摘要：本文通过对住宅小区物业管理的现状及问题分析，提出相对应的建议与意见来解决物业管理中的问题，从而提高物业服务能力及水平。
关键词：小区；物业管理；服务
中图分类号：g632 文献标识码：b 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01
物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。
所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。
一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状
住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。
所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。
二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析
1、开发商遗留问题
开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。
2、物业服务水平问题
物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。
比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。
三、对住宅小区物业管理的建议
1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题
物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行**，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。
业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。
2、加强自身的队伍建设，提高服务水平
物业管理公司目前大部分的经济**是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。
3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围
物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。
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