型。
i、 交房标准。
3）延伸产品：
a、 公建配套。
b、 付款方式。
c、 物管服务。
d、 其它。
3、 入市姿态：
1）市场领导者。
2）市场跟随者。
3）市场利基者。
4、 入市时机：
1）现房销售。
2）期房预售。
3）市场时机。
5、 产品入市市场时机。
6、 销售渠道策略：
1）发展商自销。
2）委托**销售。
3）售楼部销售。
4）人员直销。
7、 **策略：
1）均价目标。
2）均价走势：低开高走、高开平走、高开低走、其它（附“**—走势”模拟进度表）；
3）叫价方式：一口价方式、高叫低卖方式等。
4）**优惠策略。
8、 销售方式：
1）多种付款方式组合式销售。
2）售后返租。
3）升值销售。
4）回报销售等。
9、 销售创新模式设定。
二、市场推广策略设计。
1、 竞争项目推广模式调查。
2、 本项目主要优势、劣势对比表。
3、 项目市场定位、市场形象及目标客层。
4、 项目推广主题概念。
5、 项目推广目标。
6、 项目推广模式及思路。
7、 项目分阶段推广进度表：
1）时间。2）规模。
3）资金回笼。
4）广告投入。
8、 项目阶段推广方案：
1）进入期策略。
2）成长期策略。
3）成熟期策略。
4）衰退期策略。
5）特殊时期策略：蓄势期、封盘期、间隔期，竞争淡期、旺销期等。
三、首期项目销售及推广计划。
1、 首期推广模式及推广目标。
1）推广模式。
2）推广目标。
2、 **分析：种类、名称、到达率、性价比等。
3、 **计划。
4、 月（季度）销售计划。
1）销售数量（套数、面积）
2）资金回笼。
3）广告投入分配。
5、 广告设计。
第二部分。四、销售包装。
1、 项目视觉识别系统核心部分：
1）名称：项目名、道路名、建筑名、组团名。
2）标志：项目标志。
3）标准色。
4）标准字体。
2、 售楼部包装：
1）售楼部选址：现场售楼部、非现场售楼部。
2）售楼部规模设定。
3）建筑装修设定：
a、 售楼部建筑设计提示：
a、售楼部外立面设计要求：
1 根据项目整体建筑风格特征。
2 根据周边住宅建筑风格。
3 差别性、独特性设计。
b、售楼部室内空间设计：
1 突出项目核心功能及主题概念。
2 人性化空间设计。
3 创造物管氛围。
c、建筑色彩设定建议。
d、建筑室内装修原则设定。
b、 售楼部内部功能区分设定。
a、展示区。
1 产品材料展示：智能化材料展示、建筑材料展示。
2 沙盘展示：不同比例模型展示、
3 推广资料展示，名片、业主通讯、楼书、报纸广告等。
4 挂板展示：建筑单体挂板、户型挂板、**体系系数说明挂板、景观设计挂板、公司形象挂板、物业管理挂板（智能化演示、服务说明）、销售动态挂板、程进度挂板、公司文化特色挂板、策划设计与施工单位挂板、艺术油画挂板、日照时间挂板、机动挂板。
5 电视直播。
b、洽谈区。
1 介绍洽谈区（流动性）
2 大众洽谈区（稳定性）
3 意向签约区（稳定性）
4 合同签约区（稳定性）
c、活动区：儿童活动区。
d、参观区。
1 样板房区。
2 户外景观区：围墙与大门、最邻近建筑单体户外景观包括过渡景观区（小桥流水部分）
e、家庭气氛示意区。
动力公司营销工作大纲
工作流程 目录 初始阶段。一 项目情报。二 项目研判。第 阶段。第一部分 一 销售策略设计。二 市场推广策略设计。三 首期项目销售及推广计划。第二部分 四 销售包装。五 广告公司及分销机构选择。第三部分 六 销售组织建立。第 阶段。七 开盘工作组织及验收。八 广告执行。第 阶段。第一部分 九 销售管...
项目营销工作大纲纲要
附件一 具体工作大纲。说明 提供建议 指对其他合作单位的方案提出口头或书面建议和意见。提供协助 指对方案的执行提供部分的参与和执行。监督 指负责工作的跟进。附件二。营销策划纲要。一 市区域营销专题分析。1 营销环境评估。2 本案营销专题。3 广告战略。4 营销活动。二 项目卖点荟萃及swot分析与对...
品牌女性化的营销动力
作者 mindi chahal 菜籽。新营销 2013年第08期。我们是一家挺有男人味的企业，企业文化就挺男性化的。我们非常了解自己的男性客户群，而一旦涉及女性目标客户，我们对很多做法就不太确定了。之前我们担心，如果企业提供一些针对女性客户的产品或服务，那么男性客户是否还会像以前那么喜欢我们。这些问...