公寓营销推广方案

发布 2022-03-05 19:01:28 阅读 6537

舜德摩尔·一品金筑营销推广方案。

关键词:市场面悲观,后市不明朗。

市场预期悲观蔓延,客户购买信心不足,关键词:市场面悲观,后市不明朗。

市场预期悲观蔓延,客户购买信心不足,房价收入比被再次提上风口浪尖,国家调控政策仍从紧,供需比失衡。

市场面:1、本轮房地产调整源自国内外经济下滑,而不是出于行业调控所致,因此调整时间跨度会更长,预计会有一至两年现在房地产调整刚开始。

2、自年初珠三角以深圳为首房地产**跳水导致区域全行业收缩,直至近期以万科为首带头降价,房地产投资消费萎缩由区域逐步转向全国蔓延趋势。

3、上轮调控未受明显影响的永州楼市,最近房地产消费逐渐步入冰点,观望情绪浓厚。

4、今年以来市场有效**明显增大,未来一年市场销售状态较为严峻。

5、全国市场新推楼盘**力度加大。

观点小结:1、“大势强于人”,这是我们对市场的最深刻认识。在整个大的房地产发展趋势下,处于三线城市的永州楼市必然追随其后。

2、“跑赢大市”,这是我们现阶段操作目标。要到达这个目标必须市场未动时先于市场采取有效手段,比竞争对手跑。

得更快。3、“现金为王”,这是我们的紧迫任务。房地产的最大风险在于变现慢,而只有房产成功转变为货币时,才能在市场动态发展中不断获取更好机会。

可以肯定在未来两年之内,握有现金的房地产企业比以前拥有更多发展机会,甚至又是千载难逢的机会。

关键词:市场竞争激烈,定位不明确

针对本案可住可办公的双重属性,从区域市场竞争来看,竞争对手强劲,选取远志新外滩、福泉公寓两个代表性项目作样本, 参照分析。

竞争个案对比分析表。

结论:市场现状:同质化竞争、市场**大。

竞争个案:占入市先机、去化不理想。

一品金筑:地段有优势、景观处劣势。

本案策略。针对低迷市场:

低调入市速战速决前量后价先跑先赢。

针对强大对手:

锁定客群稳住人气强势**占尽先机

一、我是谁?

项目背景。产品表现平常地段优势明显。

根据房地产推广运作模式,“地段+产品”两方面分析,本案在产品上无明显市场竞争力,建筑、景观、户型、物业、配套均无明显市场竞争优势;

客户接受度最高的地段、品牌则有较强优势。

产品分析。(一)、单体公寓类别的产品分析。

1、该类产品产生的内在原因。

可以说像类似于本案产品在永州市场大量**并非正常的市场行为。根据我们的研究,该类产品只有在高度需求的市场下才能生存,因为在高度需求的市场中客户妥协很多条件来接受该类产品。那么之所以存在,更多的是从开发本身出发。

2、该类产品市场竞争力弱。

由于在大的方向上是出于开发本身的考虑而形成的产品,那么在产品功能、结构、配套等方面存在某些缺陷,那么与市场上其它完善的产品竞争时就会处于弱势。

3、该类产品属于过渡型产品。

不是立足于市场需求来定位的产品必然很难和市场对接,即使消费者购买了产品,随着市场的发展和成熟,其本身一些不足很快会显露,最终被其它产品取代。只有整个市场达到高度需求时,该类产品才有可能市场条件。而永州在可以预见的很长一段时间内市场很难达到高度需求状态,故该类产品去化过程中比其他类型产品阻力更大。

4、短期内该类产品的市场评判标准模糊。

在永州这样的一个初级房地产市场中,对该类产品的评判标准存在不统一。其中比较有效的标准就是别人的购买行为作为自己的导向。

5、无市场专属客群,市场基础不稳定。

这类产品面向的市场受众面广泛,居住、投资、办公等均可适用,然而正因为这样,反而是没有专属的市场基础,也就没有刚性需求,这就会存在很大的市场变数。

(二)、本案产品对应策略。

1、品质塑造为首位。

在推广、包装、执行过程中始终贯彻塑造项目高品质形象。

2、 一定要建立标准。

通过有效手段制造“羊群效应”,使前期客户的购买行为作为后面客户跟进的标准。

3、 不进行人为定位。

本案产品居住、投资、办公均可适用,任何一种人为定位都会损失其它客群。

(三)、本案产品定位。

单层总共17套,总共340套,总建筑面积约2.8万平方米。

北向小户型公寓,单层9套,总共180套,主力面积50 m2~60 m2,南向两房户型面积分别80 m2,117 m2,共80套;三房130 m2,共40套。

东、西两侧为三房,面积145 m2,共40套。

二、卖给谁?

客群细分。城市主流,新永州城市中坚。

关键词:未来预期看好、过渡或投资目的、消费从众心理。

a类客户。客群比例:60% 购买动机:投资+自住。

私营商户:考虑过渡,投资性、便利性、功能性;

周边商户,建材、服饰、餐饮、百货、电器老板;

传统小业主、小作坊,没有暴富人群;

几十万至上百万身价,文化水平不高,比较务实低调;

广东、福建人也占一定比例,有从众心理。

进城客户:对城市概念局限于老城区。

随同子女进城。

下属县、乡工作进城。

方便子女就学。

返乡客户:

有一定的居住品质标准,但更注重“城市中心”概念。

衣锦还乡,持有虚荣心。

返乡置业防老。

年轻出去,年老返乡。

本人不回乡,替家人置业。

b类客户。客群比例:20% 购买意图:自住。

公务人员:

收入稳定,有一定隐性收入;

有自住房,家住周边,对市场敏感,看好市中心发展潜力;

喜欢走关系、开后门,热衷群体消费,喜欢攀比;

就职各**行政事业单位,有固定消费习惯;

拥有良好的信息获取渠道。

客群比例:20% 购买意图:办公+自住。

其它:认同地段,自己办公。

自住群体以急需住宅的刚性需求为主;

多为首套或改善型需求,客户偏年轻;

追求实惠便宜,对单价总价均较敏感;

非常喜欢市中心。

综合概述。典型描述——

陈老板/45岁--舜德商户。

广东人,夫妇来永州经营建材多年,亲戚朋友均经商,朋友圈子广泛,虽然未打算在永州永久落户,但看好永州未来发展潜力,最看中一品金筑的便利,店铺出门5分钟就可以回家,精打细算考虑后租房不如买房,准备自住2—3年后再出手很划算,生活品质也能维持一定的水准。

张主任/38岁--机关上班。

在市区某**机关上班,办公室主任,家住舜德摩尔附近,有浓厚地域情结,有自己的房子,手里有点余钱,觉得存银行不划算,**风险太大,希望找没有风险能保值增值的项目,于是首选商业网点密集的市中心,觉得**合适就要赶紧出手了。

刘先生/26岁--来自东安县。

女朋友在永州,大学毕业后工作定在了永州,目前工作较稳定,但积蓄不多,没有自己的房子,即将考虑结婚,看重市中心德便利快捷,非常向往在市中心拥有一套属于自己的住房,可能父母赞助一些,选择首付低、性价比高的物业,给女朋友一个安全港湾。

三、怎么卖?

推广企划。改变项目模糊不清定位,项目品牌重塑:

这是一个传奇/量身打造的稀缺资源,通过完整的重新定位及精准诉求,让消费者清晰认识一品金筑。

产品形象定位:中心极·商务圈·醇优精品公寓。

卖点分析:市中心核心地段★★★

开发商实力背景★★★

商圈内稀缺产品★★★

叠景的空中花园★★★

丰富的户型面积★★

星级式物业管理★★

公寓营销推广方案

缘起 如何叫好又叫座?如何让客户感觉物超所值?如何首次开盘成功?如何确保开盘三个月内销售2000万。市场背景。关键词 市场面悲观,后市不明朗。市场预期悲观蔓延,客户购买信心不足,房价收入比被再次提上风口浪尖,国家调控政策仍从紧,供需比失衡。市场面 1 本轮房地产调整源自国内外经济下滑,而不是出于行业...

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舜德摩尔 一品金筑营销推广方案市场面悲观,后市不明朗关键词 市场预期悲观蔓延,客户购买信心不足,房价收入比被再次提上风口浪尖,国家调控政策仍从紧,供需比失衡。市场面1 本轮房地产调整源自国内外经济下滑,而不是出于行业调控所致,因此调整时间跨度会更长,预计会有一至两年,现在房地产调整刚开始。2 自年初...

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前言。本方案根据工程节点计划,而针对公寓部分进行的开盘营销推广方案制定。本着开盘目标的核心宗旨,为使本项目取得迅速的成功,将运用整体推广手段,实现最终的效益目标。不鸣则已,一鸣惊人 前期运筹帷幄,后期决胜千里!目录。第一章开盘营销推广目标。第二章开盘营销推广任务。第三章开盘前营销推广思想。第四章第一...