第二节。
知识点一：房地产估价报告构成八大要素。
知识点二：房地产估价报告写作6要求（2013教材新增）
知识点三：房地产估价报告的写作。
一封面。房地产估价报告。
或叫房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）
估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）
估价委托人：
房地产估价机构：（2013教材变化，原为“估价机构”）
注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有注册号，历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。）
估价报告出具日期：（是指本次估价出具报告的年、月、日。注意：
封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致，要与结果报告中的估价作业期相匹配）（2013教材变化！原为“估价作业日期”，正式接受估价委托年月日至出具报告年月日，是一个工作区间，14年考试如是两个日期区间，指为错误 ）
估价报告编号：（是在本估价机构内的编号，【易混淆点】结果报告中（二）房地产估价机构的编号是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。）
历年真题】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”
教材例1-1】某房地产估价报告封面写作实例：
房地产估价报告。
估价项目名称：××市××区××花园第18层a、b共二套住宅房地产价值评估。
估价委托人：××市×××**公司。
房地产估价机构：××房地产评估****。
注册房地产估价师：××注册号××）注册号××）注册号××）
估价报告出具日期：2023年8月4日。
估价报告编号：××评房（1）字第×××号。
二、目录。注意：以下容易出错的四点）
1． 结果报告和技术报告应出现二级目录。
2． 目录中文字、页码、内容与正文一致。
3． 附件要列明基本资料的名称。
4． 仅向委托人提供结果报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录。
三、致估价委托人函（如无标题算错误）
1．标题（致估价委托人函）
2．致函对象。
3．估价目的。
4．估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）
5．价值时点。
6. 价值类型（注意：2023年教材要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估？）
7. 估价方法。
8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，没有大写算错误，但此处没有单价不算错误；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）
9. 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示。
10．估价机构盖章 （注意：必须是公章，其他印章算错，无公章算错）
11．法定代表人或者执行合伙人盖章或签名。
12. 致函日期（是估价报告出具日期，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内，必须与前边封面的估价报告出具日期一致，这里可不一定是价值时点。）
历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”
历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”
历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”
历年真题4】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明年“致委托人函中缺少估价目的”
历年真题5】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分**”
教材例1-2】致估价委托人函的写作实例。
×公司：受贵公司委托，我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2023年10月22日。
经过实地查勘和市场调查， 遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。（2023年教材新增）
×房地产评估****（公章）
法定代表人：××签名）
二〇一一年十月二十五日。
错误1】致估价委托人函缺标题。
错误2】缺价值类型，应注明为估价对象的抵押价值。
错误3】抵押目的估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
四、估价师声明（2013教材变化，原为“注册房地产估价师声明”
注意：有如下易出错的。
1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）
2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，（且必须是两名以上，如是一人就算错误；不得以个人印章代替签名）
4．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。
历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”
历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2023年以后考试中不算错误）
历年真题3】12年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”
教材例1-3】
估价师声明。
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1．我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4.我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5.我们依照国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6.注册房地产估价师×××已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。（注意：必须写出人名！）
7.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（注意：必须说！）
五、估价假设和限制条件。
1.一般假设。
2.不确定事项假设——尚未明确的土地用途、容积率等所做的合理的、最可能的假定。
3.背离实际情况假设——因估价目的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。
4.估价报告使用限制——根据估价目的和预计估价对象的市场**变化程度来定，原则上不应超过一年。
估价假设和限制写作应注意以下四项：
必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；
估价假设必须具有针对性；
估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；
不能为了高估或低估而滥用、编造估价假设。
注意】假设和限制中容易出错点如下：
1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。
2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。
3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。
提示】从03年到2023年纠错题从未考过，全是略；
历年真题1】2023年指错并改正题出过1题。
历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对**的影响”
教材例1-4】估价假设和限制条件的写作实例。
估价假设和限制条件。
1.本次估价的一般假设。
1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
2）估价对象建筑面积**于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》（×规建函号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。
3）市场**关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
5）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。
2.不确定事项假设。
1）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场**关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易**等对评估价值的影响。
2）假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.背离实际情况假设。
1）本报告出具的**包含了国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
2）估价结果未考虑处置风险。
3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
4）估价对象t25－t28型住宅楼和t11－t12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。。
房地产估价作业房地产技术估价报告
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房地产估价实训心得
本周五，在老师的带领下，我们参观了长安镇上的两个楼盘，分别是佳源和长安华府。我们首先进行了解的是佳源这个楼盘。在佳源中心广场负责人陈经理的讲解下，我们了解到了佳源地理位置，周边的环境，发展前景等项目，总的来看，佳源中心广场未来的发展还是值得期待的，随着医院 大学 地铁等陆续搬迁过来，将对佳源的发展起...