星。河。晨。
光。项。目。策。
划 案项目成员及分工：
组长）顾尧伟。
资料查找）周伟张仕铭。
资料整理）李杨。
排版校对）丁霖。
一．项目分析。
一）背景。 区域版块价值。
随着江苏沿海开发和长三角一体化发展战略的落实和推进，盐城已经纳入长三角扩容规划，也迎来前所未有的机遇。而城北作为盐城重点的商贸物流区也开始发挥它的集群性辐射作用。在长三角各生产要素的流动范围中，城北将从流通“通道”变成“目的地”，以新洋为中心，以白马、明珠、义乌国际**、物流等为支撑的省级商贸物流圈将拥有一定的**往来及辐射力，在大环境和机遇的驱动下蓬勃发展，随之而来的是区域价值的不断上升。
城北不仅有这它传统的交通优势，加上汽车北站的落户，以及“六横四纵”交通网络的建设，这种优势将更加明显。大丰港的逐渐成型，也为城北区物流商圈的崛起提供了绝佳的外部条件。交通的发展必将增加**量，人气的飙升也会拉高版块的价值。
周边配套日益齐全。
目前**正在进行**大道——开放大道绿化工程，城北将以崭新的面貌重新展示它的魅力，加上brt的开通大大拉近了城北与市中心的距离。
城北作为一个老城区版块，生活配套比较齐全，有菜场，超市，银行，医院，邮局等生活必须配套。而且目前**在城北规划一个九年义务教育制学校，可以暂时缓解了城北教育的缺陷。随着校区划分，城北教育问题将得到**的重视，目前城北正在筹建一所9年义务制学校，相信随着城北人气的聚集，新学校的建成，教育问题也会得到根本的解决。
实力派开发商。
星河晨光的投资商是宁波富豪集团，宁波作为东南沿海的商业明星摇篮，曾出过世界船王包玉刚，娱乐业巨子邵逸夫，纺织大王赵安中、曹光彪等优秀人士。传承百年的“宁波帮”文化，注定成就商业企业的典范之星，富豪集团正式如此。
富豪集团旗下拥有房地产、外贸、酒店、物业等众多产业，多面共举，成就了今天富豪地产迅速扩张的局面。16年的地产沉积，从宁波、上海、福建到江苏，先后参与开发了10多个地产楼盘，成为当地的人居风向标。如今，在新战略的指导下，富豪集团以攻城拔寨的气势进入盐城。
每一次的前进都是一种磨砺，每一步的跨越都是一种提升，富豪集团在盐城的一号作品——星河晨光正是带着这十数年的沉淀与创新降临盐城城北，要在城北树立崭新的人居品质典范。这是所有富豪人的期许，更是大家致力所追求的。
富豪集团一直提倡以人为本，以优秀的作品奉献盐城——这个“万河之都”，推动盐城生活进步。
新型节能环保建材。
星河晨光在建材上，选用高品质、优质量的节能环保建材，窗框使用断桥铝合金窗框，部分玻璃使用low-e玻璃、安装铝合金遮阳帘，把节能环保带入您的日常生活。建筑上采用屋顶和外墙全面防水，比起传统的仅仅屋面防水，让您更加放心。从建材及建筑工艺上，能够发现星河晨光高品质不仅表现在整体建筑商，更是从细节上对楼盘品质的重视。
全新的产品设计。
星河晨光特聘宁波的设计师设计户型，引入长三角地区的人居理念和设计概念。从外观到内部，从全局到细节，都吸取先进规划的精髓。星河晨光以70-105的中小户型为主，低总价让首次置业者也可轻松购房。
而且以中小户型打造大空间，采用创新手法把阳光、通透、实用、舒适的居家生活品质发挥到极致。布局紧凑合理，70-105的面积实现两房、三房的舒适格局。而且实现了全明设计，动静干湿合理分布。
附：星河晨光基本信息。
所在地区： 亭湖区
拥有户型： 三室二厅、两室两厅
楼盘状态： 热销
所属学区： 盐城高级职业学校初中部
物业类型： 多层、小高层
物业管理费：多层0.52元/㎡/月、小高层1.2元/㎡/月
占地面积： 约9万平方米
建筑面积： 10万平方米
容积率： 1.2% [容积率]
绿化率： 40% [绿化率]
楼盘**： 4400元/㎡～4800/㎡
开盘时间： 2024年9月23日
开发商： 江苏龙上置业
沿路公交： 206路，11路，9路，4路，b支2，16路
项目地址： 盐城市开放大道159号。
二） 特色。
1. 建筑设计上的创新。
在建筑设计上，星河晨光改变了传统的“盒子建筑”，采用新颖的“退台式”建筑设计，使阳光更加充足，室内更加通透、明亮，也让上下户之间更易亲近，一句温暖的问候，拉近心的距离。原来建筑也可以不那么平面冰冷，而是错落有致的犹如钢琴弹奏的动听旋律。
2. 户型设计上精益求精。
在户型设计上，星河晨光更是追求完美。在目前房价对消费者压力较大的形势下，从消费者的利益出发，打造低总价的中小户型，精心设计的两房、三房，满足大部分家庭的居住需求，以70-105的面积媲美90-120的户型设计，充分利用每寸面积，让每一分钱都物有所值。
3. 园林式花园设计。
在盐城引入花园洋房设计，让消费者享受豪宅的待遇。设计师从人与自然和谐的角度出发，在一楼特别加入了花园设计，约45平米的花园让您享受更惬意生活。清晨，在花园倾听小鸟与花朵的对话，午后，可以晒着暖暖的阳光小憩片刻，傍晚，可以坐在院子里看夜空的繁星，有兴致时可以举办一个家庭聚会，享受欢声笑语的居家生活。
4. 南北双露台设计。
星河晨光舍弃了传统的阳台格式，而是采用不算面积赠送的露台来替代传统的阳台，而且增加了北露台的设计，赠送面积接近20平方。这一设计不仅增加了采光和通风，更是让消费者得到了切实的实惠。
5. 以品牌的高度打造房屋。
高度决定着生命的宽度，星河晨光为了居住的舒适度，特意打造3米的层高，而且目前盐城市场上的层高基本都是2.8米，这一细节的改善不仅可以增加了室内环境与清风阳光的交流，更能让居住者释放心灵与身体的压抑感。
6. 低多层洋房设计。
在目前多层如此稀缺的情况下，星河晨光推出低密度的低多层花园洋房，仅五层高的洋房产品，在盐城市场上是首创，因为稀缺，所以珍贵，这种设计不仅使产品价值***，而且有巨大的升值空间。
7. 多中庭设计。
星河晨光在不到1000户的社区中奢侈的规划了7个中庭，有水景中庭，运动中庭，健身中庭，休闲中庭等，科学合理的分布在社区中，使每户都能享受到，每天清晨傍晚，三五亲邻，都有说不完的家常。
8. 双水景设计。
水是生命之源，水滋养着自然界的万物。缺少水的绿化会显得死板，水的灵性可以增加建筑和绿化的流动性，星河晨光在原有的两条水系的基础上，还设计了一个人工水景，让水与绿更自然的融入日常生活。
三）竞争对手。
星河晨光第一期房在2024年的3月10号推出，刚推出时的房价是4500㎡,在七月第二期的时候就降到4400㎡，每平米降低了100元，对于老百姓而言，降价是好消息，直到9月第三期的时候**都维持在4400㎡，跟周边的楼盘相比例如奥景华府6000㎡，星河晨光的房价算是最低的，这也是优势之一，相对性价比较高，比较符合中低收入的家庭购买，星河晨光的房价整体呈稳定趋势并有所下降，这样的趋势更加吸引人们购买。
注：均价的提高主要是几个大楼盘起的作用，当地许多小楼盘房价提价都在100~300元之间，开盘后涨幅不大，较稳定。
楼盘比较。星河晨光与虹越豪庭
盐城虹越豪庭位于盐青路288号，项目占地面积为44052平方米，总建筑面积为57270平方米，其中住宅面积52910平方米，容积率1.3。虹越豪庭项目以花园洋房、联排别墅、多层阳房住宅为主，拥有二室二厅一卫三室二厅二卫双层叠加洋房的户型，与星河晨光的多层、小高层相比，星河晨光拥有三室二厅、两室两厅的户型，项目定位是不同的，虹越豪庭的房子都在100㎡以上，空间开阔宽敞，大面积采光，适合四口人居住，甚至两代人同住，而星河晨光以70-105的中小户型为主，户型较小，三口之家住是相当温馨的。
由此可见，两个楼盘的户型是各有特色的，严格上说，在购买人群的定位上也是不同的。在**上，虹越豪庭目前的房价是3300㎡，比星河晨光的4400要便宜很多，在**上更具有优势，但是在基础设施上，没有星河晨光完善，星河晨光有多班线路抵达，周边酒店、超市、医院比较近，所属学区是盐城高级职业学校初中部，同时楼盘特色鲜明，虹越豪庭相比就只有两班车，周边只有一些商场、五金城，设施并不完善。
星河晨光与力拓倾城。
这两个楼盘都是主打小户型房子，两个楼盘很有竞争力，力拓倾城的房价是4480㎡，与星河晨光比相对高些，较高的价位不利于楼盘的销售，力拓倾城的绿化率是42%，星河晨光是40%，当然，力拓倾城的最大卖点：秉承人文理念，将树与水完美的结合，充分体现出了大自然独特的魅力。在户型方面，力拓倾城的户型选择要多一些，拥有户型：
两室一厅、 两室两厅 、三室二厅，星河晨光拥有三室二厅、两室两厅的户型。周边设施，两个楼盘都比较完善，周边酒店，超市、医院、学校……
二．stp策略。
一）市场细分。
1 房地产市场细分的含义。
房地产市场细分是指为了更好地满足消费者的需求、进行目标市场选择和制定营销决策，从房地产市场需求者的差别出发，通过市场调研，依据消费者的需要、购买行为和购买习惯等方面的差异性，按照一定的标准把整个房地产市场划分为若干个具有相似需要和欲望的消费者群的过程。市场细分的客观基础在于市场需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性，市场需求的相似性。通常的做法是分析消费者群体差异，找出一群有类似知觉偏好和利益要求的消费者群体，实现消费者聚群，形成细分市场。
2 房地产市场细分的作用。
制定战略性的房地产市场营销计划时，房地产开发企业的基本任务是发现和了解它的市场机会，然后制定与执行一个有效的营销方案，而房地产市场细分正是完成这一任务的关键和基础。市场细分的作用，首先，有利于房地产开发企业发现新的市场营销机会，开拓与占领新市场。其次，有利于房地产开发企业提高经营效益，与竞争对手相抗衡。
最后，有利于房地产开发企业有针对性地制定营销决策。
3 房地产市场细分的准则。
市场细分的标准主要是根据消费者或用户的需求的差异性来确定的。因此公司可以根据用途、区域、顾客规模、权益让渡形式、供货方式、市场先后顺序、市场层次等很多方面对市场进行细分。
但是，房地产是一种特殊的消费品和投资品，其寿命长及购买成本大等特性，构成它影响市场细分因素的本质特性。首先，空间上的不可移动性决定了地理位置是消费者选择房地产的首要因素。其次，房地产产品销售**的不可比性及购买成本昂贵使得人们异常关注**差异，对**有明显不同的敏感程度，所以，在**和地理位置的比较选择中就会存在选择差异，有人会优先考虑**，有人会更看重地段的因素。
再次，房地产产品的重复购买率低影响了品牌价值在房地产市场细分中的应用。最后，房地产市场的其他特点也同样对市场细分产生了重要影响，如房地产的使用寿命长，购买过程专业性强等特点均能影响市场的细分。
房地产营销思路房地产营销方案思路
房地产营销思路 房地产营销方案思路。现今这个物质生活多样化 消费观念多元化的社会，对于房地产而言，人们的消费观念已经转化为对更加人性化服务 更为方便的生活，以及对居住环境所带来的文化氛围等附加值的需求。所以接下来小编和你们分享以下房地产营销思路。物业开发之前期阶段。在拿到一块土地的时候，我们必须对土...
房地产营销
房地产营销公司。第一篇前期策划与前期营销战略篇。1 项目核心竞争力的策划及体系构成5 目标市场选择与市场定位2 有效的市场调查及市场供需分析6 目标客户群定位与研究3 地块分析与土地价值策划7 产品定位与产品策划4 项目可行性分析及最佳方案制定8 市场竞争策略策划。第二篇营销策划及策划推广篇。1 市...
房地产营销
沈阳万科金色家园 大东区。沈阳万科花园新城 东陵区 沈阳万科紫金苑 和平区。沈阳万科城市花园 铁西区。万科四季花城 于洪区。万科城 万科新榆公馆 万科魅力之城 万科兰乔圣菲 万科新里程，万科金域蓝湾 万科春河里。万科蓝山 大东。万科鹿特丹花园 和平区。万科惠斯勒小镇 东陵区。万科明天广场 东陵区。保...