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亿福。东昇佳苑营销方案。
中国。鄂尔多斯。
一、市场扫描。
精品文档。精品文档。
项目名称东城国际家家乐恒润欣苑伟业时代新城金运新城万业祥瑞居山水文园育雅轩。
地理位置包府公路四公路气象公园国电东准北路蒙研所北准格尔北路乌审东街与兴胜路交叉。
处五完小对面。
433户360户。
780户。
总套数。面积区间139-500㎡110-120㎡65-160㎡
主力户型160㎡110㎡115-118㎡
起价。均价。
最**。交工时间2023年2011.7未定。
1800户500户700多户。
50684900未定。
54685100未定。
58685300未定。
700多户88-158㎡119.36㎡未定未定未定2011.6.30
216户102-148㎡140㎡未定未定未定2023年。
酒厂西墙121-176㎡590071502010.12
1，2，从上表可看出，鄂市东区**量较充足，**面积接近百万平米，套数约5000户，供。
应较过剩。3，4，由于各个项目定位不同，面积、**区间也有所不通，面积区间65-500㎡不等，**。
区间4900-7150元/㎡。5，6，市场主力户型集中在120-140㎡左右，总价约60-100万元左右。
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二、项目定位。
1,**定位。
定位策略：本案处于东胜城区东边缘地带，各项配套设施暂不完善，暂时还不具备形成成熟居住、商业氛围的条件。但随着城市化进程的快速发展，该区域板块价值将日益突显，故优劣并存，且优大于劣，基于此，我们采用市场**法，初步分析本案届时可售价。
通过此次对薛家湾市场调查、市场分析、楼盘个案分析，结合本项目定位和产品特征，初步**本案可售**如下：
市场增长。可比楼盘。
项目定位。项目品质。
项目成本。项目入市均价：
4300-4600元/㎡
**走势策略：
项目**走势无非三种：1，低开高走；2，高开高走；3，高开平走本案**走势建议：
低开高走。理由1，占领市场份额，促进资金快速回笼精品文档。
精品文档。理由2，快速去化推货单位。
理由3，速度聚集人气，为项目后期项目建立市场口碑及积累诚意客户。
**调整策略：依据实际销售情况，在项目销售热度比较高的情况下，我司建议每轮**调整2%-5%，但忌**调整频率过高过快。本案定价建议：
1,起价区间控制[3400,4000],最**控制﹤5000，均价[4300,4600].2,水平差控制[0,50],栋差控制[0,50]，垂直差控制[50,100].
2，客户定位。
据现来访、来电、登记客户情况，本案客户定位如下：①主要客户：来鄂外来劳务人员、鄂市中下层社会群体②次主要客户：汽车城中下层员工③边缘客户：看好区域未来发展的投资者。
客户需求分析：
来鄂外来劳务人员、鄂市中下层社会群体。
欲将打算定居鄂市，看好鄂市未来发展空间，在鄂市打拼有一定的时间，对鄂市产生感情，有一定的经济基础，但市区高昂的房价阻止了其安家立业的梦想，**实在的物业对其有致命的**力。一次性付款有压力，多会选择银行按揭贷款。②汽车城中下层员工。
在本案购房的汽车城员工，主要是考虑上班的便利性，其中不乏有投机心理，在意物业的升值空间。
看好区域未来发展的投资者。
鄂市的房地产市场发展造就了过多的爆富案例，加之本案附近汽车城如火如荼的建设，中兴环保汽车城的建设，移民村的建设，区域未来物业的升值对其冲击力很大。
三、项目营销思路。
1，千人**活动。
思路：根据本案实际情况，为达到贵公司“短、平、快”的销售思路及快速回笼资金的要求，精品文档。
精品文档。我司经慎重考虑，特组织了鄂市首届千人**活动。即组织社会置业游民，以本案物业为基础，为其提供一个置业平台。
其通过登记、意向回访确认、现场看房、开盘优惠、签订定单整个流程购买其满意的物业。此活动操作要点为——**驱动。据目前活动情况来看，市场反应良好，预计大力推广后能消化本案整个推货量的50%左右（a区）约150套左右。
2，分期首付活动。
思路：即对客户购买的物业进行首付分期活动，客户可预交首付款项的一部分，剩下首付余额由开发商先于客户垫付，规定首付分期次数。据客户的登记情况，本案客户多为一些社会中下层人员，其有购房欲望与行动，但其经济实力较弱，延长一定的时段让其付款也未尝不可。
据以往我司操作经验，预期消化本案整个推货两35%左右（a区）约100套左右。
3，老带新活动。
思路：老带新即老客户介绍新客户成交的行为。由于经过上述2次活动，本案剩余货量已经不多，口碑也在固定的客户圈层中流传开来，此时进行老带新活动很是必要。
对已经购买本案物业的老客户，如其介绍新客户成交，可对老客户进行一定的奖励，如：免收3年物业费，或者1000-10000元不等的现金奖励等，新客户也可获一定的奖励。即发动本案置业客户成为本案物业销售的传播者，让其成为本案的隐性销售人员。
预期消化本案推货量的15%（a区）约50套左右。
上述活动具体操作在经贵公司同意的情况下，我司将出具具体的操作执行案，以供贵公司参阅。
四、项目目前工作重点。
1、取证，为达到销售预售目的所需要的证件。
2、售楼部包装，尽快确认装修图纸，快速完成售楼不的装修工作，为本案销售赢取时间。3、现场包装，现本案已全面动工，现场无销售氛围、无围墙、路旗、条幅等包装。4、导示系统，由于本案位置较远，据客户反映找到项目所在地比较难，建议在本案周边附。
近增设多处醒目导示系统，如：吸塑灯箱、发光灯箱、灯杆旗等。5、销售道具完善，如：开发商简介、**表、单张、面积**、户型等。精品文档。
精品文档。6、销售方案确定，尽快确定营销方案，为项目销售赢得先机。
精品文档。预祝项目圆满成功。
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