篇一:商业后期运营的一些心得。
1、前期销售的时候让销售部同业主签订严谨的物业委托管理协议,把项目的掌控权抓住,包括租金的涨幅限制,业态控制权,每年手续费等等。
---2、收费尽量细分,开支大而不稳定的要单列。比如电梯费、公共照明和用水、空调费等等。
---3、增加广告费项目。商场生意好是商家受利所以他们有理由承担一大部分(比如70%,剩余的有管理公司补贴),此费用可以第一年免收有开发商提供。
---4、工程布局尽量不要节约管线,最好实现集中表箱控制。总表出来直接进入分表几乎没有损耗,其次如果商家不支付房租可以断电警示。(还有个小技巧,电表允许一定的误差,注意了总表偏负分表偏正,仅此一项每月电费几万块收入)
---5、最好早期建设集中网络和程控**。网络租用大带宽(比如20g每月5000)然后分给需要宽待的商家(每月50),商家节约公司盈利。程控**的好处更多,只需要宣传总机号码,专人可以转接到任何商家。
其次新商家入住后3分钟可以开通**等等,**费收入更客观(长途协议价好像0.21,给商家结算0.3常规)商业经营管理公司签约注意。
1销售部一定要同购房的业主签定委托经营协议,而且合同必须经过你们审核,否则什么条件都不要进入。
2回报租金千万不要离谱,适当高可以(3年后能够实现),委托时间。
5-10年以上。
3招商条件一定优惠(租金和免租),3年内的租金水平低于承诺回报的60%.不足部分开发商补贴(便于养场,减小压力)
4回报租金涨幅严格控制。
5管理费要高,可以第一年免第二年减半,标准低了上帐很难(_这时管理公司的根)
6招商部又管理公司组建(自己不会不计后果,其次留用招商员负责后期管理)
7业主委托协议一定说明广告位和其他租金外的收入全部用于补贴管理,和业主无关。
8第一年的广告推广费用要预算充足并且要开发商保障(很多项目死掉这时重要原因),第二年定额补贴,并且这部分的支配权掌握,开发商可以监督但不能干预。
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