舜德摩尔·一品金筑营销推广方案。
关键词：市场面悲观，后市不明朗。
市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，关键词：市场面悲观，后市不明朗。
市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。
市场面：1、本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业调控所致，因此调整时间跨度会更长，预计会有一至两年现在房地产调整刚开始。
2、自年初珠三角以深圳为首房地产**跳水导致区域全行业收缩，直至近期以万科为首带头降价，房地产投资消费萎缩由区域逐步转向全国蔓延趋势。
3、上轮调控未受明显影响的永州楼市，最近房地产消费逐渐步入冰点，观望情绪浓厚。
4、今年以来市场有效**明显增大，未来一年市场销售状态较为严峻。
5、全国市场新推楼盘**力度加大。
观点小结：1、“大势强于人”，这是我们对市场的最深刻认识。在整个大的房地产发展趋势下，处于三线城市的永州楼市必然追随其后。
2、“跑赢大市”，这是我们现阶段操作目标。要到达这个目标必须市场未动时先于市场采取有效手段，比竞争对手跑。
得更快。3、“现金为王”，这是我们的紧迫任务。房地产的最大风险在于变现慢，而只有房产成功转变为货币时，才能在市场动态发展中不断获取更好机会。
可以肯定在未来两年之内，握有现金的房地产企业比以前拥有更多发展机会，甚至又是千载难逢的机会。
关键词：市场竞争激烈，定位不明确
针对本案可住可办公的双重属性，从区域市场竞争来看，竞争对手强劲，选取远志新外滩、福泉公寓两个代表性项目作样本， 参照分析。
竞争个案对比分析表。
结论：市场现状：同质化竞争、市场**大。
竞争个案：占入市先机、去化不理想。
一品金筑：地段有优势、景观处劣势。
本案策略。针对低迷市场：
低调入市速战速决前量后价先跑先赢。
针对强大对手：
锁定客群稳住人气强势**占尽先机
一、我是谁？
项目背景。产品表现平常地段优势明显。
根据房地产推广运作模式，“地段+产品”两方面分析，本案在产品上无明显市场竞争力，建筑、景观、户型、物业、配套均无明显市场竞争优势；
客户接受度最高的地段、品牌则有较强优势。
产品分析。（一）、单体公寓类别的产品分析。
1、该类产品产生的内在原因。
可以说像类似于本案产品在永州市场大量**并非正常的市场行为。根据我们的研究，该类产品只有在高度需求的市场下才能生存，因为在高度需求的市场中客户妥协很多条件来接受该类产品。那么之所以存在，更多的是从开发本身出发。
2、该类产品市场竞争力弱。
由于在大的方向上是出于开发本身的考虑而形成的产品，那么在产品功能、结构、配套等方面存在某些缺陷，那么与市场上其它完善的产品竞争时就会处于弱势。
3、该类产品属于过渡型产品。
不是立足于市场需求来定位的产品必然很难和市场对接，即使消费者购买了产品，随着市场的发展和成熟，其本身一些不足很快会显露，最终被其它产品取代。只有整个市场达到高度需求时，该类产品才有可能市场条件。而永州在可以预见的很长一段时间内市场很难达到高度需求状态，故该类产品去化过程中比其他类型产品阻力更大。
4、短期内该类产品的市场评判标准模糊。
在永州这样的一个初级房地产市场中，对该类产品的评判标准存在不统一。其中比较有效的标准就是别人的购买行为作为自己的导向。
5、无市场专属客群，市场基础不稳定。
这类产品面向的市场受众面广泛，居住、投资、办公等均可适用，然而正因为这样，反而是没有专属的市场基础，也就没有刚性需求，这就会存在很大的市场变数。
（二）、本案产品对应策略。
1、品质塑造为首位。
在推广、包装、执行过程中始终贯彻塑造项目高品质形象。
2、 一定要建立标准。
通过有效手段制造“羊群效应”，使前期客户的购买行为作为后面客户跟进的标准。
3、 不进行人为定位。
本案产品居住、投资、办公均可适用，任何一种人为定位都会损失其它客群。
（三）、本案产品定位。
单层总共17套，总共340套，总建筑面积约2.8万平方米。
北向小户型公寓，单层9套，总共180套，主力面积50 m2～60 m2，南向两房户型面积分别80 m2，117 m2，共80套；三房130 m2，共40套。
东、西两侧为三房，面积145 m2，共40套。
二、卖给谁？
客群细分。城市主流，新永州城市中坚。
关键词：未来预期看好、过渡或投资目的、消费从众心理。
a类客户。客群比例：60% 购买动机：投资+自住。
私营商户：考虑过渡，投资性、便利性、功能性；
周边商户，建材、服饰、餐饮、百货、电器老板；
传统小业主、小作坊，没有暴富人群；
几十万至上百万身价，文化水平不高，比较务实低调；
广东、福建人也占一定比例，有从众心理。
进城客户：对城市概念局限于老城区。
随同子女进城。
下属县、乡工作进城。
方便子女就学。
返乡客户：
有一定的居住品质标准，但更注重“城市中心”概念。
衣锦还乡，持有虚荣心。
返乡置业防老。
年轻出去，年老返乡。
本人不回乡，替家人置业。
b类客户。客群比例：20% 购买意图：自住。
公务人员：
收入稳定，有一定隐性收入；
有自住房，家住周边，对市场敏感，看好市中心发展潜力；
喜欢走关系、开后门，热衷群体消费，喜欢攀比；
就职各**行政事业单位，有固定消费习惯；
拥有良好的信息获取渠道。
客群比例：20% 购买意图：办公+自住。
其它：认同地段，自己办公。
自住群体以急需住宅的刚性需求为主；
多为首套或改善型需求，客户偏年轻；
追求实惠便宜，对单价总价均较敏感；
非常喜欢市中心。
综合概述。典型描述——
陈老板/45岁－－舜德商户。
广东人，夫妇来永州经营建材多年，亲戚朋友均经商，朋友圈子广泛，虽然未打算在永州永久落户，但看好永州未来发展潜力，最看中一品金筑的便利，店铺出门5分钟就可以回家，精打细算考虑后租房不如买房，准备自住2—3年后再出手很划算，生活品质也能维持一定的水准。
张主任/38岁－－机关上班。
在市区某**机关上班，办公室主任，家住舜德摩尔附近，有浓厚地域情结，有自己的房子，手里有点余钱，觉得存银行不划算，**风险太大，希望找没有风险能保值增值的项目，于是首选商业网点密集的市中心，觉得**合适就要赶紧出手了。
刘先生/26岁－－来自东安县。
女朋友在永州，大学毕业后工作定在了永州，目前工作较稳定，但积蓄不多，没有自己的房子，即将考虑结婚，看重市中心德便利快捷，非常向往在市中心拥有一套属于自己的住房，可能父母赞助一些，选择首付低、性价比高的物业，给女朋友一个安全港湾。
三、怎么卖？
推广企划。改变项目模糊不清定位，项目品牌重塑：
这是一个传奇/量身打造的稀缺资源，通过完整的重新定位及精准诉求，让消费者清晰认识一品金筑。
产品形象定位：中心极·商务圈·醇优精品公寓。
卖点分析：市中心核心地段★★★
开发商实力背景★★★
商圈内稀缺产品★★★
叠景的空中花园★★★
丰富的户型面积★★
星级式物业管理★★
公寓营销推广方案
缘起 如何叫好又叫座？如何让客户感觉物超所值？如何首次开盘成功？如何确保开盘三个月内销售2000万。市场背景。关键词 市场面悲观，后市不明朗。市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。市场面 1 本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业...
公寓营销推广方案
舜德摩尔 一品金筑营销推广方案市场面悲观，后市不明朗关键词 市场预期悲观蔓延，客户购买信心不足，房价收入比被再次提上风口浪尖，国家调控政策仍从紧，供需比失衡。市场面1 本轮房地产调整源自国内外经济下滑，而不是出于行业调控所致，因此调整时间跨度会更长，预计会有一至两年，现在房地产调整刚开始。2 自年初...
永华公寓开盘前营销推广执行方案
前言。本方案根据工程节点计划，而针对公寓部分进行的开盘营销推广方案制定。本着开盘目标的核心宗旨，为使本项目取得迅速的成功，将运用整体推广手段，实现最终的效益目标。不鸣则已，一鸣惊人 前期运筹帷幄，后期决胜千里！目录。第一章开盘营销推广目标。第二章开盘营销推广任务。第三章开盘前营销推广思想。第四章第一...