二○○六年三月三日。
第一部分项目基本情况3
第二部分管理服务思路4
第三部分管理模式、组织架构和人员编制5
第四部分物业管理服务费7
第五部分弱电系统功能配置及技术要求9
第六部分员工培训与考核15
第七部分档案资料管理16
第八部分会所的经营与管理18
第九部分社区文化建设19
第十部分装修管理23
第十一部分业户投诉处理27
第十二部分安全管理28
第十三部分园林绿化与养护37
第十四部分清洁卫生管理40
阳光海岸是广东龙光（集团）****继成功开发阳光雅轩、金禧花园等多个楼盘后，斥20亿元巨资开发的又一个集居住、休闲，娱乐、购物于一体的大型高档综合小区。小区总用地面积460亩，总建筑面积约70万平方米，该项目无论是从建筑本体的立面形态，使用功能、到附属设备设施的设计、配置和施工均融合了现代化住宅小区先进的设计理念和技术。特别是作为汕头市唯一一个“引活水、造环境”的小区，阳光海岸被评为“国家级健康生态住宅”，其超前的规划设计更是行业一大创新。
小区的目标客户定位为汕头市私企老板、**公务员及企业金领等高收入、高素质的人群，因此也对小区的日常管理提出了更高的要求。
如何配合及指导龙光物业管理公司做好阳光海岸的物业管理工作，对我公司即是机遇、又是挑战。我们将在传统物业管理的基础上，以一个新的高起点规划阳光海岸物业管理项目，在引进中海物业在全国成熟、优质的管理模式的同时，将以更高的管理工作水平实施物业管理操作，最终保证高质量稳定地向业主提供物业管理服务。
因此，我们经反复地研究和讨论，针对本项目特点制定了一套物业管理方案，以期用优质的管理，完美的服务，为业主创造一个安全、整洁、宁静、便捷的居住环境，让阳光海岸成为汕头乃至粤东地区名符其实的高档精品住宅小区、标志性的建筑。
第一部分项目基本情况。
一、小区总体情况。
阳光海岸位于汕头市长平路与黄山路交界处，发展定位为粤东地区最大的高档住宅小区。
整个项目用地面积460亩，总建筑面积696494平方米，其中：住宅527044平方米、商铺面积22962平方米、地下室面积126753平方米、会所面积4589平方米、架空层面积2646平方米，其它还有小学、幼儿园、肉菜市场等共12500平方米。小区设有多个地下停车场。
二、阳光海岸主要设备设施情况
阳光海岸拟配置设备设施主要有：
1、 供配电系统；
2、 给排水设备；
3、 电梯（日立）84部；
4、 消防报警系统；
5、 闭路监控系统；
6、 停车场管理系统；
7、 一**门禁和可视对讲系统、家庭安防系统；
8、 周边防范系统；
9、 电子巡更系统等。
三、阳光海岸水景取水设备。
1、 潜水泵（wq2445-606-200）4台；
2、 潜水泵（wq2445-606-201）2台；
3、 真空泵（sz-1）2台；
4、 电机（y132s-4）2台；
5、 电动葫芦1套。
第二部分管理服务思路。
中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于过去取得了何种成就，关键在于不断的摸索并求新求变，形成了自已独特的管理特色及管理思路。
阳光海岸的总体规划设计决定了物业管理的重要性，探索阳光海岸物业管理新模式，对于推动楼盘销售与物业增值，满足作为受益主体——业主的服务需求具有重要的现实意义。我们通过对阳光海岸的管理模式进行了反复**，最终以“创精品服务，全心全意满足顾客需求”目标为导向，确立了阳光海岸的物业管理思路：
紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念，提供“精品服务”的优质产品；
倡导“以业户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的业户需求价值链；
倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；
致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“非接触管理、零距离服务”的服务理念。
在日常管理服务中，我们还将：
采用整体管理和专业管理相结合的办法；
强调成本控制意识和成本管理程序；
强调维修资金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合；
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进；
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化；
确保配套设施的不断完善与商务服务的日臻完美；
致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识；
致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；
致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的理想居住环境。
第三部分管理模式、组织架构和人员编制。
一、阳光海岸管理模式。
结合阳光海岸的管理要求，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，根据阳光海岸的业户定位、楼宇设备设施的自动化程度、以及阳光海岸所处的地理环境，拟采用“以业户为中心，以服务品质为导向”的经营管理模式。
二、阳光海岸管理处组织架构。
第四部分物业管理服务费。
物业管理收费与其他行业比较而言相对较低，收入**较少，如何节约每一分钱显得十分重要。为此，在阳光海岸的管理上，管理处要充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能，从加强计划、统计、成本考核等环节入手，减少各种不必要的开支，杜绝浪费，在持续提高管理服务质量的同时有效降低管理成本。
一、财务管理。
财务管理是物业管理正常运营的“生命线”。物业公司和管理处应严格执行国家、广东省及汕头市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。
一）财务管理基本原则。
1、实行“开放管理”，定期向业主公布管理处财务收支报告，增强管理的透明度，接受业主的监督；
2、坚持“取之于民，用之于民”的基本原则。
（二）财务管理措施。
设立财务管理机构，加强财务管理的职能。管理处设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员，负责管理处的财务管理工作。建立规范、透明的财务体系。
1、根据阳光海岸的实际情况，制定切实可行的财务管理制度，并严格执行。
2、公司本部对阳光海岸物业管理处的财务工作定期进行检查，每年定期对财务帐目进行审计。
3、管理处财务工作由管理处主任主管，凡涉及管理处资金使用的，除较大金额（500元以上）需报告公司领导外，一律由管理处主任签字审批后方可使用。
4、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目。
5、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交公司审批，经批准后实施。
二、物业管理服务费。
在物业管理经费收支上，将“取之于民，用之于民”作为物业管理服务费收支的基本原则。收入方面，坚决按合同中确定的**及汕头市国土房管局、物价局等**部门的定价标准执行；支出方面，以服从全体业主的利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。
阳光海岸物业管理服务收费：
多层住宅：按建筑面积0.65元/平方米。月；
小高层住宅：按建筑面积加电梯运行费用：一层0.
70元/平方米。月、二层0.75元/平方米。
月、三层0.80元/平方米。月、四层1.
05元/平方米。月，五层以上每层递增0.05元/平方米。
月；商铺：按建筑面积每月每平方米1.80 元；
写字楼：按建筑面积每月每平方米1.20元；
别墅：按叠合建筑面积1.40元/平方米。月；
因乙方原因的空置房按物业管理服务费和电梯运行费用全额收取；
车位管理费：60元/月。车位
三、物业管理服务费及代收代缴费用的收取。
（一）管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在交费时间上有困难的业主，采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。
（二）在费用收取方式上，管理处在接管初期采用人工收费和电脑划帐同步进行，力求尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。
（三）对于极少数欠缴管理服务费用的业主或租户，采用**催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处主任、客户主任进行上门拜访，敦促其交费。对于拒不交纳的，管理处可采取必要的法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。
第五部分弱电系统功能配置及技术要求。
一、闭路电视监控系统。
一）监控位置：
整个小区设一监控中心，前端设备要求合理布置，减少监控死角，以下位置应做为重点监控区域：
1、人行、车辆出入口；地下车库直接通往地面的安全通道口。
2、电梯轿厢；一层梯间前室（大堂）；小区外围。
3、地下车库内；监控中心内设一专用广角摄像枪。
4、小区内主要通道、区间公共路道；景观水域水面；广场。
（二）有关要求：
1、采用16画面的数字硬盘主机（dvr）及矩阵主机作为闭路监控系统的中心控制设备。带电子地图等辅助功能。
2、摄像枪的解晰度不低于480线，重点部位应提高至520线，使用不大于0.01lux低照度的彩色摄像枪；外围及光线不足的区域应加装红外线夜视装置。
3、录像资料贮存时间不低于7天。
4、传输距离超过300m以上，**信号、云镜控制信号要求采用数字传输方式，经解码器解码后用双绞线输送；对距离较远的区域，可用光纤传输。
5、系统与报警联动（包括与周边防范红外报警）报警时，监控中心能将报警画面自动切换到专用的监控器（电视幕墙内的等离子电视）。
原创物业管理服务交接方案
一 资料交接 1 竣工总平面图，单体建筑 结构 设备竣工图，配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理所必需的其他资料。5 管理资料 各类值班记录 设备维修记录等各类服务质量的原始记录。6 财务资料 ...
商铺物业管理协议三方物业管理协议
xxxx商铺物业管理协议。商业街管理方 经营户 商铺使用人铺号建筑面积 m2 业主 商铺所有者 为维护坐xxxx商业街管理方 经营户 业主合法权益，使该商铺经营活动在商业街经营管理上达到总体协调统一，保障商铺及其设施的正常经营和使用，并为创造一个安全 美观 有序的商业环境，xxxx商业街商铺各业主现...
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