房地产估价。
第三次形考作业讲评。
一、名词解释（每小题5分）
1．收益法：是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或收益现值法，其计算原理是运用适当的还原利率，将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产**。
2．还原利率：是将房地产的年纯收益还原为**的利率，其实质是一种投资收益率。
3．实际纯收益：是指待估价房地产在目前的使用状态下所取得的纯收益。
4．趋势法：是长期趋势法的简称，又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法，它是依据一系列已知房地产**数据，运用一定的数学方法，对未来房地产**进行推测和判断的一种估价方法。
5．加权平均法：就是根据对待估价房地产影响程度的不同，对不同时期的房地产**赋予相应的权数，然后计算其平均值，以此作为待估价房地产**。
6．深度指数：又称为深度百分率，反映表示距离街道深度对土地**的影响程度。
7．标准深度：路线价是指标准深度的单位**。标准深度的确定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。
标准深度的确定方法有两种，其一为以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，其二为根据某一路线价区段内各幅土地的平均深度确定。
8．四三二一法则：又称慎格尔法则，它是由在其所著的《房地产估价原则》一书中提出，并在估价实践中最早使用的法则。其含义是，将标准深度为100英尺深普通临街地划分成与街区平行的4等份，每份为25英尺深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位**为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位**为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位**为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位**为路线价的10%。
二、论述题（每小题20分，涉及到具体概念的要给出定义）
1．收益法的应用需要满足哪些条件？
答：收益法的应用需要满足的条件包括。
（1）收益的可计量性；
2）收益的连续性；
3）收益的稳定性；
4）还原利率的可确定性；
5）风险的可衡量性。
2．季节指数法有何特点？
答：季节指数法的特点包括。
（1）通过中心化移动平均的调整，可以使房地产**消除季节性变动和不规则变动的影响，得到较为平稳的平均值；
（2）由于房地产**具有季节性变动，而并非纯粹的长期变动，因此，不可能仅用其它的长期趋势估价，而需要用季节指数来反映季节变动值。
3．欧美路线价法则有哪些？
答：欧美路线价法则包括。
（1）四三二一法则；
2）巴的摩尔法则；
3）苏马斯法则；
4）霍夫曼-尼尔法则；
5）哈柏法则；
6）其他法则，如马丁法则、爱德加法则、戴维斯法则等。
房地产估价作业房地产技术估价报告
1.物质实体状况 建筑物状况。委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90 中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行 公园式上盖设计 的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以 ...
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房地产估价实训心得
本周五，在老师的带领下，我们参观了长安镇上的两个楼盘，分别是佳源和长安华府。我们首先进行了解的是佳源这个楼盘。在佳源中心广场负责人陈经理的讲解下，我们了解到了佳源地理位置，周边的环境，发展前景等项目，总的来看，佳源中心广场未来的发展还是值得期待的，随着医院 大学 地铁等陆续搬迁过来，将对佳源的发展起...