篇一：高层住宅营销策划方案。高。层。
住。宅。营。销。
策。划。方。案。
姓名：曹琳。
日期：20xx年11月12日。
第一套高层住宅营销策划方案。
一、因素分析及专项调研。
一）本市房地产市场态势分析及开发时机研究。
二）本市近期高档楼盘专项调查分析。
三）项目地理环境调研。
四）周围楼盘专项分析。
五）项目swot分析。
1、项目地理位置及特点。
项目地理位置。
项目特点及介绍。
2、项目优势分析——s
品牌优势。时间优势。
**优势。区位优势。
规模优势。**支持。
3、项目劣势分析——w
4、项目机会分析——o
5、项目威胁分析——t
二、项目定位。
一）产品定位（配套设施、户型设计等）
二）**定位（均价建议、**策略等）
三）客户定位。
四）开发经营指导思想。
三、项目名称及营销策略。
一）项目名称建议。
二）营销主题。
三）差异化的竞争策略。
四）卖点设计。
四、项目创新体系。
一）创新思路。
通过改变项目的物质性（产品性质）、利益性（投入与产出之比）、信息性（市场信息调研形成的判断）和时间性（产品投放市场的时机选择）是策划的四个创新的理论线索。
营销创新是项目在营销领域的具体表现；强调优势，淡化劣势，把对产品性质的改造、市场信息的正确选择及产品投放市场的时机选择，用科学的市场竞争法则组合成创新的统一体——创新体系。
依据：优胜劣汰的市场竞争原则。
二）项目核心竞争力构成及因素分解。
项目的产品优势、**优势、服务和管理优势构成项目的核心竞争力。在市场竞争环境里，用适当的方式，在恰当时机把产品卖出去，是实现项目核心竞争力的手段。用“看不见的手”去把握市场供求关系，实现项目投入少产出大，是实现项目核心竞争力的最终目的。
产品优势的营造——突出“健康居所，绿色家园”的营销主题，增加科技含量，优化产品特质。
**优势的营造——销售、财务、管理成本的有效控制，创造低成本优势。
服务、管理优势的营造——创造高效实用、专业化、社会化、科学化的以人为本的服务体系。
销售策略——对市场、特别是消费者市场的真实把握，实施一系列宣传推广措施。销售渠道、时机——细分目标市场后，找准市场时机，及时准确切入市场空隙，迅速占领市场。
三）创新体系的设计及实施要点。
产品创新体系：硬件再投入，创造产品附加值，形成新颖独特的绿色家园。
**创新体系：降低开发、销售、财务、管理成本，培育**优势。
服务、管理创新体系：以人为本，营造健康家园，突出其实用性和现实性。
销售策略创新：最能激发消费者购买欲望的独特办法。
销售渠道、时机创新：采用最快捷、最省钱的办法把信息传播给消费者，通过市场调研，有效准确地切入市场空缺，占领市场份额。
四）项目风险规避（项目创新的可取可舍）
在市场竞争中，项目的创新建造了项目竞争优势，从而较同类产品更有竞争力，市场风险就相应降低、减少。所以，创新和风险恰是在“看不见的手”这一市场杠杆调节下的矛盾统一体。
但创新度越高并不意味着风险性越小。因为创新的目的在于取得竞争优势，这种优势只有显化出来并达到目的，优势才确立，风险才降低，若优势过度，则需要付出更多的资源与管理代价，反而不经济。
五、项目营销执行方案。
一）项目形象定位。
1．项目的ci设计及主题设计。
房地产市场日趋成熟、竞争日益激烈，产品同质性趋强，（池州市商之都广场、君悦广场、同辉广场等），市场由卖方向买方市场转变，消费者可选择的余地增大。企业如何强化自身在公众面前的形象和品牌美誉度，以形象力带动产品的销售越显重要。因此，从诸多方面考虑，强化企业ci设计更显重要。
ci对企业内部而言，是运用视觉设计与行为的展现，将企业的经营观念和特点视觉化、规范化，并在此基础上实施有效的管理，对外则是企业的形象战略，使企业经营观念形成一个鲜明的概念，然后经具体的展现提升为企业在市场竞争中的识别系统。从整体上说，ci是企业文化计划，是企业求生存、求发展的一种区别化战略。包括：
1）理念识别（mindidentity，简称mi），是指一个企业经营理念的定位，涵盖企业经营方针、战略目标、价值观念和价值体系，也是员工培训要求及对外统一形象等具体经营实践活动的本源。2）行为识别（beh**ioridentity，简称bi），指企业在其经营理念的指导下，形成一系列的行为活动。具体表现在，企业经营范围的制定、经营目标的确立及由此衍生出的企业管理办法、管理风格的形成、组织机构的设置、科技发展的重点、产品开发的方向、**手段的运用、公关活动的范围和目标等方面。
3）视觉识别（visualidentity，简称vi），指企业在经营理念和经营目标确定的基础上，运用视觉传达整体形象设计的方法，要求企业根据其一切与经营活动有关的**特点，设计出系统的识别符号，以突出企业精神，刻画出企业个性，使企业内部、社会各界和消费者对企业产生一致的认同感和价值观。
2．项目施工现场的管理及形象维护。
项目的形象一方面可通过各类**进行宣传推广，另一方面施工现场的管理以及周边环。
境的整治也对项目整体形象起到持续宣传的作用。
工地围墙设计周边环境整治。
3．售楼部、样板房、展示区的设置。
售楼部样板房展示区。
4．现场销售路线设计与布置。
二）**策略。
三）**策略。
四）宣传推广策略。
五）销售组织。
六）营销执行计划与节奏控制。
六、项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策。
一）开发销售时机。
二）本项目致胜的关键。
三）项目物业管理。
四）建筑风格。
五）销售节奏。
六）营销主题的实施要点。
七）营销费用控制。
八）售楼部及样板房选址。
九）销售指导思想。
第二套项目发展策划。
一、项目周围居住环境及潜在客户消费行为研究。
篇二：品精装修住宅营销策划方案。
黔贵·曦城上品精装修住宅营销策划方案[图]
20xx-08-1316:17:17
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系统分类：财经个人分类：房地产营销策划关键词：黔贵曦城上品精装策划营销住宅方案。
徐昌文/策划总监。
第一部分市场分析及初步建议。
一、全国房地产精装修开发概况。
二、贵阳精装修概况。
三、项目地块房地产开发概况。
四、花果园竞争楼盘基本情况。
五、本项目swot分析。
六、对项目劣势的初步解决办法。
第二部分整体推广策略。
一、整体推广理念。
二、项目卖点分析。
三、营销推广主题。
)四、营销推广主线。
五、营销策略。
六、目标客户定位。
七、广告策略。
八、项目包装方法。
九、营销推广方案。
第三部分**策略。
一、**路线。
二、优惠措施。
三、户型分析及定价方式。
第四部分分期工作计划。
一、精装修预备期工作任务。
二、第一期工作任务安排。
三、第二期工作任务安排。
四、尾盘期工作安排。
第五部分各阶段**投放计划。
一、第一期**广告计划。
二、第二期**广告计划。
三、尾盘期。
四、销售目标及销售方式。
五、其它配合。
第六部分精装修经济效益分析。
一、精装修投资估算。
二、利润。三、资金筹措。
四、风险分析。
第七部分策划执行。
第八部分销售人员培训。
一、培训目的。
二、培训方式。
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