新●淮海坊。
商业管理合作计划书。
一、 项目概况。
一)品牌入驻现状。
星巴克、茶香书香等一批中高端商务休闲餐饮基本符合项目的整体定位,也符合周边高端写字楼商务消费及地铁**的客群定位。项目本身的整体体量不大,各品牌商铺的平均面积过大,直接造成商铺数量过少,商户租金承受能力普遍偏低,未能形成主力店与众多小铺位的有效结合,从品牌引进策略和铺位面积分割上,更多的考虑了整体形象,整体租金平衡明显欠缺考虑。
二)业态规划。
基本以餐饮业态为主,无其它业态作为补充,项目体量小固然无法做到大而全,特色精品做专是考虑的主要方向。但单一的餐饮业态也会造成消费客群的单一性,对整体街区的人气会有很大的制约性,除了中午和晚上就餐时段,其它时间会令街区一片死寂,业态的单一性是街区至今人气欠缺的主要因素。
(三)地理位置。
项目地铁上盖,紧邻淮海路,周边密集分布高端商务及住宅区,地理位置相对优越,拥有庞大的客群消费基础。
四)商业氛围与美陈。
街区整体商业氛围严重不足,虽然硬件设施及整体格局营造了相对高端和时尚的消费空间,但整体街区除了目的性消费,没有令消费者值得驻足的旺场效果和体验感,这包括街区特色露天贩卖车的设置、特色美陈景观的设置、儿童游乐设施的设置等。
五)商户经营现状。
人气的不足造成商户经营不够理想,加上单铺面积过大,令其租金承受力较弱。商户的推广手段单一,基本各自为政,街区整体缺乏对所有商户的整合营销推广,商户间的资源整合与消费联动**几乎没有。
综述,根据以上几点对项目现状的分析,归纳一下即为一个拥有相对区位优势的街区,因前期招商定位及整体规划缺乏通盘考虑,营运管理能力不够全面,造成整体街区商业氛围严重不足,人气不断萎缩,商户经营状况不佳,承租能力严重下降,租金水平远未达到预期,物业未能如期实现增值的目的。
二、 运营目标。
根据上述对项目概况的分析,通过下一步运营我们希望达成如下目标:
1、 通过对现有商户调整,实现阶梯式差异化租金,最终实现整体租金的递增。
2、 通过对街区铺位的重新分割,实现铺位数量的增加,并增加辅助特色零售业态,提升项目的吸客能力。
3、 实现街区商业氛围的提升,营造更具体验感的时尚消费街区。
4、 街区共享空间的固定临促与体验互动活动的轮番举办,达到街区人气的倍增。
5、 加大整合营销推广力度,提升项目知名度及竞争力,实现物业价值的迅速提升。
三、 运营计划。
要实现上述运营目标,我们将针对此项目制定如下运营计划:
一) 组织架构。
考虑项目整体体量偏小,过多的人力会造成整体运营成本的增加,但考虑项目后期商户调整中的二次招商、日常运营过程的营销策划与活动执行、街区共享空间的二次经营、商户关系协调与处理等众多事务,我们拟成立复合型人才项目组为贵司提供服务,主要岗位如下:
项目总负责:1名。
招商运营主管:1名。
营销策划主管:1名。
物业保洁主管:1名。
以上配置为服务项目的最低配置,根据实际运**况可根据贵司要求另行增设人员配置。
二) 服务模块。
1、 招商调整。
1) 现有商户履约档案及租金情况了解(签约后15个工作日内完成)
2) 逐个商户沟通,根据商户反馈对租金的承受能力、经营状况及续租意愿,初步拟定拟淘汰商户及预招租面积,并据此拟定招商业态规划布局及拟招商品牌落位图提交甲方确认。(签约后60天内)
3) 根据甲方认可的业态规划调整方案及品牌落位图实施招商工作,并确保拟招商品牌到位。(具体完成时间,根据调整幅度和拟招商品牌数量商议)
4) 完成商户签约、进场装修、开业事项。
2、 营运管理。
1) 商户租金的足额收缴。
2) 日常巡检,对商户经营状况的及时了解,做好服务与支持。
3) 商户月度经营分析会的组织。
4) 商户间,商户与消费者之前矛盾及突发事情的处理。
3、 市场推广。
1) 各类广告位统一管理与租赁。
2) 共享空间的活动安排与租赁经营。
3) 商户整合营销的策划与统筹实施。
4) 外部**与自**宣传的实施。
4、 物业管理。
1) 公共区域保洁的维护。
2) 商户垃圾的集中处理。
3) 各类硬件设施的定期巡检与维护。
4) 商户设备报修的响应与服务。
5) 街区消费停车的规范管理。
三) 运营优势。
1、 团队优势。
项目小组成员均来自万达、印象城、万象城等大型商业地产项目,拥有10多年以上大型商业项目运营管理经验。具备包括品牌招商、运营管理、市场推广等综合业务管理能力。
2、 资源优势。
拥有丰富的各类餐饮、百货、家居、娱乐等众多业态商户资源,能灵活的根据商业项目定位的差异,提供高中低的品牌资源组合,为街区的招商调整提供全面支撑。
3、 管理优势。
成功项目运营管理案例!
商会运营框架方案
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场运营方案基本框架
一 指导思想。二 总则。三 营销组织机构图。四 营销战略网络。五 营销组织隶属关系图。六 产品 体系。七 通路结构。八 一级市场开发政策。九 二级市场开发政策。一十 区域类别划分。一十一 目标任务分解。一十二 市场人员编制。一十三 各级各类人员工资 提成及费用政策。一十四 例会制度。一十五 市场费用...