为便于规范管理项目，提高管理效率，在合同约定时间内完成承担的工作任务，提高公司效益，特制定本管理手册。
便于执行、便于管理、便于公司督促。
简单高效、节约管理成本、便于回款。
本公司第一个或前两个项目时，采取下列方式。
1、代表业主方行使代建项目的全过程建设管理服务（具体按合同约定），实现业主方的各项管理目标。
2、按照国家和省、市有关法律、法规和工程技术规范要求对代建项目进行代建管理服务。受业主方委托，其职责和义务是：
2.1、协助代建项目建设方案功能策划及论证、建筑规划设计方案征集和审核、初步设计及施工图设计并呈报专业审图单位审查、施工管理、设备调试及试运行、竣工验收、竣工决算和移交等全过程的项目管理服务工作。
2.2、协助组织通过公开招标或委托等方式选择工程招标**、造价咨询、地质勘察、工程设计、工程施工、监理单位。配合业主方依法对其合同进行审查、签订、履行和跟踪管理等，并代表业主方执行上述合同下的业主权利和义务（付款义务除外）。
2.3、全面管理工程建设合同，就施工总承包单位选择的专业分包单位资格及分包项目进行审查批准。
2.4、代表业主方按工程合同的规定落实施工条件，检查施工单位的开工准备工作。对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。
2.5、会同使用单位申报办理规划、环保、土地、施工、消防、供电、绿化和城管等有关建设施工手续。
2.6、依据工程建设合同、设计文件、技术规范与质量检验标准。审查现场总平面布置图，审批施工单位提交的施工组织设计、施工方案、专项施工方案等。
2.7、加强对施工单位、监理、设备材料**商的合同管理，督促按合同的相关条款落实、执行。
2.8、审查施工单位进场的建筑材料、建筑物配件和设备采购及使用。
2.9、造价控制：编制资金使用计划，处理合同协议与工程变更，下达变更指令；审核项目进度用款申请报告和固定资产投资统计报表，按工程进度给施工总承包单位拨付工程款。
按国家有关规定和合同约定办理竣工综合验收，进行工程竣工结算和工程决算，接受审计监督。
2.10、进度控制：审核工程施工进度计划，提出工程控制进度目标，并以此为基础审查施工总承包单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促施工总承包单位采取切实措施实现合同目标要求。
当实施进度发生较大偏差时，及时向委托人提出调整控制性进度计划的建议意见，并在通过批准后完成其调整。
2.11、质量控制：审查施工总承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。
依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验标准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序和资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分部分项工程的质量进行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审核质量事故处理措施。
2.12、档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的工程建设管理服务报告；审查设计单位、施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理汇编和移交项目建设、竣工档案及有关技术资料，并按批准的资产价值向项目使用单位或设施管理单位办理资产移交手续，以及项目档案资料。
2.13、信息管理：做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。
按要求编制建设管理服务月、年报，对工程资料及档案(包括影像资料)按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或建设管理服务期结束后移交业主方(一式五份，电子版本一份)。
2.14、协调管理：主持建设管理服务合同授权范围内工程建设各方协调工作会议，编发施工协调会议纪要。
2.15、安全文明监督：审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施等，并负责检查、督促落实执行。组织重大安全事故调查，分析原因并提出书面报告，并承担相应的责任。
2.16、保修管理：负责代建项目设备调试及试运行和工程保修期管理，在保修期内组织和督促施工单位、设备安装单位、设备**单位按合同相关条款履行维修义务。
代建项目管理机构设置框图。
项目经理、土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师、资料员、报建员。各专业具体进场时间，根据当地情况和业主要求及工程进展情况确定。
要求项目经理、土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师都具有独当一面的工作能力。并对其它管理工作有一定的了解，在项目经理的指导下，能临时兼任其它专业的日常工作。
1.项目经理职责：
a.对外：参与公司其它部门的商务工作，配合本项目的取得。
代表公司全权处理所负责项目代建合同所约定的全部工作。
负责与业主方、外协单位等的协调，推动所负责项目正常安全进行。
配合公司相关部门正常回款。
b.对内：协调公司参与本项目的相关部门和人员完成本项目的合同任务。
按公司相关规定，定时组织上报相关资料。
负责管理代建项目的人、财、物。
2.土建工程师、机电工程师、景观工程师：
负责所代建项目的相关专业工程的进度、质量、安全、投资控制等工作。其中一名担任副经理，配合项目经理工作。
3.安全工程师：负责所代建的项目的安全生产工作，如果当地对安全工作要求不严，可以由其它专业的同志兼任，如前期景观工作不多，由景观工程兼任。
4.报建员：负责所建项目的全部报建资料的准备工作，负责报建工作。
5.资料员：
a.代建项目部的全部资料的收发和登记工作。
b.代建项目的全部资料的管理工作。
c.配合专业工程师对各种资料的检查、整理工作。
d.代建项目竣工资料的整理、移交工作。
当公司代建项目大于三个时，建议采用方式。
第一层：项目经理组：由有较有经验的各专业项目经理组成。
平时具体负责一个项目，同时兼管几个项目。定期由项目经理组长组织项目经理，一起共同处理各代建项目的重大工程施工方案、质量、进度控制方案。
第二层：具体代建项目部。
组成为：项目经理（注一）、执行经理（兼）、土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师、资料员、报建员。各专业具体进场时间，根据当地情况和业主要求及工程进展情况确定。
土建工程师、机电工程师、景观工程师、安全工程师中的一名同志担任副经理，也可以叫项目执行经理。
注一：项目经理职位根据工程的大小，确定是否设置此职位。
代建项目管理机构设置框图(项目多时方案）
说明：1.景观工程师、报建员在大的项目配置，小项目由大项目部相应专业人员兼任。
2.执行经理，根据项目的情况，可以由其它专业工程师兼任。
1.项目经理组牵头人：
能独立负责多个代建项目的管理工作。能指导项目经理、执行经理管理具体代建项目的管理工作。
2.项目经理：
a.对外：参与公司其它部门的商务工作，配合本项目的取得。
代表公司全权处理所负责项目代建合同所约定的全部工作。
负责与业主方、外协单位等的协调，推动所负责项目正常安全进行。
配合公司相关部门正常回款。
b.对内：协调公司参与本项目的相关部门和人员完成本项目的合同任务。
按公司相关规定，定时组织上报相关资料。
负责管理代建项目的人、财、物。
3.项目执行经理：
在项目经理指导下，担负项目经理的部分工作。
具体负责管理所负责代建项目的日常工作。
4.土建工程师、机电工程师、景观工程师：
负责所代建项目的相关专业工程的进度、质量、安全、投资控制等工作。其中一名担任副经理，配合项目经理工作。
5.安全工程师：负责所代建的项目的安全生产工作，如果当地对安全工作要求不严，可以由其它专业的同志兼任，如前期景观工作不多，由景观工程兼任。
6.报建员：负责所建项目的全部报建资料的准备工作，负责报建工作。
7.资料员：
a.代建项目部的全部资料的收发和登记工作。
b.代建项目的全部资料的管理工作。
c.配合专业工程师对各种资料的检查、整理工作。
d.代建项目竣工资料的整理、移交工作。
此所所编制的全部制度，如与公司相关制度矛盾，则按公司相关制度执行。
项目部相关工程师编制由资料员汇总后，上报项目经理，项目经理确认后，由资料员发至公司相关人员。月报、年报相关上报内容及要求，按公司相关制度执行。
月报：工程师必须在当月23日12点前上报到资料员处，24日早8点前资料员必须汇总报项目经理，项目经理必须在25日12点前审核完毕，返至资料员，资料员必须在25日17点之前上报公司。
年报：工程师必须在12月20日12点前上报到资料员处，12月23日早8点前资料员必须汇总报项目经理，项目经理必须在12月25日12点前审核完毕，返至资料员，资料员必须在12月25日17点之前上报公司。
1.上下班时间及考勤：
正常情况下在早8点上班，12点到14点午休，14点至18点上班。由资料员负责考勤工作，当月考勤经项目经理审核后上报公司。
项目上原则上没有休息时间，所负责项目在任何时间有工作需要时，员工不得以任何理由不工作。
能提前预知的加班按公司相关规定执行。不能提前预知的加班与项目经理等协商解决办法。
2.休假：代建项目部员工休假时间，原则上是一个月一次，每次8天。
项目员员工休假，由员工申请，项目经理同意即可。
项目经理休假，由项目经理申请，经业主同意后，上报公司相关部门认可。
1.办公用品，由相关需求人员提出申请，资料员汇后，经项目经理同意报，上报公司。公司委托采购的，由项目部安排人询价，上报公司，公司同意后采购。发生费用按公司财务制度执行。
2.日常用品。
由项目部与公司相关部门协商确定一个具体标准，项目部按确定标准内使用。原则上不许超过预算。发生费用按公司财务制度执行。
3.电脑、打印机、交通工具维护费用。
发生费用之前，由项目经理同意方可使用。发生后费用公司财务制度执行。
4.租房等费用。
由项目部人员提交申请，经项目经理同意后，上报公司相关部门，相关领导同意报方可与房东签订租用合同。发生后费用公司财务制度执行。
5.办用电脑。
项目部原则上不配置电脑，采用员工自购，公司支付使用费的方式解决。
办用电脑使用费，按月计，当年十二月25日支付。每月电脑使用费暂定为150元/月，此费用包括电脑使用费、电维护费等全部费用等，具体金额，待公司确定。
代建服务手册 项目建设管理服务手册
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