娱乐中心物业管理前期方案。
一、 管理特点。
1.顾客流量大
进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。
2.服务要求高
要物业管理服务面向置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是物业管理服务的根本原则。
3.管理点分散。
出入口多，管理区域分散，需要的保洁、秩序维护人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
4.营业时间性强。
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
5.车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
二、 娱乐中心物业管理组织架构及人员配备。
管理处经理。
维修服务部业户服务部秩序服务部保洁服务部。
娱乐中心管理的人员配备原则是因需设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
1.业户服务部。
设主管一人兼任保洁主管，该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持1人便可。
2.维修服务部。
设主管一人兼任秩序服务主管，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维修服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.秩序服务部。
设主管一人由维修服务主管兼任，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。
4.保洁绿化部。
设主管一人由业户服务部兼任，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
组织架构说明。
文化娱乐中心共有建筑面积17491.15m2；
1、 保洁部：按每人2000m2需要9人标准计算，酒店每2人；由于地下两层绿地超市2人，地上一层北侧9家集合店和南侧两家店（西侧肯德基、东侧嘉和一品）,1人，一楼商场外保洁1人；1号公寓内保洁、外保洁1人，2号公寓内保洁、外保洁1人，地库保洁600车位2人；每人一周休1天，需要替班1人；管理0人，共需要11人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。
2、 秩序维护部：按每人5000m2，巡逻岗3人，监控室3人，车场岗3人，（12小时休24小时，每班1人）管理0人，共需要10人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。
3、 工程维修部：按每人10000m2需要2人（正常班），配电室0人（12小时休24小时），暖通室3人（12小时休24小时），管理1人，共需要6人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。
4、 客服部：前台接待1人，收费员1人，管家1人，管理1人，共4人；正式运营时根据实际情况适当在增减人员。
5、 行政人事0人，兼库管员。
6、 财务：会计0人，出纳0人。
7、 1号公寓和2号公寓跟富力物业协商后，根据实际情况再定人员。
三、 商铺的物业服务管理。
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：
1.商铺业户服务管理。
2.商铺装修服务管理。
3.商铺设备、设施维保服务管理。
4.商铺建筑物的养护及维修管理。
5.商铺保安服务管理。
6.商铺保洁服务管理。
7.项目绿化服务管理。
8.商铺广告管理。
9.商铺保险管理。
1.商铺业户服务管理。
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
1）接待与联系。
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
2）纠纷、投诉接待。
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；
3）报修接待。
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4）走访回访。
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
5）内外联系
①商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系：
商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及**都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
2.商铺装修服务管理。
1）装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
2）承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
1）建立周全、详细、便于操作的管理制度；
2）专人负责对工程实行严格的监督；
3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
4）对装修现场进行监督管理。
2.1商业铺面制定装修管理规定的要点。
1）二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
2）业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
3）装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
4）为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
1)凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
2)凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、**等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
3)业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力**设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；
4)装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
2.2装修现场监督管理。
1)在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。
一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；
2)装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，3)如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。
当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。
3.商铺设备、设施维保服务管理。
1)商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。
2)商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证**空调的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和**空调正常运行。
物业管理前期方案
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前期物业管理方案
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前期物业管理方案
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