第一部分。
物业管理。服务设想及策划。
一、物业管理服务整体设想及策划。
1、物业特点。
仁和春天是汉中市的多层、高层组合型的住宅区，占地面积76605.85平方米， 建筑面积125856平方米，位于汉中市**路于西一环路交汇处。小区交通便利，环境优美，配置有小区会所，周边**配套设施齐全，适宜现代人居住的要求。
2、管理要求。
多元化服务：
本物业将为全体客户提供“以人为本”的酒店式服务。
创造温馨时时刻刻，呵护真情丝丝入微”的贴心完善服务。
根据本物业多元化业态的特点，物业公司将为〖**的客户提供个性化、多样化的服务，为此将在接管后推出客户终端服务，即客户所有的正当要求都可以通过本公司设立的24小时服务**得以实现。
3、管理难点及重点。
治安管理：由于仁和春天位于西关，流动人口及外来务工人员较多、环境复杂，是偷窃、诈骗等治安事件行为的多发地带，对于罪案的防范关系到业主的生命财产和楼盘的声誉及品质。
工程维护：虽然目前小区内配备的设施设备尚在完善中，但作为现代的高尚的住宅，必然将配备大量的高智能化的设施。物业公司不仅要做好公共设施的日常维修养护，还要能处理客户的各种应急报修。
4、 管理总体设想。
坚持“一个中心”
坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求和期望。
倡导“两个体系”
公司倡导“培训”、“沟通”体系，走一条“谨挑选，严训练”的人才队伍建设之路，通过“揽才、育才、用才、留才”打造物业管理服务精英团队，为仁和春天实施专业化、规范化的优质物业管理服务提供人才保障。
理顺“三方关系”
通过访问、投诉回访、信息回馈、组织召开座谈会等方式方法，理顺客户、物业公司和相关单位三者之间的关系。
实现“四赢目标”
通过公司员工的努力，客户的支持，相关单位的配合最终实现“客户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利润，相关单位获益”的“四赢目标”。
5、八大管理服务体系。
安全管理服务。
安全管理工作是小区正常运行的保证。小区的安全是物业管理及其他一切工作的前提。公司在安全管理上贯彻“预防为主，防消结合”的原则，坚持技防和人防相结合，固定和流动相结合的原则，实行“既抓软件，又抓硬件，两手都硬”的方针——建设一支高素质的队伍，使用一批精良的保安设备，从各方面确保小区24小时在保安人员的控制之中，使客户“心安”，建立业主的安全感与信任感。
安全管理服务内容。
来访人员管理：
登记与放行： 来访人员必须进行登记，写明拜访的主人、房号、来访人员姓名、性别、人数、单位及有效证件号码，经值班人员与所拜访的部门或人员联。
系确认后才可放行，允许入内。
迎宾与引导：为第一次来的客人指引电梯和客服中心位置；为有询问的客人解答或指引他们客服中心的位置；有团队或特别的客人到来时引到他们从指定的路径进入；当客人带大宗行李到来时，为有需要的客人提行李并带到电梯口；遇年老体弱或有病的客人，为他们搀扶保驾。
劝阻和警戒：对下列人员进行劝阻：衣履不整者、袒胸露背者、携带动物和危险品者、未经联系的推销者、公共场所大声喧哗者等。加强警戒，把好治安管理第一关，防止不法分子混水摸鱼。
车辆交通管理：
停放管理：不论是客户还是来访人员的各种车辆都应遵守交通和车辆停放规定，办理停车手续，按指定地点停放，保持道路畅通。
疏导管理：采用标志引导和人员引导（手势引导、语言引导）相结合的疏导方式。在醒目的位置设置标志牌，引导车辆按标志指示的方向前进。
在人员引导上特别强调礼貌、礼节。手势引导时，每个秩序维护员的动作要一致，动作要规范。语言引导要抓住时机，礼貌的告诉司机该怎样行动，防止车辆堵塞。
巡逻管理。白天、晚上每半小时对整个辖区巡查一遍；
巡逻中发现的问题， 及时将有关的情况反映给相关的部门、人员，并做好记录；
巡逻内容：场所秩序、治安、防火防盗、水浸、消防设备设施（即：***、手动报警按扭、消防栓、喷淋器，应急灯、紧急疏散指示灯、水流指示器、楼层显示器、灭火器材）、施工现场是否完好和有违规情况。
检查防火门是否关闭，电讯井道、机房门等是否锁闭及有无损坏。巡视外墙、玻璃、小区内的情况，如有设施、设备损坏做好记录，并上报上级领导，发现可疑人的人要前往盘问，检查证件，必要时检查其所带的物品，管辖区内严禁三无人员、闲杂人员逗留，拒绝推销人员进入。夜间巡查应仔细查看各单元门、各楼层门窗是否关好，若发现未关，应将随身携带的链条锁将其先锁上，然后及时与客户联系，待客户赶到后，一起查看室内物品有否丢失并进行记录后请客户签字认可。
消监控中心管理：
消监控中心每天24小时由专业人员值班；
值班人员上岗后始终保持良好的精神状态，集中精力严密观察，对异常情况立即报告当班领班，并做好记录和录像；
设备发生故障时，及时通知工程部维修工进行维修。
在工程部维修工的指导下，每三个月对火灾报警进行一次功能检查并启动消防风机、水泵一次，并做好记录。
每日打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。
施工安全管理：
施工单位所有人员必须到保安部接受安全教育，办理临时出入证，凭证出入小区；
施工过程中，施工单位对施工现场负全部责任；
施工完毕后，有关人员检查施工现场、公寓楼设施、设备及装饰物有无损坏情况；临时出入证应交回，如有损坏丢失，或施工完毕一周内不办理退证手续者，将予以处理。
要害部位管理：
要害部位的划定：直接影响小区建筑设备的安全以及放置有重要物品、文件以及财产的部位与部门由保安部划定为要害部位，并交公司物业管理中心经理审批；
要害部位管理：制定及落实安全制度及措施，包括岗位责任制、安全操作制、出口检查制及保密制度；
保安部加强对小区要害部位的巡视，发现问题及时汇报，及时处理。
治安管理的各项规章制度：
岗位责任制。
值班制度。保安人员交**制度。
对讲机使用管理制度。
电视监控管理制度。
保安巡逻管理制度。
守卫管理制度。
保安工作规程。
应急处理程序。
8．消防管理内容。
1）宣传与培训。
a 定期不定期的对公寓楼客户宣传防火知识，一般灭火器的使用方。
法，安全疏散和抢救伤员的知识；
b 公司的全体人员都是义务消防员，定期对义务消防员进行防火培。
训和消防灭火演练。
2）防火检查。
a 确保消防栓内的玻璃、阀门、水枪、水带等物品齐全完好；
b 报警系统准确无误，达到应急要求；
c 确保喷淋系统工作正常；
d 监控室、门卫值班室、配电房等场所按要求配齐各种灭火器；
e 在公寓楼内物品堆放情况，严禁堆放易燃易爆等危险品；
f 小区内临时动火作业情况；
g 装修时不得私自进行电气线路的改道、电气设备改装、增容；
h 确保应急设备能应急使用。
3）消防管理制度。
防火管理公约。
动用明火制度。
施工管理制度。
重点部位防火管理制度。
二次装修消防审核制度。
消防监控中心管理制度。
岗位责任制度。
火警疏散方案。
火警处理程序。
环境管理服务。
保洁服务。保洁服务是物业环境管理中最经常、最普遍的一项基础工作，不同类型、
不同档次的对楼宇公共部位保洁管理的质量要求也不同。我们制定一套适宜保洁工作方案，通过物业管理者和使用者共同从制度上、管理上、精神上、文化上的规范努力，达到安全、整洁、舒适、优美、和谐的居住环境。根据我公司管理经验，结合**特点，确定保洁工作流程与质量标准如下：
1、工作程序。
1 保洁部经理制定清洁的具体工序、时间，清洁人员按规定的工序时。
间要求执行。
2 上岗前的准备工作。
a 着装统一，佩戴工号牌。
b 清洁工领取清洁工具。
2、质量标准。
地面清扫（二遍/天） 确保地面无杂物、垃圾，道路无泥沙、无积水，楼梯。
口无杂物、蜘蛛网，清洁率99%以上。
保洁（12小时/天）确保公共场所无杂物保洁率99%以上。
楼梯道清扫一遍/天，拖一遍/天，确保无杂物和蜘蛛网、无乱张贴乱堆放，扶手无尘，清洁率99%以上。
电梯厅公共走道推尘早晚各两次，确保无杂物垃圾。
大理石地面抛光一次/周，保持地面的光洁。打蜡原则上每季度一次。 垃圾清运(二遍/天确保100%日产日清、整洁、无味无污迹。
建立消杀工作管理制度，定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害。
虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
室外场地的各类门牌、栏杆、墙面、灯座等标示、标牌和公共设备设施的清。
洁。明沟内的垃圾清除每周一次，保持室外场地上的下水道干净、畅通。
3、工作流程：
保洁员地面打扫、垃圾清运与业主上下班时间错开，不打扰业主的生活和休息。5:00-7:
00地面清扫 7:00-8:00清运垃圾，8:
00-10:30电梯厅保洁、楼梯清洁，消杀灭四害，13:00-15:
00地面清扫、抛光，15:00-16:00清运垃圾，16:
00-17:00 巡视保洁。。
督导方式：保洁员划片包干责任区，质量管理部人员每天巡视，不定期检测，管理处经理每月不少于四遍不定期抽查。
激励方法：月先进发一定奖金，半年年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续二。
月不合格辞退， 年评比实行末位淘汰制。
绿化维护服务。
1．地面绿化。
4.5绿化养护管理的具体实施方案。
4.5.1人员配备。
管理处设1名专职园艺工，从事绿化养护工作。园艺工要求有二年以上从事园艺工作经验，懂得绿化护理常识。
4.5.2工作内容。
抓好花草树木的初期补种和养护，定期进行培土、施肥修剪、清除杂草和杀。
灭病虫害。保持绿地清洁。 及时清理杂物、浇水， 保证花木生长茂盛。
设立爱护花木标牌，提醒居民和外来人员爱护绿化环境。
把绿化管理列为保安巡视内容，及时发现制止损绿行为。
在适当位置建绿色长廊， 实行垂直绿化， 增加绿化面积。
培植或移植优良绿化品种，提高绿化档次。
定期对屋顶绿化进行浇水、修剪，并提供私家花园的绿化养护咨询服务。
4.5.3管理措施。
按绿化内容， 责任落实到人， 并制定具体奖励制度计划。
建立绿化管理手册，内容包括树木的品种、数量、建筑小品、绿化设施、绿。
化动态等。明确考核指标与质量要求：树木---生长茂盛无枯枝；树形美观无倾斜；绿。
篱---修剪整齐无缺枝；花坛---土壤疏松无垃圾；草坪---平整清洁无杂草；绿化小品---无损坏；绿化围栏---无缺损；苗成活率---达95%以上。 在大楼的电梯厅、公共走廊位置放置盆景、盆栽等旱地绿化，美化室内环境。 请住户共同出谋划策，提倡家庭绿化，保持大楼四季常青。
社区物业管理方案
社区物业管理工作方案。为贯彻落实市委 市 关于推进市区物业服务工作的通知 以及区委 区 街道党工委对无物管小区管理的工作指示，社区及时对辖区内的无物管小区情况进行了梳理，研究了一些措施，具体做了以下几个方面的工作 一 基本情况。社区目前存在无物管的小区只有 五幢居民楼，经过调查这五幢居民楼于2008...
社区物业管理实施方案
策划网权威发布。策划频道。篇一。为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案 一 指导思想。以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的 生活品质之城 的目标，坚持解放思想 敢...
社区物业管理总结
一 社区概况。xxx路社区地处繁华的xxx，南临八一路，北接营盘东路，地域面积约为xx平方公里，常住人口xxxx户，总人数xxxx人。辖区内有xxx xxx中学 xxx派出所 xxx办事处4家单位，个体经营户二百多家，文化艺术品市场一个，古玩跳蚤市场一个。二 物业管理基础工作开展情况。自今年三月份全...