案例分析 **花园的**策略。
第一，房地产的**与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊**商品，影响**的因素非常复杂。消费者往往对轻微的**调整不是很敏感，不像其他商品，细微的**调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整**的情况下，**才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的**往往是在货比三家后得出的，这个**是在心里**的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的**成为消费者的关注点，**低于比较**是不够的，最好远低于心里**，才会广泛吸引消费者。
*花园就是成功的利用了心里**与比较**的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。
而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均**为3500元，最**不超过4000元，最低价仅为2500元。此时**花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。
绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘**有所提升。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时**花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。
而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的**相接近。
回顾以上过程，**花园在**战略的运用上是十分成功的，不是把**的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，**花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理**建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。**花园的均价在第三期已走到了心理**的顶点（4000元），不仅再没有心理**的优势，在比较**方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据**花园前两期的销售情况调低了售价，**花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理**的优势作支持，也仍然需要比较**的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。
这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，**花园在**战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例讨论。1、**花园的**策略给你的启示是什么？
答：房地产现在正处于上升阶段，所以**位是随处可见的。**花园采取低于心理**战略可以说是独树一帜，形成亮点。
**是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。**花园在销售中制定的**既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一**策略可以说是成功的。
房地产**是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，**花园的**策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
*花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付**的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产**与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，**花园选择低价是必然的。所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价，1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。3、绝对单价过高，超过当地主流购房**。4、竞争激烈，类似产品过多。
在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的**也便于其控制。
*花园的**策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大**就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以**高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，**房也会一售而空的。**花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果**花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用**策略是最好的一个办法，打**战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
2、**花园的产品定价中运用了哪种定价方法？
答：**花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。
需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。**花园是根据理解值定价法做出策略的。
三、房地产市场营销对房地产的定价方式
定价方式对实现房地产企业的经营目标至关重要。房地产商品**的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，因而定价思路可归结为成本导向定价法、需求导向定价活和竞争导向定价法。所谓的成本导向定价就是在产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为售价，利润率根据企业的目标进行选择。
这种方法简单易行，但缺点在于比较呆板，不能反映市场需求状况和竞争的激烈程度。需求导向定价法，是以市场上消费者对于房地产产品的需求状况为定价依据，以买方对产品价值的理解、需求的强度以及**承受力为基础确定售价。在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，**的波动将会非常有限，**的制定将更接近房地产产品的成本。
网络竞价也是目前新兴的一种定价方式，它利用网络传递信息的便利性，由消费者按照自己对物业的评价给出**。在网上消费者综合所掌握的有关信息和对物业本身的评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的**，若消费者预期比较高，**也会比较高：反之若预期或评价不好就会给出较低**。
房地产开发商将众多消费者报出的不同价位进行比较分析，择优达成交易。网络的互动性使得消费者足不出户就可以参加竞买，也为房地产开发商获得最优**提供了可能，供给与需求相互匹配的经济学原理在此得到充分的体现，这是需求导向定价法在网络经济下的新形式。
房地产市场营销案例分析
指导老师 孔德军。学生 张小叶。时间 2011年5月8日。案例分析 花园的 策略。花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用 策略是分不开的。第一，房地产的 与区域概念紧密相连。人们常说的 天河区的楼价 滨河东路的楼价 都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗...
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