亿福。东昇佳苑。
营销方案。中国。鄂尔多斯。
一、 市场扫描。
1， 从上表可看出，鄂市东区**量较充足，**面积接近百万平米，套数约5000户，**较过剩。
2， 由于各个项目定位不同，面积、**区间也有所不通，面积区间65-500㎡不等，**区间4900-7150元/㎡。
3， 市场主力户型集中在120-140㎡左右，总价约60-100万元左右。
二、 项目定位。
1,**定位。
定位策略：本案处于东胜城区东边缘地带，各项配套设施暂不完善，暂时还不具备形成成熟居住、商业氛围的条件。但随着城市化进程的快速发展，该区域板块价值将日益突显，故优劣并存，且优大于劣，基于此，我们采用市场**法，初步分析本案届时可售价。
通过此次对薛家湾市场调查、市场分析、楼盘个案分析，结合本项目定位和产品特征，初步**本案可售**如下：
**走势策略：
项目**走势无非三种：1，低开高走；2，高开高走；3，高开平走。
本案**走势建议：
低开高走。理由1，占领市场份额，促进资金快速回笼。
理由2，快速去化推货单位。
理由3，速度聚集人气，为项目后期项目建立市场口碑及积累诚意客户。
**调整策略：依据实际销售情况，在项目销售热度比较高的情况下，我司建议每轮**调整2%-5%，但忌**调整频率过高过快。
本案定价建议：
1,起价区间控制[3400,4000],最**控制﹤5000，均价[4300,4600].
2,水平差控制[0,50],栋差控制[0,50]，垂直差控制[50,100].
2，客户定位。
据现来访、来电、登记客户情况，本案客户定位如下：
1 主要客户：来鄂外来劳务人员、鄂市中下层社会群体。
2 次主要客户：汽车城中下层员工
3 边缘客户：看好区域未来发展的投资者。
客户需求分析：
1 来鄂外来劳务人员、鄂市中下层社会群体。
欲将打算定居鄂市，看好鄂市未来发展空间，在鄂市打拼有一定的时间，对鄂市产生感情，有一定的经济基础，但市区高昂的房价阻止了其安家立业的梦想，**实在的物业对其有致命的**力。一次性付款有压力，多会选择银行按揭贷款。
2 汽车城中下层员工
在本案购房的汽车城员工，主要是考虑上班的便利性，其中不乏有投机心理，在意物业的升值空间。
3 看好区域未来发展的投资者。
鄂市的房地产市场发展造就了过多的爆富案例，加之本案附近汽车城如火如荼的建设，中兴环保汽车城的建设，移民村的建设，区域未来物业的升值对其冲击力很大。
三、 项目营销思路。
1， 千人**活动。
思路：根据本案实际情况，为达到贵公司“短、平、快”的销售思路及快速回笼资金的要求，我司经慎重考虑，特组织了鄂市首届千人**活动。即组织社会置业游民，以本案物业为基础，为其提供一个置业平台。
其通过登记、意向回访确认、现场看房、开盘优惠、签订定单整个流程购买其满意的物业。此活动操作要点为——**驱动。据目前活动情况来看，市场反应良好，预计大力推广后能消化本案整个推货量的50%左右（a区）约150套左右。
2， 分期首付活动。
思路：即对客户购买的物业进行首付分期活动，客户可预交首付款项的一部分，剩下首付余额由开发商先于客户垫付，规定首付分期次数。据客户的登记情况，本案客户多为一些社会中下层人员，其有购房欲望与行动，但其经济实力较弱，延长一定的时段让其付款也未尝不可。
据以往我司操作经验，预期消化本案整个推货两35%左右（a区）约100套左右。
3， 老带新活动。
思路：老带新即老客户介绍新客户成交的行为。由于经过上述2次活动，本案剩余货量已经不多，口碑也在固定的客户圈层中流传开来，此时进行老带新活动很是必要。
对已经购买本案物业的老客户，如其介绍新客户成交，可对老客户进行一定的奖励，如：免收3年物业费，或者1000-10000元不等的现金奖励等，新客户也可获一定的奖励。即发动本案置业客户成为本案物业销售的传播者，让其成为本案的隐性销售人员。
预期消化本案推货量的15%（a区）约50套左右。
上述活动具体操作在经贵公司同意的情况下，我司将出具具体的操作执行案，以供贵公司参阅。
四、 项目目前工作重点。
1、 取证，为达到销售预售目的所需要的证件。
2、 售楼部包装，尽快确认装修图纸，快速完成售楼不的装修工作，为本案销售赢取时间。
3、 现场包装，现本案已全面动工，现场无销售氛围、无围墙、路旗、条幅等包装。
4、 导示系统，由于本案位置较远，据客户反映找到项目所在地比较难，建议在本案周边附近增设多处醒目导示系统，如：吸塑灯箱、发光灯箱、灯杆旗等。
5、 销售道具完善，如：开发商简介、**表、单张、面积**、户型等。
6、 销售方案确定，尽快确定营销方案，为项目销售赢得先机。
预祝项目。圆满成功。
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