四、代建大纲。
1、项目概况。
1.1项目名称：宁夏地质博馆。
1.2项目地点：银川市新区北部。
1.3项目建设规模：建筑面积6451m2，四层框架结构。
1.4工期要求：本项目代建工期30个月。
2、项目代建管理原则。
2.1依据有关**部门批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规、代建合同，对本建设项目实施过程进行管理服务。
2.2在本项目建设管理过程中应实施工程建设监理制、招投标制及合同管理制。
2.3接受委托人的指令、指导和监督，并对其负责，并积极配合使用单位：联络、沟通**有关部门，办理相关手续；协调好参建各方和建设项目所在地周边的关系。
3、代建管理的主要内容。
3.1会同招标单位，依据项目初步设计及概算批复内容组织编制项目施工图设计和工程预算编制。
3.2在招标单位的协助下，办理项目消防、建设工程许可证、质量监督备案、安全监督备案等有关手续报批工作。
3.3选定合适的招标**机构或自行招标，通过招标选择设计、监理、施工单位。并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。
3.4负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人和使用人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查。
3.5负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作。
3.6按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。
3.7负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。
3.8负责协调工程建设各阶段的内外关系。
3.9组织工程中间验收，会同委托人、使用单位共同组织竣工验收，办理工程竣工前的有关手续。
3.10编制工程决算报告，报委托人审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续。
4、代建项目管理目标。
4.1代建项目管理的基本目标。
4.1.2质量目标：工程质量达到工程验收合格标准。
4.1.3进度目标：按合同规定工期完成工程项目。
4.1.4投资目标：不超概算，工程各阶段、各单项工程费用支出与形象进度相协调。
4.1.5安全目标：无重大安全责任事故。
4.1.6文明施工目标：争创文明施工工地。
5、项目特点和难点分析。
5.1管理的重点及合理化建议。
根据招标文件，结合建筑工程的使用性质，对该项目进行针对性分析，其要点如下：
1．在对该项目的项目管理中，代建项目部的工作重点是抓紧项目前期建设项目准备工作，及时开展施工招标工作。
2．组织好施工招标工作，选择有施工经验的、能力较强的、能够保证在30个月内完成整个工程验收质量合格的施工单位组织施工。
3．做好项目的变更控制。
4．协调好外围环境影响因素，及时要求并配合施工单位与当地**、建设主管部门建立联系，遵照并执行当地有关法令、法规、管理条例等文件或要求。
5．通过对工程进度实行动态管理，实现工期目标。在该项目的进度控制过程中，代建项目部的工作重点是控制所有处于关键线路上的工作。对项目进行项目节点控制，让整个项目有分阶段进度控制目标，积极发挥施工单位主观能动性，监控结合，当进度控制出现偏差时，代建项目部要及时提出解决问题的方案，保证项目时间目标的实现。
6．确保项目投资控制管理，实现成本目标。合理运用投资，加强合同管理，防止并保证建设项目投资控制在批准的设计概算之内。控制设计变更，防止不正当变更而降低工程质量。
控制现场签证，任何现场签证必须有施工单位、监理单位和代建项目部同时见证，经事前申报审批方可实施。
7．确保质量目标的实现。在该项目的质量管理过程中，代建项目部的工作重点是进行施工过程的宏观控制，抓程序、抓管理，切实发挥施工单位、监理单位的职责，让整个施工管理有序，协调，目标一致，确保项目质量目标的实现。建筑工程的管理，工程质量是关键，是重中之重，必须制定有效的质量控制措施，建立约束、协调的现代管理机制，强化合同管理，把质量目标与经济利益挂钩，针对关键工序和特殊工序编制单项工程质量控制方案，从工程进入施工阶段开始就要建立项目质量保证体系，抓住关键环节、薄弱环节进行重点控制，并对施工单位采取质量奖罚制度，提倡提高工序检查验收的一次验收合格率，定期组织项目代建项目部、监理公司、各施工方参加工程质量联检，加强质量监督管理，确保结构使用和安全需要，实现质量目标。
8．加强信息管理。项目信息管理部通过项目管理软件对进度、质量、成本实现动态管理；、利用软件进行优化信息结构、数据处理、**、计划、控制及辅助决策，为项目管理人员进建设项目的进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、现场管理、安全控制、组织协调、竣工验收等提供可靠的信息支持，方便公司与项目部之间的沟通，提高工作效率。
9．加强程序化管理，发挥三方建设主体职能的有效性，建立文件收发书面往来制度，第一次工地会议制度，监理例会制度，专题例会制度，关键部位监理旁站制度，设计变更、现场签证报审制度，图纸会审、施工图审查制度，工程质量安全联检制度，尽可能地支持监理工作，维护监理管理职能，防止代建项目部过多干预监理工作使监理工作不能有效发挥。
10．采取有效环保措施，确保安全目标。施工前要制定安全、文明、环保施工措施，降低噪音和粉尘污染。
5.2对影响项目工期、质量和投资的关键问题的理解。
5.2.1对影响项目工期的关键问题的理解。
根据本公司本项目的理解，认为要确保项目如期完工，工期控制的关键点有以下内容：
1)设计与**报批工作的衔接是开工前前期工作进度管理的重点，原则上设计的质量和进度必须满足**报批进度的要求。
2)方案设计与初步施工图设计单位之间的协调是设计进度管理的重点。
3)市政配套工程的规划、实施是施工准备期进度管理的重点。
4)施工过程中的主要控制点。
a．关键工作和关键线路的确定方法。
b．网络计划工期调整和工期优化方法。
c．网络计划的时差计算、分析和利用。
d．分析和运用双代号时标网络计划和前锋线控制工程进度计划实施。
e．实际进度和计划进度的比较方法，分析诧异及其产生的原因。
f．工程计划延期索赔及其处理程序和措施。
5.2.2对影响项目质量的关键问题的理解。
根据我公司多年的工程经验及对本项目的理解，对影响质量的关键问题主要有以下关键点：
1)招标选择具有丰富房屋建筑项目监理经验的监理单位。
2)招标选择优秀的总包单位和管理人员。
3)监理综合的质量体系。
4)对设计单位的质量管理。
5)对施工单位的质量管理。
6)施工过程中主要控制点。
a．对材料质量的控制。
b．工程质量控制手段和方法分析；
c．工程质量检验及处理意见。
d．影响工程质量的因素分析。
e．直方图的用途和分析。
f．施工工序质量控制的内容与实施要点分析。
g．工程质量事故处理程序与所需资料。
h．工程竣工验收要求及验收程序。
i．分项、分部、单位工程质量评定的程序和标准。
5.2.3对影响投资的关键问题的理解。
根据我公司多年经验结合本项目的特点，我公司认为在本项目中投资控制的关键点有以下内容：
1)根据投资计划进行限额计划管理。
2)系统做好投资控制计划工作，确保项目的技术标准、系统设置符合投资控制计划指标。
3)准确细致的做好各招标分项的界面划分工作，尽量减少工作面划分不当导致的灰色地带。
4)项目建设过程中主要控制点。
a．财务评价指标的计算及评价标准(重点为静态投资**期、财务净现值、财务内部收益率)
b．设计概算与施工图预算的编制与审查。
c．工程承包合同价的确定方法。
d．工程计量支付程序和方法。
e．工程变更及变更价款的确定。
f．索赔费用的计算。
g．投资偏差分析。
6、代建项目管理框架。
6.1代建工作管理模式。
为使项目建设达到国内一流水平，圆满的完成项目委托人和使用人的建设目标，我们项目管理部将运用项目管理(pm)的一体化管理模式，以合同为主线深度管理，形成具有本项目特点的全方位一体化项目管理模式。
1)运用一体化的项目管理模式，将设计、采购、施工在落实各项管理目标为宗旨的大前提下，实现统一思想、统一计划、统一步骤，进行系统性全方位的优化管理。使这几个方面的工作在建设全过程中互相动态接触，互相优化。
2)运用一体化的项目管理模式，在建设全过程中使降低成本、最大程度的合理使用建设投资的管理得到有效落实。
3)运用一体化的项目管理模式，使项目的委托人、使用人和代建单位建立在一个工作平台上，密切配合，从而对项目建设的各项目标的落实及完善得到有力的加强，并增强了对资金合理使用的控制力度。
6.2代建工作管理服务守则：守法、诚信、科学、公开。
认真贯彻国家有关法律、法规、标准和政策，为保护委托人和使用人的合法权益，应用合理的技能，谨慎、勤奋的工作是我们作为项目代建人的行为准则。我们将成立现场管理部，遵循守法、诚信、科学、公开的原则，运用科学的理论和先进的管理手段、依照项目委托代建合同规定的内容进行项目代建工作。在项目委托人和使用人的授权范围内，认真的、尽职的行使职权，对项目建设的全过程进行代建工作。
全力以赴以搞好代建工作为出发点，力争总结出代建制一整套成熟做法，提高工作人员思想水准和职业道德，防止和杜绝各种违反公司职业守则的现象发生。以创优质名牌工程为目标。建设“廉洁工程，阳光工程”。
6.3代建项目部机构及岗位职责。
签订代建合同后，正式组建代建管理体系，成立以公司法定代表人、主要领导、总工程师、总经济师等专家组成的代建领导办公室，并聘请使用人的有关同志加入，负责整个项目的协调及管理。
在代建领导办公室的领导下，成立本项目的项目管理部，挑选有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责代建管理工作的执**况。
对项目管理部配备专业齐全，合理知识结构的专业人员，进行项目投资管理、工期管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。
6.3.1组织机构图如下：
组织结构图。
6.3.2工程项目代建工作组织岗位设置及职责：
按照组织机构图，各部门设置及职责如下：
工程部。负责前期各项手续的办理，与各相关部门的沟通，协调各方面关系；
编制项目运行、维护和培训计划及操作规范，制定用人培训计划，并组织实施。
结合项目总进度计划编制招标和采购方案和计划；
进行施工招标标段划分；
组织招标工作的技术把关；
审查设计单位、施工单位、监理单位报送的有关资格预审文件并提出审查意见；
检查统计每月项目招标、采购工作运**况，报信息部汇总。
负责制定项目管理机构的规章制度、人事管理和考勤统计；
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