物业管理师考试复习--《物业经营管理》9
第九章财务管理与绩效评价
本章要求：掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。
熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。
了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。
本章考试知识要点：
1. 企业财务管理的对象、目标及其基本内容。
2. 企业财务报告的编制与分析。
3. 物业管理绩效考核的内容。
4. 物业管理绩效评价方法与类型。
5. 物业管理绩效评价指标体系的构成。
6. 物业管理报告的类型及其内容。
本章复习纲要：
一、财务管理概述。
1. 财务的概念。
财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。
2. 企业财务活动。
企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。
企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。
静态形式是资金占用和资金**的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；
动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。
3. 企业财务关系。
企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：
（1）企业同其所有者之间的财务关系；
（2）企业同其债权人之间的财务关系；
（3）企业同其债务人之间的财务关系；
（4）企业内部各单位之间的财务关系；
（5）企业同职工之间的财务关系；
（6）企业同国家机关之间的财务关系。
4. 财务管理目标。
财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。
财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。
一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。
财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。包括：利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化。
财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。财务管理的具体目标可以概括为筹资管理目标、投资管理目标和利润分配管理目标三个主要方面。
5. 财务管理的内容。
财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。基本内容可概括为筹资决策、投资决策和利润分配决策三个方面。
二、财务报告分析（了解）
1. 财务报告的构成与内容。
企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以**为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。根据***《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。
2. 会计报表。
会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。
会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。
一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。
主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。
其中，前三张报表是企业的基本财务报表。这几张报表相互结合，全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况。
附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类是《企业会计制度》规定的，另一类是企业内部管理需要的。
企业会计制度规定必须编制和报送的附表包括：资产负债表附表、利润表附表。
企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表是：货币资金明细表、应收账款明细表、其他应收款明细表、存货明细表、待摊费用明细表、长期投资明细表、固定资产明细表、在建工程明细表、无形资产明细表、短期借款明细表、应付账款明细表、预售账款明细表、预提费用明细表、产品生产成本明细表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业费用明细表。
3. 资产负债表。
资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。
资产负债表把企业的资产、负债和所有者权益三个方面的内容按照会计等式：“资产＝负债＋所有者权益”列示，且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系，从而形成了便于阅读财务报告的结构。
4. 利润表。
利润表又称损益裹，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。
利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。利润表按月编制和报送，也是企业经营管理者应该分析的报表。
5. 现金流量表。
现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。
6. 成本表。
成本报表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及梅成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。
成本报表解释的信息有助于考核和分析物业管理经营管理成本费用的构成和支付情况，有利于加强成本管理和控制，促进企业降低成本、节约费用，提高经济效益。
7. 文字报告。
文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。
会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础。
财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。
8. 财务报告分析。
财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。
财务报告分析具有拓展性、判断性和依耐性三个特征。
9. 财务报告分析的主要方法。
比率分析法是财务报告分析是基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。
比率分析法主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种。
比较分析法是财务报告分析中最常用的一种基本方法。它是将实际数同特定的各种标准（基数）相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法。
三、物业管理绩效评价（掌握）
1. 物业管理绩效评价的概念。
“绩效”简单地说是“成绩和效益”。绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。
物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。
物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。
2. 物业管理绩效评价。
物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目，下同）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。
3. 物业管理绩效评价的类型。
物业管理绩效评价的类型有**评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价和物业资产管理项目评价。
4. 物业管理绩效评价的基本要素。
物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法。
评价指标是实施物业管理绩效评价的基础。任何评价行为都要使用一定的指标来进行，这些指标包括定性指标和定量指标，或者定性指标和定量指标的结合。
评价标准是实施物业管理绩效评价的参照系数。评价标准是对评价对象进行分析评判的标尺。
评价方法是物业管理绩效评价的具体手段。
5. 物业管理绩效评价的指标体系。
物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。
物业管理绩效评价基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。物业管理绩效评价的基本指标有如下八项：
①净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。
净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得争收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
②总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。
总资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。
净资本收益率和总资产报酬率属于财务效益状况指标。
③总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。
④流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。
流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。
流动资产周转率是评价企业资产利用效率的另一主要指标。
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