北仑区住宅小区物业管理

关于加强和改善住宅小区物业管理的对策建议。

一、北仑区住宅小区物业管理现状。

据统计，十年来北仑区新增住宅面积614.51万平方米，个人购房比重已达95.19%以上。

2023年底，北仑区的城镇住房建筑面积已达833.55万平方米，城镇人均住房建筑面积达26.1平方米。

我区从2023年开始引进小区物业管理，全区现有物业企业服务的居住小区165个，小区物业管理服务市场虽然起步时间较早，但物业服务市场仍处于初级阶段，发育尚未成熟。

虽然物业管理的引进对我区住宅小区居民居住环境的改善发挥了一定的作用，但随着北仑经济和城镇建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。小区物业管理难是普遍性问题，在其他地方都有不同程度的问题存在，但有些问题在北仑更加突出。

根据本次调研和2023年区长信箱有关物业投诉情况，老百姓反映问题的焦点主要集中在五个方面：一是物业服务不到位；二是小区规划问题和**相关部门管理职能未到位；三是维修不及时和违章装修；四是小区停车难和对停车收费的投诉；五是房地产开发建设遗留问题。

而物业服务企业反映的问题：目前我区老小区（拆迁安置房小区）普遍存在收费标准和收费率双低、业主缺乏花钱买服务的意识和对物业管理接受度不高。因此出现了物业公司低成本经营导致服务质量低、普遍存在退管意向的现象，特别是入驻老小区（拆迁安置房小区）的物业服务企业普遍陷入困境。

二、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析。

综合分析调研情况，我们认为我区的小区物业管理服务存在以下六大方面的问题：

一）从物业服务企业收支情况看：老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持消极态度，以及新《劳动合同法》实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，经营压力逐年递增。

二）从我区老小区硬件条件看：老小区规模小，基础设施差，物业用房、维修资金等方面存在先天不足，导致物业公司自身造血功能低下，物业开支成本较大。

三）从物业服务企业服务质量看：物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。

四）从我区拆迁安置房小区的特殊性看：北仑大规模开发建设形成的拆迁安置房小区，其总建筑面积累计占全区物业小区的三分之一，由此带来的经济补偿和社会管理已成为当前**的两大沉重包袱。

五）从**对小区物业的依法监管上看：监管体制不健全，具有北仑特色的监管制度不完善，监管调控能力不强。

六）从行业管理部门对物业服务市场培育上看：物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。

分析上述我区住宅小区物业管理服务存在的六大方面问题，可以归纳为以下四大方面的原因：

第一，业主消费意识和业主责任意识淡薄。

一是部分业主物业消费意识没有确立。目前我区的小区物业管理费的收缴率常常在40～90%之间徘徊，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识较差，有的居民以房屋质量差和服务差等理由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应；也有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。根据我区当前的物业管理成本分析，如果是单一的居住小区，物业管理费收缴率必须保持在85%以上，才能维持物业管理企业的正常运作。

较低的收费水平，难以引入高水平的物业服务企业，难以维持高质量的物业服务，结果导致业主对企业服务更多的不满意，进而影响物业服务费的收缴，这就进入了一个恶性循环的怪圈。

二是业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。截至今年3月底，已经成立业委会的小区有94个，占住宅物业项目的56.9%。

我们在调研中了解到，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。

缺乏业主委员会的监督，物业服务质量更难保证。

第二，物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务。根据《物业管理条例》和国家建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的规定，要求物业服务企业在具备条件的住宅小区，组织员工开展管理升级、服务达标活动，进一步规范物业企业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前我区的大部分物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：

一是企业内部管理档次较低；二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业服务品牌。结果表现为：

物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮大经营规模，还将丧失原有的“根据地”，使企业萎缩，陷入困境。

第三，房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营。现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于房地产开发建设遗留问题。这些问题主要表现在：

一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，如明州花园。

二、三期后围墙与大路村的规划红线重叠，围墙连续五次被村民破坏，小区处于无物业状态。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。如天兴公寓墙面开裂，东方名都、得润花园污水管堵塞，得润花园3部电梯年久失修，存在严重安全隐患；又如交付才2年的小高层项目都会经典，小区规模虽只有3.

8万平方米，但有120多户业主的房屋出现墙面裂缝、卫生间漏水、地板变形等问题，7部电梯存在严重质量问题。调查中，有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主，主要是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊和出气筒。

第四，**重视不够，主管部门监管力度不足，各有关部门没有形成齐抓共管的局面。虽然《宁波市住宅小区物业管理条例》早已于2023年6月1日起施行，而且宁波市**于2023年底出台了《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》，但从实施情况来看，存在这些突出问题：一是长期以来，北仑的小区物业管理，只靠区建设局房管处的物管科管理，物管科作为**主管部门层级低，力度不足，权威不够，难以协调有关职能部门的齐抓共管。

二是相关部门没有形成合力，长效管理机制未形成。小区物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及规划、城管、建设、供电、供水、园林、环卫、工商、税务、物价、社会保障、公安、司法、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，光靠行业主管部门难以协调各方。区**、街道、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥，社区管理干部的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。

三是司法部门的支持不够有力。针对部分业主拒交物业管理费的现象，物业服务企业除了上诉法院外，没有其它有效的途径，而且目前求助于法院来处理这类民事案件，判决程序复杂，诉讼成本高，执行难，企业也有顾虑。

三、对策和建议。

我区的小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，加强我区的住宅小区物业管理已刻不容缓，当前亟待健全**管理体制，解决突出问题，积极探索引导物管市场有序发展的长效机制。为此建议如下：

一）切实提高思想认识，充分认识加强小区物业管理的必要性、重要性和复杂性。

一是小区物业管理不是一件小事，要充分认识小区物业管理作为社会安居工程，在构建和谐社会，建设平安北仑中发挥的重要作用。通过加强小区物业管理工作，能让广大市民共享我区二十多年改革开放的成果，这既是区委六届三次全会提出的“民生提升行动年”的工作落脚点，更是区第六次党代会关于建设宜居宜业、民富民安新北仑的目标体现。

二是小区物业管理不是一件简单的事，要充分认识小区物业管理作为社会系统工程，在具体工作实施中存在矛盾的复杂性。一个小区少则居住几百居民，多则居住上万居民，不仅要满足居民对整洁、安全、有序等基本生活环境的需求，而且要满足居民日益增长的求知、求乐、求美等精神文化需求，从某种意义上说，一个小区就是一个小社会；小区管理涉及多个**职能部门，不是建设部门一家或社区可以包揽，需要**的综合协调或联合执法；小区物业服务是小区管理的重要组成部分，需要统筹兼顾，系统谋划，合力推进。

三是小区物业管理也不是一件纯粹市场调节的事，要充分认识**在物业市场的培育、调控和监管的职能。物业服务企业和业主是合同契约的法律关系，这是基于发育成熟的物业市场，而市场的培育、调控、监管是**应承担起的责任。因此，**要按物业条例规定，承担起相关职责，引导物业市场的良性发展。

二）健全**管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面。

遵循“重心下移、属地为主”的原则，加强北仑区小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”**管理网络，共同构成社会管理模式的组织。

一是建立北仑区小区物业管理联席会议制度。由区**分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项；区建设局加挂区物业管理办公室牌子，具体承办联席会议研究确定的事项。二是街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作，日常工作点设于街道物业（城管）科。

在新碶街道等任务重的街道增配若干名物业协管员。三是社区建立工作小组。负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作遇到的各类问题，做好宣传、协调和配合小区物业管理工作的开展。

三）加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识。

北仑区住宅小区物业管理

住宅小区物业管理方案

住宅小区物业管理之我见

物业管理 XX住宅小区物业管理构想

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