物业管理师考试复习--《物业经营管理》4
第四章收益性物业价值评估。
本章要求：掌握：物业**的构成，投资价值、市场价值、成交**、市场**的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：收益性物业**及其特征，收益性物业**和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：影响收益性物业**的因素，市场法和成本法的应用。
本章考试知识要点：
1． 物业**的特征。
2． 收益性物业**和价值的种类。
3． 影响收益性物业**的因素。
4． 收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤。
本章复习纲要：
一、收益性物业的概念。
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等。
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：
①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
二、收益性物业**的概念及特征（熟悉）
1、物业**。
物业**通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
2、物业**的形成条件。
物业要有**与其他任何物品要有**一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。
②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。
3、物业**的特征。
物业**与一般物品**的共同之处是：①都是**，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质**，劣质低价。
物业**主要有下列五个特征：①物业**受区位的影响很大；②物业**实质上是物业权益的**；③物业**既有交换代价的**，又有使用代价的租金；④物业**形成的时间较长；⑤物业**容易受交易者的个别因素的影响。
三、收益性物业价值和**的种类（熟悉）
1、使用价值和交换价值。
使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；
交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。
2、投资价值和市场价值。
投资价值一词有两种含义：
一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；
二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。
3、成交**、市场**和理论**。
成交**简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
卖价、买价、成交**三者的关系：
①卖价是站在卖者的角度，指卖者**物业时所愿意接受的**。由于卖者总想多卖一些钱，卖者**物业时所愿意接受的**总有一个最低界限（最低卖价），买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意**，其心态是在此最低界限之上，**越高越好。
②买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的**。由于买者总想少付一些钱，买者购买物业时所愿意支付的**总有一个最高界限（最高买价），卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买，其心态是在此最高界限之下，**越低越好。
③卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的**。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最**格高于或等于卖者所愿意接受的最低**时，交易才可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交**的可能区间。
正常成交**是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的**，不受一些不良因素，如不了解市场**、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交**。
市场**是指某种物业在市场上的一般、平均水平**，是该类物业大量成交**的抽象结果。
理论**是经济学假设的"经济人"的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的**。
4、总**和单位**。
总**简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的**。
物业的总**一般不能反映物业**水平的高低。
单位**简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地**，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的**。
5、实际**和名义**。
实际**是指在成交日期时一次付清的**，或者将不是在成交日期时一次付清的**折现到成交日期时的**。
名义**是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的**。
6、现房**和期房**。
现货**是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的**。
****是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的**。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房**低于现房**。
7、起价、标价、成交价和均价。
起价是指所销售的商品房的最低**。这个**通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房**，甚至这种**的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的**。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实**水平。
标价又称**、**价，是商品房**者在其"价目表"上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房****，即卖方的要价。
成交价是商品房买卖双方的实际交易**。商品房买卖合同中写明的**一般就是这个**。
均价是所销售商品房的平均**，具体有标价的平均**和成交价的平均**。
8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。
评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低**。
起拍价又称开叫**、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的**。
应价是竞买人对拍卖师报出的**的应允，或是竞买人自己报出的购买**。
成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。
9、买卖**、租赁**。
买卖**简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。
租赁**通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。
商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；
成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；
准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。
真正的房租构成因素应当包括：①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折目费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租赁费用，如租赁**费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。
10、市场调节价、**指导价和**定价。
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的**。
**指导价是指由****主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的**。
**定价是指由****主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的**。
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
11、原始价值、账面价值、市场价值。
原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。
账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。
市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的**；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的**。
原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。
四、影响收益性物业**的因素（了解）
1、人口因素。
人的数量、素质、构成等状况，对物业**有很大影响。
人口密度从两方面影响物业**：
一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而**趋高，人口密度增加还有可能剌激商业、服务业等的发展，提高物业**；
另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业**，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。
2、居民收入因素。
3、物价因素。
4、利率因素。
物业**与利率负相关：利率上升，物业**会下降；利率下降，物业**会上升。
5、汇率因素。
6、物业税收因素。
7、城市规划因素。
8、交通管制因素。
9、心理因素。
五、收益性物业估价的基本方法（熟悉）
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