摘要：作业成本法不仅是一种成本计算方法，更是成本计算与成本管理的有机结合。运用作业成本法管理可以识别增值作业和非增值作业，消除那些不必要或者无效的非增值作业，以提高企业竞争力。
作业成本法用于房地产成本核算和成本管理，对房地产成本管理可以起到事前**、事中控制、事后评价的作用。
关键词：作业成本法；房地产成本；作业动因；成本动因
中图分类号：f275 文献标识码：a
作业成本法不仅是一种成本计算方法，更是成本计算与成本管理的有机结合。是一种通过对成本对象所涉及的所有作业活动进行追踪和反映，以计量作业和成本对象的成本，评价作业业绩和资源利用效率的成本计算和管理方法。由作业成本法而引出的作业基础管理，可以识别增值作业和非增值作业，消除那些不必要或者无效的非增值作业，控制成本动因，以提高企业竞争力。
作业成本法用于房地产成本核算和成本管理，对房地产成本管理可以起到事前**、事中控制、事后评价的作用。
一、房地产实施作业成本管理的意义
房地产在成本核算和管理中采用作业成本法，具有如下意义：
（1）通过作业成本法使成本核算更加合理。作业成本法能够客观地评价房地产开发环节和销售环节的成本水平以及成本特征，可以客观评价其盈利水平。现**地产开发企业一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按建筑面积法或直接开发成本比例法分配计入单位产品开发成本。
这种方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不均匀，其核算出的成本不准确、不合理、不真实；二是无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。
（2）通过作业成本法使房地产成本预算编制以及业绩考核更加科学。成本预算编制是房地产项目决策管理的首要任务，作业成本法能够使预算的编制建立在充分的作业分析基础之上，使得预算更加具有针对性。合理运用作业成本法可以建立科学的成本管理考核体系。
作业成本核算方法在项目开发前的项目决策、开发中的控制、完工后的项目评价有着重要意义。
（3）通过作业成本管理使得房地产作业流程优化，提高房地产整体管理水平。作业成本法可以利用作业成本信息优化流程，改进作业，通过寻找最低成本方式，实现成本管理价值创造。通过消除不必要的作业降低成本，提高作业效率减少作业消耗，通过编制资源使用计划对未使用资源进行配置。
二、房地产作业成本法的核算
1.以房地产开发过程业务内容划分各项作业。
取得土地作业，具体作业有：土地出让金、大市政配套费、契税、征地拆迁补偿费、耕地占用税、土地印花税、土地使用税、红线外市政完善费、土地闲置费。
前期工程准备作业，具体作业有：勘探费、设计费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费。
市政基础设施建设作业，具体作业有：供水工程、供电工程、雨污水工程、热力工程、燃气、智能化工程、景观工程、园区道路工程、消防工程、信息系统、标识牌、夜间照明系统工程。
建筑安装作业，具体作业有：桩基处理、地基处理工程、主体建安、材料设备采购安装、装饰装修。
2.分析成本与作业间的关系，确定各项作业的作业动因
例如，土地契税与土地出让金的影响，土地出让金就是契税的作业动因；主体建安费用受建筑面积的影响，因此建筑面积是主体建安的作业动因；绿化面积是景观工程的作业动因；用电规模是供电的作业动因；建筑面积是设计费的作业动因。
再次，把资源的耗费分配到作业，并把相同作业动因的作业合并到作业中心，再将作业中心的资源耗费加总一起。例如将取得土地作业、前期工程准备作业、市政基础设施作业、建筑安装作业等各具体作业进行合并。
最后，按照作业成本动因确定成本分配率并分配成本。分别计算各成本动因的分配率，对取得土地作业、前期工程准备作业、市政基础设施作业、建筑安装作业等各具体作业按照各自分配率，分配到各个成本对象上，完成房地产开发成本的归集和分配。
三、房地产作业成本信息与作业基础管理
房地产作业成本法核算结果，从动因角度解决了成本“是多少”的问题，但并没有回答产品成本“应该是多少”以及“为什么是多少”的问题，由此引出房地产作业基础管理。房地产作业基础管理包括作业分析、作业改进、服务经营决策。
房地产作业分析，通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集分配等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，目的是提高资源的有效性，从而对间接费用进行成本控制。在房地产开发过程中，作业动因有建筑面积等变量因素。
作业改进，通过作业分析，对房地产开发企业流程优化改造，消除不必要的作业，选择成本较低的作业，提高作业效率。房地产开发流程再造的步骤如下：①绘制现有开发流程图，对流程活动进行描述；②发现现有开发流程中存在的问题；③确定解决问题的方法，由专人负责实施；④评估实施结果，重新实施。
通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率。
作业成本管理服务于企业经营决策，核心用途在于提供有用信息，服务企业经营决策，具体包括：作业成本法下本量利分析决策，将开发成本分为变动成本和固定成本，混合成本可以运用数学模型分解出变动成本和固定成本，运用本量利分析，测算开发建筑面积最优方案，从而为开发进度和规模提供数据支持。
四、房地产应用作业成本法的注意事项
企业管理层和决策层应当重视，有积极的成本管理意识，支持作业成本法的运用实施。由于作业成本法与传统的成本核算方法存在很大的差异，实施起来有一定的难度和复杂性，而且作业成本法的实施需要各个部门协调合作，需要全员参与。因此，要顺利的推进作业成本法管理，企业管理层的重视程度和决心是首要条件。
需要拥有素质较高的成本会计人员，明确内部作业流程和作业内容，注意重要性原则，选择某些经常发生的、金额较大的费用进入作业成本法核算体系，并遵循成本效益和简单易行的原则。
借助企业erp管理系统，提高数据的系统性和准确性，实现数据共享，提高房地产作业成本法的运用效率，降低实施难度，减少管理成本，增加企业整体效益。
作者简介：骆书鼎，男，河南驻马店人，河南财经学院，中国注册会计师，中国注册税务师。
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