一、楼市分析。
1、楼市总述。
通过对平顶山楼市近一周的纵观和深度的调查，我们发现平顶山目前的楼市还处在市场开发的成长阶段，市场整体操作和运作还不够成熟，还存在很多不规范地方。但是目前市场开发速度和水平上升比较快。整体市场发展前景比较大，首先消费水平和收入都会提高，其次住宅的高需求量，通过对部分消费者的走访发现很多人存有购房意向，而且比例还非常高。
两年后的平顶山的楼市将迎来比较火热的开发局面。
2、楼市开发特点。
房地产开发市场逐步成熟。
通过进一周的调查，我们感受最深的是平顶山的楼市与1年前相比已经有了很大的提高，市场开发理念、产品设计水平都有了很大的提高。以前开发商开发的理念比较落后，对住宅的理解比较简单，对住宅的理解比较窄，还停留在单一的生活上；一些开发商虽然已经比较关注住宅的户型、建筑风格、社区配套、景观设计，只是运用面比较窄。而一些现在正在开发的项目，开始从社区规模、产品户型设计、景观规划、营销包装及市场推广等方面下大力气，开发理念正逐步走向成熟，尤其是外地开发公司、营销公司进入，更加快平顶山房地产快速发展。
开发区域比较集中。
纵观平顶山目前楼市开发可以说比较集中，大多分布在市中心比较繁华的地段，而出在城郊开发的地段还是市场空白点，这与当地的城市发展建设和大消费需求有直接的关系，据我们**平顶山的楼市开发近两年还是主要集中在市中地点，但是随着城市框架的拉大和西进东扩的整体发展规划，将来的房地产市场将会集中在西区。
没有形成楼盘核心。
楼盘的核心竞争力是项目站稳市场，取胜市场关键因素，尤其是在市场比较的激烈的情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势推动销售。是的地段好坏过去曾经作为成功与否定律，虽然现在地段项目开发上仍然起着相当重要的作用，但已经不是决定性的作用；尤其对住宅而言消费者对住宅的要求已经从单一位置好、外配套全、交通便利向更高标准迈进。
开发市场与销售市场不规范。
从现在楼市上已经上马的项目看，市场存在较大的跟风现象，如：户型上都集中开发错层、跃层；同时市场存在项目开发的非理性化，如：高层住宅大量开发；另外销售市场不规范，销售策略没有引起开发商的重视，如：
销售部的建设、销售渠道的建立、宣传策略的应用等，当然这与市场的初级阶段有很大关系，需要逐渐发展和成熟。
销售手段比较单一。
通过调查发现目前平顶山的楼市的销售市场，还没有进入真正的市场阶段，对项目的前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面没有引起足够的重视。
单位自建和联建项目占有一定比例。
虽然国家已经明文规定取消集资房、自建房实行货币购房，但通过调查发现平顶山，目前集资房和联建 ⒘炕拐加幸欢ū壤 ＞莩醪酵臣颇壳罢诳 ⒓ 屎土 ㄏ钅坎幌掠？个，其中以公安局开发建设的平安佳苑开发规模最大。
3、楼市供需特点。
⑴市场供给特点。
①住宅类型。
目前楼市上供给的住宅主要有三类：一、高档住宅（以高层住宅为主）；二、普通住宅（多层为主）；三、经济适用房（多层为主）。虽然有三类住宅项目但是在市场占有的比例有较大的区别，其中以多层住宅占有的比例较大、高层次之、经济适用占有的比例相对较小。
当然这与当地市场需求特点不同和**政策有关。就市场规律而言普通消费市场还是市场需求的主力军。据统计现在高层住宅在市场上旧项目而言占40%左右，就供给量而言也超过一半，这说明供给市场存在不平衡性，供给市场有待调整。
户型特点。就供给的户型而言目前市场供给的户型，主要以二室（80—110平方米）、三室（130—160平方米）、同时还有一定量的四室和复式，户型设计为平层、错层、跃层、复式，其中平层、错层、跃层占有较大的比例，尤其是错层比较多。
从销售情况看，市场销售比较快以及供不应求的户型以80—100平方米左右的二室和120—130平方米左右的三室二厅，户型特点以错层和跃层相对比较热。根据调查发现这几个方面的原因：1、供给因素起决定作用；2、目前在楼市比较流行错层和跃层；3、消费者非理性购房心理；4、没有更新的户型来吸引客户。
③**特点。
项目的**特点与项目的供给类型紧密的结合在一起，目前的**主要有三个阶段：第一阶段高层住宅的整体均价在1800—2300元/平方米左右，各个项目根据项目位置的不同定价有一定的差距，但是有些楼盘的单个项目均价在1500元/平方米左右；第二阶段：普通多层住宅的整体？
墼？100价左右，其中最低的均价是860元/平方米，最高均价是1400元/平方米；第三阶段：经济适用房的整体均价在800元/平方米。
就目前的市场**定位情况看一些的项目的销售定价存在许多不合理的地方，如：没有充分考虑道楼层定价系数、景观系数、采光系数、通风系数、地理位置系数、楼盘附加值系数等，使一些定价没有科学依据，而是靠感觉和主观意愿进行定价。
受市场的不断发展、土地挂牌拍卖使土地**上升、建材涨价，今后房地产销售**将会稳步上升，这同时也是房地产的市场发展规律，就房地产的市场形成周期而言像抛物线，而目前楼市正处在启始的低断，所以会不断上升，**路走高，至于**上升的高低要根据短期内的市场供求状况和销售状况来决定。
需求特点。①项目需求。
从对购房客户的调查情况看，购房客户对住房的目前要求还不是太高，对项目比较关注因素主要有：地理位置、**、户型和一些相关的社区配套，对居住生活理念、社区文化、住宅的健康和景观设计的要求相对比较低，但是随着人们生活质量的提高对住宅的要求将越来越高，据我们估计在2年以后，购房客户住宅的要求将会有很大的改变。这就要求开发商要看到未来的客户购房需求，提前开发出客户需要的住宅，站在市场的前列。
②户型选择。
从市场供给户型情况和消费者需求的户型来讲，市场供给和市场需求有一定的偏差，主要表现在户型的面积设计，很多户型面积设计比较大，从而提高了房子的总房款，使一些客户望而却步，据统计目前户型存在普遍面积片大的不利因素，而一些户型面积相对比较小的户型比较热销，而且出现供不应求的局面，可以看出小户型在市场将占有较大的需求量，也将是客户首选。
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