一、总体营销策略。
一） 整合营销核心目标。
二） 核心战略构想。
三） 推广战略原则。
二、整合营销推广战略。
一） 项目形象定位。
二） 策略缘起。
三） 营销推广。
四） 整体推售策略。
五） **策略。
六） 公开发售前**策略。
三、阶段性营销推广战术。
一） 销售阶段划分。
二） 各阶段推广细节
五、 总体营销策略。
一） 整合营销核心目标。
通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：
通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%以上销售率。
二） 核心战略构想。
为了实现3个月内实现80%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：
1、 一切工作服从销售目标；工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、 准确制定**、销控、包装、**等方面的核心策略；
3、 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
三） 推广战略原则。
严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式；主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广，利用**（活动跟踪报导、软文等）、现场包装、**（配合公关活动和工程节点）等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
六、入市时机建议。
考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就2023年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下：
1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象，必需2~3个月的销售准备工作。
2、红五月”。从销售**的角度，每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出，同时5月1日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出（现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道）直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
七、目标市场定位。
根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：
目标客户群定位 ——卖给谁？
1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户；
2、外来中小商户，主要为下辖的6个县市及附近经营业主；
3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工；
4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
八、 整合营销推广战略。
一） 项目形象定位。
滁州市中心主干道沿街大商铺。
水石嘉园——城市中心的家。
二） 战略整合。
1、 项目品牌营销战略。
与各相关专业品牌公司强强联手，打造项目品牌，塑造本项目在地产领域的新形象，达到迅速**资金的目的。
2、 差异化营销战略。
1） 强调产品本身差异 ——滁州市中心主干道沿街大商。
2） 强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区”
3） 强调目标客户群生活态度的差异 ——弃旧迎新”
4） 强调营销手法的差异 ——市中心、商业中心、财富中心”
5） 强调品牌形象的差异 ——统一装修、统一形象、统一品质”
三） 营销推广。
[水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体，他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市场价值。因此，整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通，又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话，将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。
推广主题。滁州市中心主干道沿街大商铺”
滁州市中心首个高档住宅小区”
五大销售主张：
1、优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报”
2、展望滁州发展——“城市在发展，滁州在改变”
3、中心区发展美好未来—— 抢占中心地段、把握未来价值”
4、[水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型”
5、便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就是金钱”
6、物业管理——“名牌管家、星级服务”
四） 整体推售计划。
按照图纸编号：5—7—9栋，依次编号为01—02—03单元，再依次编房号为101—102—103等。
时间推出单位备注。
2023年4月28日 9号楼水石广场精品商业街定价时考虑面积位置因素。
2023年4月28日水石嘉园3栋小高层根据交钱登记情况调整推出。
考虑因素：1、通过对项目进行合理的销控，避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位，化解尾盘销售困难。
号楼为16层小高层考虑到当地客户对小高层的电梯物管不很信任，加上紧靠[水石广场]大商业，受到噪音的影响大，最早将其以新单位的形象，配合较其他楼栋低价位推出可以减低对后市销售的巨大压力；
栋小高层朝向中心园林景观，楼距较大，整体质素具有优势，在公开发售前推出以便促进销售进度，坚定客户消费信心。
4、复式单位由于面积大、总价高，且客户对于上6楼居住的不便等因素，使其相对其余单位的消费层面窄，销售周期相对较长，建议2006.4.28开盘前先摸底一下，再推出，以便尽快消化。
5、保留单位的景观相对较好、受噪音的影响小，建议先控制销售，在适当的时机推向市场，配合**活动，刺激消费购买行为。
五）**策略。
建议定价：水石嘉园栋起售价2500元/㎡ 均价：3000元/㎡
以上定价要通过周遍市场调研分析后决定。建议**在开盘前7天决定为好。
定价因素调差说明。
1、 噪音因素：
9栋临城市主干道——南谯北路，16层小高层噪音偏大，整体负值最大，噪音尤其是清早、夜晚较为突出，整体负值其次。另外靠水石广场入口的部分单位噪音调差系数仅作局部微调。
2、景观因素：
栋视野开阔，整体景观优，故分值可相对调高。
3、朝向因素：
栋的位置朝向基本相同，为正南偏东，朝向较好，因此此系数可不计。
4、户型因素：
各户型间面积相近，房型合理无明显优良差异，凡有门冲的户型单位为-2，客厅朝西北或东北的户型单位再减2，另外较小面积的e栋户型及户型设计极为合理的d栋1户型单位加2。
5、层差因素。
由于本项目为层的小高层，第一，当地客户对于小高层的后期电梯物管的服务普遍表示怀疑，第二，考虑到小高层的物业使用费用较高，增加使用成本，第三，同时考虑到小高层之间的栋距决定了每户的采光效果，因此建议楼层差：针对11层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，针对16层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米，保证每套**顺利**。
九、公开发售前**策略。
通过营销的手段以保证内部认购及开盘阶段销售的持续热度，我们建议分四步的策略：
第一步：积累客户期（2023年3月28日前）
操作：争取于2023年3月28日开始接待已登记客户咨询。本阶段客户交纳最高20000元意向金（填开收据），领取本项目认购筹码，便于后期开盘准确定价，不承诺其意向认购房号。
优惠：在3月28日——4月28日开盘前，来交20000元意向金的客户可优先享受公开发售日当天推出优惠。
第二步：选取房号期（4月26日——4月28日）
操作：4月26日当日公布具体房号**及推售房号，客户在当天按派筹顺序挑选房号，大定在公开发售日交纳并同时签署认购书。提前一周达到项目热销的目的，同时为开盘营销提供素材，制造项目市场热点。
优惠：本阶段意向客户，意向金转定金，同样享受公开发售当日优惠。
第三步：公开发售（4月28日）
操作：公开当天公布**及当天优惠，另外通过优惠的形式，吸引前期选定房号的客户转定金并签署认购书。
优惠：公开发售当日成交客户可享受1%的折扣，且可参与**额外固定数额的优惠折扣（数量初定为10套，销售**先加价2%再优惠）。
第四步：开盘延续期4月29日~5月7日。
操作：针对内部认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“五一”长假的休息机会抓住来访客户，促成销售。
优惠：本阶段成交客户即可享受额外2%的优惠折扣。
十、 阶段性营销推广战术。
根据对本项目的分析，认为本项目的营销推广工作可分为以下五个阶段有序开展，以便整个营销工作的推广与销售的各个阶段能正常延续，及在市场突变时，及时调整营销策略。
一） 销售阶段划分。
阶段时间销售率。
内部认购期 2006.3.——2006.4.
开盘强销期 2006.5——2006.670%
尾盘**期 2006.6——2006.730%
二） 各阶段推广细节。
1、（预热）内部认购阶段。
销售阶段内部认购阶段。
时间 2003.3.——2003.4.
**策略 1、**“低开高走”；
2、相对公开发售价位留出2-3%的**空间；
3、执行常规付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣传策略。**策略
1. 利用户外围墙广告、电视滚动字幕、现场楼体条幅进行卖点宣传。
2. 针对下设6个重点县区进行dm直邮推广。
3. 软文宣传造势，作为辅助宣传方式；
4. 针对”水石广场”综合商业的推广建议在南京长江大桥桥北树广告为以后招商造势。
推广主题 滁州市中心主干道沿街大商铺。
水石嘉园——城市中心的家。
水石广场，财富核心。
包装策略 1、完成售楼处现场展示；
2、工地现场整体包装。
3、户外围墙广告牌、导视系统。
公关**选房活动。
4、继续保持现有付款方式；
宣传策略。**策略
1）、开全方位广告宣传，重点户外围墙广告宣传；报纸选择滁州**、电视选择滁州有线电视；
2）、利用片区特点，针对本片区购房登记群体实行重点宣传；
5、利用**活动，作足人气；
推广主题 “镏金旺铺，投资自营两相宜”
家在水石，尽享尊贵”
包装策略 1、售楼处区位图放大展板、充分体现区位优势；
2、悬挂现场宣传条幅，集中展示实效卖点；
3、配合外立面装修调整现场包装；
公关** 1、开盘盛典。
销售通道 1）、销售现场。
3、尾盘销售阶段。
销售阶段尾盘销售。
时间 2006.6——2006.7
**策略**提高折扣点或一口价策略。
宣传策略降低对外宣传力度，重点进行现场宣传。
推广主题 “水石广场，**有限，机会不容错过”
包装策略现场条幅强化“**”信息传递。
房地产营销推广方案
宗裕集团营销推广方案。宗裕集团 抚顺 产品去化策略。2013年宗裕集团 抚顺 营销策略。宗裕集团2013年营销思路应在 宗裕品质年 的产品维护和品质升级的重心之下，以宗裕乐嘉mall超市签约 3月中旬 宗裕 悦府鑫城项目 强势覆盖 5 6月项目4证具备 宗裕 国际鑫城尾盘清货 8月份 为营销宣传主线...
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