2010 年物业管理师全国统一考试试卷。
物业经营管理》
一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．**办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。
a．建筑规模 b．建筑结构。
c．公共性 d．社会性。
2．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ ）级写字楼。
a．甲 b．乙。
c．丙 d．丁。
3．物业经营管理服务的目标是（ ）
a．防止物业泡沫。
b．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
c．合理筹划物业税收。
c．提供舒适环境并切实保障物业的治安安全。
4．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。
a．价值 b．净收益。
c．** d．收入。
5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（ ）三个层次。
a．房地产组合投资管理。
b．房地产融资管理。
c．房地产开发管理。
d．房地产租售管理。
6．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ ）
a．物业区域内公共秩序的维护 b．对物业进行日常的维护或维修。
c．保安和保洁 d．对物业进行资产管理。
7．资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（ ）
a．分配 b．组合。
c．估计 d．控制。
8．下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（ ）
a．房地产企业债券和投票投资 b．房地产置业投资。
c．房地产开发投资 d．购买房地产投资信托**9．城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产**产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（ ）
a．不可移动性 b．地租递减性。
c．政策影响性 d．相互影响性。
10．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ ）
a．房地产投资具有相对较高的收益水平。
b．房地产投资**期较长。
c．房地产投资不需要专门的知识和经验。
d．房地产投资数额巨大。
11．某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（ ）
a．正现金流量的代数和。
b．负现金流量的代数和。
c．现金流量的代数和。
d．现金流量的公允价值。
12．关于有效毛收入的计算公式，正确是的（ ）
a．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入。
b．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入。
c．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入。
d．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入。
13．下列费用中，不属于运营费用的是（ ）
a．保险费 b．房产税。
c．员工工资 d．公益捐款。
14．物业服务有效需求的特征是（ ）
a．有需要无购买力 b．无需要有购买力。
c．无需要也无购买力 d．有需要也有购买力。
15．关于期房**的公式，正确的是（ ）
a．期房**=现房**-租金收益-风险补偿。
b．期房**=现房**-租金收益+风险补偿。
c．期房**=现房**+租金收益-风险补偿。
d．期房**=现房**+租金收益+风险补偿。
16．经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。
a．1% b．2%
c．3% d．4%
17．关于房屋空置率的说正，正确的是（ ）
a．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例。
b．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例。
c．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例。
d．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
18．租凭计划包括租金方案和（ ）
a．物业管理计划 b．出租策略。
c．总体租金水平 d．租金**表。
19．关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（ ）
a．预算不包括费用支出发生的时间。
b．预算不包括能源费用支出安排。
c．预算不包括员工的养老保险。
d．预算中要为不可预见费用的支出预留空间。
20．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（ ）
a．肢体残疾的人 b．没有民事行为能力的人。
c．未满十四周岁公民的法定监护人 d．企业的法定代表。
21．房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。
a．1 b．2
c．3 d．4
22．城市房屋租赁实行（ ）制度。
a．审批b．审核c．登记备案d．报告。
23．甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月**住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（ ）
a．乙方不应该支付第一个月租金 b．乙方应支付第一个月租金。
c．乙方应该减半支付第一个月租金 d．乙方应该加倍支付第一个月租金24．房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（ ）条款之中。
a．租赁用途 b．房屋的修缮责任。
c．转租的约定 d．租凭期限。
25．关于租赁合同生效的说法，正确的是（ ）
a．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效。
b．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效。
c．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效。
d．签订租赁合同后立即生效。
26．张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。
a．张某 b．李某。
c．该住房所在小区的物业服务企业 d．该住房所在小区的开发建设单位27．张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）
a．李某与王某的转租合同继续有效。
b．李某与王某的转租合同同时失效。
c．张某与李某此时不能解除租赁合同。
d．张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意。
28．下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（ ）
a．无正当理由，拖欠房租6个月以上的。
b．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的。
c．将承租的房屋擅自转租的。
d．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的。
29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（ ）
a．管理费用 b．咨询费用 c．财务费用 d．营业成本。
30．下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（ ）
a．财务人员的工资 b．金融机构手续费。
c．法定税费 d．财务部门办公费。
31．物业管理服务成本中按规定提取的福利**按工资总额的（ ）计算。
a．1.5b．2c．12d．14%
32．某办公单位以每月2000元的**租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。其办公费估算为（ ）元/月·平方米。
a．31．67b．50．00c．380．00d．600．00
33．在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（ ）中。
a．保安费 b．不可预见费。
c．保险费 d．办公费。
34．适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（ ）
a．固定预算 b．零基预算。
c．滚动预算 d．概率预算。
35．编制营业成本预算，应以（ ）预算为基础。
a．支出 b．费用。
c．收入 d．工资。
36．在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（ ）
a．营业成本预算 b．管理费用预算。
c．经营费用预算 d．财务费用预算。
37．下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（ ）
a．物业增值率 b．房屋完好率。
c．成本（费用）降低率 d．重大事故发生率。
38．物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于（ ）服务合同。
a．物业 b．特殊。
c．专项 d．前期。
39．住宅小区物业服务合同是物业服务企业与（ ）签订的约束物业管理服务行为规范的合同。
a．业主 b．居民委员会。
c．业主委员会 d．物业建设单位。
40．关于前期物业服务合同特征的说法，错误的是（ ）
a．前期物业服务合同的有效期不能约定。
b．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
c．前期物业服务合同具有过渡性。
d．前期物业服务合同是双务合同。
41．在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ ）保险。
a．定值 b．不定值。
c．保证 d．法定。
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