摘要：2023年，在“调结构、稳物价”的大背景下，****继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城**指数连续3个月**。
1) 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化
2023年，在“调结构、稳物价”的大背景下，****继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2023年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，***常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2023年的这一轮房地产调控在2023年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
截止到2023年12月29日已有23城市密集表态继续限购，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、福州、厦门、长春、海口的一线城市；中山明年将继续采取限价5800元/平米的政策。
2) 新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城**指数连续3个月**。
从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2023年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2023年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.
5%和16.0%，增速比2023年全年略有下降。从重点城市来看，2023年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。
从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2023年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2023年，武汉、天津好于2023年，而唐山等三线城市普遍高于2023年。**方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次**，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市**均出现一定程度的**，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘**降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的**优势进入市场；而非限购的三线城市**总体较为平稳。
3) 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和**降幅大于新房
成交方面，2023年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2023年低点。**方面，10个代表性城市二手房平均**在9月出现近三年来的首次环比**，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计**8%，深圳**5%，其他城市跌幅在3%以内。
4) 土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降
2023年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。
1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.
5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
5) 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大
受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理**、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。
通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2023年，短期偿债压力不大。
2. 2023年中国房地产市场趋势展望
1) 政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力
对房地产业而言，本轮房地产调控事关****公信力和中国经济健康发展的大局，**政治局会议近期定调2023年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2023年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2023年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2023年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2023年房地产市场走势的关键。
2) 总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观
预计在2023年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和**降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2023年的基础上增速继续下降。
3) 关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧
货币政策微调：2023年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：
改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地**量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。
企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。
2023年电力供需形势回顾及2023年展望
第 卷第 期。能泺技锾济。年 月。能源供需分析。文章编号。争毫南供需势凰隰。顾宇桂，单葆国。国网能源研究院，北京 每羼塑。摘要 年以来，在国际经济疲软和国内宏观调控的双重影响下，全国电力需求增速呈逐步回落。态势。受电煤 不足和来水偏枯影响，全国大部分省份出现电力 缺 预计 年，随着宏观政策的预调 微...
2023年国际油价走势回顾及2023年展望
作者 韩惠民。集装箱化 2012年第01期。1 2011年国际油价走势回顾。1.1 供需关系由松转紧。2011年世界经济发展不如年初预期乐观，国际货币 组织在9月发布的 世界经济展望 中将2011年全球经济增长率再次下调至4.3 1月 4月和6月 的全球经济增长率分别为4.5 4.4 和4.3 主要...
2023年电煤供需形势回顾及2023年展望
第 卷第 期。能源技水 济。年 月。能源供需分析。文章编号。顾宇桂 黄忠 田峰 朱发根 王楠。国网能源研究院，北京 国家电网公司，北京 摘要 从 侧和需求侧对 年电煤供需状况进行了总结回顾，对 年电煤供需形势进行了。分析展望。预计 年电煤消费将达 亿 左右，全国电煤供需有望实现基本平衡，部分地区尤其...