第三部分要素管理。
一、 工程交底与技术评审管理工作指引
一）工程交底管理工作指引。
1、目的：以施工单位**施工技术交底制度为基础，通过工程部技术交底介入，充分强化工程质量事前控制，落实红杉地产工程精细化管理的要求，实现红杉对工程产品精致完美的目标。
2、适用范围：适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，在项目开发阶段工程管理部对施工单位、监理单位的质量、进度、安全与文明施工的管理要求和技术标准的交底。
3、技术交底程序及内容。
1）交底范围：技术交底按土建、安装、室内装修、景观、市政、幕墙等专业分别进行总体技术交底、分部分项工程技术交底及专题技术交底。
2）交底主体按照管理层级分为：工程部对监理单位、总包单位、各专业分包单位的交底； 监理单位对总包单位及各专业分包单位的交底；总包单位对分包单位的交底；总包单位对自有班组的交底。
4、各类技术交底具体要求。
工程部对监理单位及施工单位的施工技术交底。
a、交底时间：项目开工前，及各专业分包单位进场后一周内。对总包单位和监理单位的交底，可以结合第一次工程会议进行。
b、参加人员：工程部经理负责组织，工程分管人员负责交底。工程部总监及监理人员、施工单位项目经理、技术负责人、质量员、施工员参加。
c、交底内容：在满足国家规范、行业规范的基础上，结合工程精细化管理要求对每一个分部分项工程、每个工序节点进行细化、强化、标准化说明，补充到施工单位**技术交底的内容中。同时依据设计文件、设备说明书、施工组织设计（或施工组织措施）、集团公司相关施工处理要点及施工作业指导书等资料制定技术交底提纲，进行技术交底。
技术交底提纲包括但不限于以下几方面的内容：
a、施工承包合同中规定的施工范围、质量、工期和安全质量目标；
b、工程特点和设计意图；
c、总平面布置；
d、综合进度和劳动组织安排；
e、施工程序和主要施工方案；
f、主要物资、施工机具**要求；
g、主要质量标准和保证质量的主要措施；
h、保证施工安全的主要措施；
i、环保要求和环保措施；
g、采用重大的技术革新项目及科研项目；
k、绿城集团明确的施工工艺、质量标准和工程精细化管理要求。
监理单位对施工单位技术交底。
a、交底时间：工程开工前的第一次监理例会、各专业分包单位进场后一周内及重要分项工程开工前。
b、参加人员：由项目总监理工程师组织，各专业监理工程师负责交底，项目部全体施工管理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督。
c、交底内容：
a、监理部组织结构及人员分工；
b、监理部监督要求及质量控制标准；
c、质量停止点、见证点验收计划及要求；
d、安全文明施工要求及验收标准；
e、技术资料监督要求及标准；
f、鉴证取样要求及标准；
g、标准工艺工法实施要求及验收标准；
h、工程精细化管理要求。
总包单位对自有班组技术交底。
a、交底时间：工程开工前、新班组进场后 48 小时内，根据工程进度随时举行。
b、由项目经理组织，技术负责人负责交底，项目部全体施工管理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督，如有必要，工程部管理人员和监理管理人员应列席参加。
c、技术交底包括但不限于以下几方面的内容： 施工图纸的解释； 技术要求与技术检验；施工方案措施；操作方法、成品保护、保证质量安全的措施； 绿城集团质量标准和认定办法。
d、各级技术负责人应对技术交底情况进行检查，工程管理人员应做好施工单位**技术交底的监督工作。
e、施工管理人员应按施工图和技术交底的要求监督施工，任何人不得擅自变更，确需更改时，应按流程审批后进行变更。
总包单位对专业分包单位技术交底。
a、交底时间：各专业分包队伍进场后一周内。
b、由项目经理组织，技术负责人负责交底，专业分包单位全体施工管理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督，如有必要，工程部管理人员和监理管理人员应列席参加。
c、技术交底包括但不限于以下几方面的内容：
a、总包单位项目部管理架构及人员分工。
b、总包单位质量、进度、安全控制目标及保证措施。
c、总包单位与专业分包单位工作界面交接标准及要求。
d、整体施工部署及对该专业分包单位施工安排要求。
e、专业分包工程质量要求及保证措施。
f、专业分包工程进度要求及保证措施。
g、专业分包工程环保要求和环保措施；
h、专业分包工程安全生产、文明施工要求及保证措施。
i、总包主要物资、施工机具、用水用电**情况。
g、专业分包工程工程精细化管理要求。
5、交底形式：各类技术交底可采取以下形式进行。
1）会议交底：进行各级技术交底时，都应组织有关人员认真学习和讨论，明确交底内容，与会人员充分发表意见。
2）组织学习绿城集团的标准及施工案例 ppt。
3）现场观摩交底：参观绿城的优秀楼盘。
6、交底记录。
1）施工技术交底必须建立目录台帐，（可存放于其它文件夹，但须在目录中注明存放位置），交底详细资料应形成纸质或电子文件留存资料员备查。
2）施工技术交底必须作书面文字记录。
3）集团质量督导部、工程部技术交底记录由会议组织人负责；施工单位技术交底记录由施工单位负责。
4）记录必须有下列内容：工程名称（包括分部工程名称）、时间、属于何级别的交底、主讲人、参加人员签名、交底内容。
7、附表：《交底记录表》
二）扩初设计评审工作指引。
1、目的：通过扩初设计完成时对强制性条文要求、功能性、安全性、经济性、材料设施设备的定位等评审，确保产品品质。
2、程序及职责。
1）项目公司负责扩初设计评审会议的组织工作、后续跟踪及**工作。
2）公司规划设计部负责控制建筑、总图、景观等专业的扩初设计评审过程，并对评审后修改结果确认、备案。
3）公司精装修管理部负责控制室内专业的扩初设计评审过程，并对评审后修改结果确认、备案。
4）公司总工程师办公室部负责控制结构、给排水、暖通、电气、弱电等专业的扩初设计评审过程，并对评审后修改结果确认、备案。
5）各相关部门/人员应在评审前做好准备工作，形成书面的评审意见或建议。
3、工作流程：扩初设计评审应以设计评审会的形式组织公司层面的扩初设计评审会。
4、评审内容。
1）建筑总平面图。
是否符合规划、规范及绿城公司的要求，是否遵循经济合理的原则。
《规划设计条件》（如道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、
容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、
空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求。
项目所在地的名称、位置、场地地形、地貌等描述是否正确。
总平面布置是否因地制宜，是否根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，并能满足使用功能、规划要求。
设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，有无符合要求的效果图、电子设计文本。
2）室外总图。
室外总图的道路和管线等是否符合建筑总平面图、景观平面图的布置要求；道路和管线的接口位置和标高，与城市道路和管线及各建筑单体道路和管线是否相符。
室外总图各管线排布、地下管线间竖向标高是否符合各专业管线技术要求，是否方便施工组织。
**、车流的组织是否合理，出入口、道路、停车场（库）的布置及停车位数量是否满足要求，消防车道及高层建筑消防扑救场地是否符合规要求。
室外给排水管道管径、管材、布置、坡度、埋深和标高是否满足给排水、车辆通行及其他管线布置的要求，是否满足使用和安全等要求。
（3）建筑专业。
建筑主要技术经济指标（总建筑面积、组团建筑面积、建筑基底面积、地下面积、住宅的户型和套数、建筑层数、总高、体形系数等）是否符合要求。
建筑类别和耐火等级、人防等级、防水等级及适用规范、规程和技术标准是否正确合理。
功能分区、交通组织、户型设计、立面设计等是否合理，是否符合规范要求。
主要的材料、设备的选用是否经济合理。
建筑设计平、立、剖面图是否清晰正确。
方案评审中提出的修改调整意见是否得到落实。
幕墙工程、钢结构工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计的工程内容是否注明。
4）结构专业。
建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别是否正确。
基础选型及上部结构选型是否安全、合理、经济。
伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置是否合理。
采用的新技术、新结构、新材料是否合理。
结构设计墙、柱、梁、板尺寸、标高是否合理，是否与建筑、水、电、暖等其它专业矛盾。
结构设计图是否清晰、正确。
5）电气专业。
建筑电气设计是否符合有关职能部门（供电、消防、通信、公安等部门）认定的工程设计资料及公司的设计要求。
变配电系统的负荷等级、各类负荷容量、供电电源及电压等级、电源数量及回路数、专用线或非专用线、电缆埋地、近远期发展是否合理，是否满足要求。变配电站的数量、容量及型式，设备技术条件和选型要求是否满足项目本身要求是否合理。
变配电间设置的具体位置及室内净高，进出线位置、设备及检修通道、各变配电间电缆连接形式、变配电间内通风及除湿的保障措施、高低压电缆路径是否合理；变配电间是否对住宅景观有不利影响，是否满足安全维护的要求。
照明系统设计是否合理，包括室内照明种类、照度标准、光源及灯具的选择、室外照明种类、照明路线的选择及敷设方式等。
火灾自动报警系统保护等级和系统组成是否合理，消防控制室位置、大小是否满足要求，火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制柜（台）、线路、设备选择是否合理，火灾自动报警系统与其它子系统的接口方式及联动关系，应急照明的电源型式、灯具配置、控制方式等是否合理。
建筑物防雷系统、接地系统设计是否合理。
电气工程主要管径、井道尺寸及主要设备的选择、布置等是否正确合理。
6）给水排水专业。
给水排水设计是否符合项目所在地实际市政条件。
给水排水总平面设计是否合理，包括水管平面布置、流水方向、阀门井、消火栓井、检查井、水表井、化粪池等布置是否合理，是否与市政道路、景观绿化及建筑出入口冲突，管道连接点的控制标高和位置是否合理。
工程管理部精细化管理指引
h 保证施工安全的主要措施 i 环保要求和环保措施 g 采用重大的技术革新项目及科研项目 k 绿城集团明确的施工工艺 质量标准和工程精细化管理要求。监理单位对施工单位技术交底。a 交底时间 工程开工前的第一次监理例会 各专业分包单位进场后一周内及重要分项工程开工前。b 参加人员 由项目总监理工程师组...
工程管理部精细化管理指引 二
要素管理。工程交底与技术评审管理工作指引 一 工程交底管理工作指引。1 目的 以施工单位 施工技术交底制度为基础，通过工程部技术交底介入，充分强化工程质量事前控制，落实红杉地产工程精细化管理的要求，实现红杉对工程产品精致完美的目标。二 第三部分要素管理。一 工程交底与技术评审管理工作指引 一 工程交...
工程精细化管理指引试行稿
盛德置业。试行 盛德置业。二0一四年月。编制说明 1 编制背景 盛德集团自年月成立以来，始终秉承 盛于德 德行天下 真诚 善意 精致 完美 的核心价值 观，深入坚持品质之路，全面实施精品战略，努力打造 中国最具完整价值的房地产公司 致力于为社会创造文明 和谐 温馨 优雅的居住文化及人文环境，为城市和...