焦作市爱馨养老公寓住宅楼营销策划。
一、团队组成：
经理一名。销售公关专业人员两名。
普通导购人员两名。
发布、传公告人员若干名（临时聘用）
财务会计一名。
出纳一名。二、销售活动时间：2024年10月、11月、12月、2024年元月，共计四个月的销售时间。
三、销售区域：市区占10%；靠近山边村庄及本案附近村庄30%；中站区20%；六县占40%。
四、营销办法：通过散发传单、彩页、条幅围墙广告、派单、从别的小区挖掘购房户、路过、其它。
五、**薪酬：
一）有工作经验的1200元/月；现场导购员1000元/月。
二）销售提成，公司对每次成交的客户按照每套房5000元的基数进行奖励，属于个人成绩的奖励个人，属于团队的成绩的对团队进行奖励。高于公司制定的房价的卖单，公司与个人或团队对超出部分房款进行五五分成。低于公司制定的房价的卖单，每减少100元/㎡，奖金在5000元的基础上减少1000元。
一次类推。
三）公司售房售价平均价1980元/㎡。
六、本项目及客户分析研究。
（一）本案项目不利因素分析：
1、由于开发期间长时间停工，导致本项目口碑不太好；
2、项目占地不小，但楼的栋数少，容积率小；
3、前期收取定金的客户至今至今承诺未能实现；
4、本项目的楼体坐向不属于常规情况的正南正北向。
5、经调查分析焦作地区人们对住宅项目的消费心理是：**高的看小区档次，绿化景观是否到位，楼盘附近周边有否重点中小学校、交通是否便利，首选多层板楼、然后是高层板楼，而焦作对高层消费仍然具有抗性。
6、户型面积品种少，户型选择范围不大，加上本项目房产手续不全， 致使一部分准客户无心再来我们售楼现场，更无法促使成交。
7、我们项目地理位置偏僻，规模小直接影响市区内的消费群体。
（二）目前房产消费群体分类如下：
客户购买目的分析。
购房目的所占比例。
1、为了结婚 30%、
2、来焦作就业打拼20%
3、改变居住现状 15%
4、第二居所 10%
5、保值 5%
综上分析可以清楚的看出客户需求心理及意向，针对上述问题，我们现在必须调整推广思路，加强案场销售管理，当然也需要公司的积极配合，才能更好、更快的促进我们的销售，得到迅速回款。
七、改进营销方法。
一）广告方面：
如今是“酒香也怕巷子深”， 广告已经是企业对外宣传的媒介，再好的产品没有广告的宣传，不经人们认识，他也不会带来良好的经济效益。针对我们现在的实际情况，我们广告方面仍要加大宣传力度，打造品牌营销，立高本项目形象，抓住产品有力卖点，主动出击市场，不断造势，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染气势。
1、对本地区范围内客户集聚区进行大量的宣传和派单，重塑本地区客户对本项目的认识，增强品牌营销，提高经济效益。
2、在田涧、马涧、小庄、嘉禾屯、春林、上百作、狮涧等村庄进行大力宣传，在解放路上做一些公益性广告，提高本项目的知名度。
3、安排交通工具深入县里及重要的乡镇做广告传单，散发彩色海报。扩大宣传力度，得到众多人关注，增强人气，吸引县区消费群体，以实现六县客户的来访量，来参观的报销路费。
二）活动方面。
房地产活动是促使成交的助力器，可以渲染案场气氛，增强人气，提升活动氛围，促成案场下定。
1、继续加大**营销力度，教师、劳模、公务员等社会阶层的人员均可参加**，搞活老带新方案，渲染买房抽大奖活动，认真细心的做好每一个活动，提高成交量。
2、金九银十，多做活动，能引起周边区域轰动的活动形式，让人们普遍关注，提高本项目影响力，增加人气量，便于sp配合及销售36计运用（二龙戏珠），促使当场下定。
3、对本项目现场进行包装，不仅要显现出上品雅居的福源宝地，还得显现出贴近自然，紧邻城市的诗意生活。对楼体顶部横幅、样板房、看房通道进行绿化及看板包装，提升项目品位，增强造梦气势，要使人们流连往返的感觉，能感受到本项目的真实卖点、品质、尊贵、高雅、性价比高。
4、找些假客户（房拖），带领他们来我们项目看样板房，增加购房看房气氛。当场拿钱下定，促使其他看房客户少于思考，尽快下定成交，渲染现场成交气氛。
5、通过销售经理与附近楼盘的销售人员搞好关系，让他们介绍客户来我们现场看房，成交后给予高于自己项目的提成，刺激其积极性。
三）**营销方面。
1、加大**回访力度，吸引客户来现场。界定、筛选目标客户，通过**营销代表，采用陌生**拜访的方式与目标客户进行沟通，了解目标客户现状以及需求，从中挖掘销售机会。
2、给销售员一些其他楼盘的客户，让其回访，寻求买房客户，约其来现场看房。
3、学会**营销策略、技巧。
八、加强案场销售管理。
1、现场氛围控制。
1）业务员要热情、增强亲和力，使环境轻松、可被客户信任，有利于自己讲解和推销。
2） 业务员要充分利用现场道具，展示本项目的特色、展示本项目的形象；
3） 业务员要具有感染力，给客户以购买的足够信心及心理暗示，销售形势良好的氛围（多种气氛如随意交谈、严肃谈判、平静观察等），人员精神风貌的感染力。
4）签约场所：平静、理性、平等（可以使用单独房间来签约）。
5） 接待案场：秩序忙碌、节奏感强、活泼，热闹、人气。
2、强化教育培训，增强业务水平和赚钱的强烈愿望。
1）销售业务流程培训：寻找客户、现场接待、销售谈判、客户追踪、签约等应该环环相扣，注重每一步的细节，提高服务质量，提升项目形象。
2）继续对业务员进行全面的培训和本项目细化的培训，增强自信，提高信心，不断的激励，不断的给予信心，使得业务员忘记疲劳期，努力工作。
3、继续sp配合演练，灵活运用。sp配合的目的是有效营造热销气氛，使比较有购买意向的客户加快成交速度。把sp配合演练得炉火纯青，采取销控、喊柜、假**、同事之间配合，上下级间的配合，假客户等，需要进行巧妙运用，可以达到事半功倍的效果。
4、灵活运用房地产营销中的三十六计。熟悉房地产营销三十六计，掌握运用技巧，扩宽运用范围，加强技能，案场逼定，促使成交。
5、销售人员要熟悉各楼层户型优点的解说词，学以智用，扬长避短，推进优点少的户型的销售力度，创造良好的销售业绩。（靠近电梯的户型可以适当增加提成，刺激业务员推销热情）。
6、销售人员要认清，带看现场要上午看西户、下午看东户的原则，不能盲目带客户看现场，以便暴露本项目劣势，要扬长避短，提高客户认可度，促成成交。
7、善于运用现场道具，提高销售成交率。善于运用沙盘、看板、户模等销售道具，让客户提升对本项目的认识，达到传播和成交的预期效果。
8、勇于让销售人员走出去销售，主动寻找客户，拜访客户。改变现在普遍坐销的一贯习惯，要勇于走出去，去寻找客户，去找**，不但可以宣传本项目，还可以推销自己，扩宽自己的交际圈，增加客户量。
9、启动运行四级谈判术：销售人员-销售经理-**商-开发商=放量成交。
九、**策略。
号、2号楼全开放销售；
2、交过定金没有签约的，**通知其后开放销售。
3、过去已以低价交过定金但没签协议的，尽可能让其以新**来签，若不能，可加大优惠数额让其来签，还不能成交的，以退房处理；
4、利用**来加大优惠量，必要时可破低价来成交；
5、教师、劳模可凭证书享受***。
6、应届大学生可享受***。
7、已交过定金，部分还要找开发商要优惠的客户可单独处理，给其一点优惠放量让其快签约。
8、一次**全款的客户可享受***。
焦作市爱馨养老公寓住宅楼售楼部。
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