2023年苏州某项目营销方案。
苏州房地产状况。
11>.1、 苏州城市概况。
项目所在区位概况。
1.2、 地产发展整体状况（**走势）
典型的住宅案例。
1.3、 苏州土地运行状况。
1.4、 商业地产发展状况。
专业市场发展状况。
在售商业项目状况。
项目状况。项目定位。
3.1、 产品定位原则。
3.2、 项目定位方向。
3.3、 项目整改建议（初步）
3.4、 市场推广定位。
3.5、 目标客户定位。
四、 销售渠道。
4.1、 营销接待中心的包装。
4.2、 招商销售策划团队架构。
4.3、 广告实时推广计划。
五、 销售策略。
5.1、 产品分析。
项目分析。小结：
5.2、 本案销售方式。
5.2.1、 项目整体运营策略。
5.2.2、 分解推广步骤。
5.2.3、 采用直接销售的方式。
5.3、 销售控制策略。
5.4、 销售周期。
5.5、 销售建议。
5.5.1、 项目整改计划。
5.5.2、 **定位。
5.5.3、 销售政策。
六、 招商策略。
6.1、 招商方向的确定。
6.2、 招商优惠政策。
6.3、 招商策略的实施。
七、 **策略。
7.1、 长期性广告投放。
7.2、 临时性广告投放。
7.3、 广告费用预算。
八、 **合作方式。
8.1、 **内容。
8.2、 招商、销售**费用标准。
8.3、 **费（策划服务费、销售招商**费和溢价）的结算及支付标准。
苏州房地产状况。
苏州城市概况。
苏州是我国重要的历史文化名城、著名的风景旅游城市，也是中国首批优秀旅游城市。苏州位于某三角洲中部，东邻中国最大的工业、金融和**中心上海，南接浙江，西抱太湖，北依某。辖区总面积8488平方公里，人口583.
9万人，其中市区212.4万人。现下辖张家港市、常熟市、昆山市、太仓市、吴江市、吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区。
苏州境内气候温和，土地肥沃，物产丰富，自古以来被誉为“人间天堂”。
苏州在2<##004699'>09年已经达到了74<##004699'>0亿元人民币，居全国地级市第一，按户籍人口计算的人均则达到了11.72万元，已经成为全国人均产出最高的城市之一。苏州市区2<##004699'>08年度城镇人均可支配收入列全国第11位，低于东莞、上海、深圳、温州、绍兴、宁波、台州、广州、杭州、厦门，其农村人均纯收入则位列全国三甲，是中国城乡发展最均衡的地区之一。
2<##004699'>06年全市地方财政一般预算收入为4<##004699'>0亿元，2<##004699'>07年为548亿元，2<##004699'>08年上半年达到328亿元。苏州正在成为一个以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地，科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。苏州城市经济建设发展的目标是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。
2<##004699'>08年7月，由中国国家统计局、商务部、中国商业联合会发布的《2<##004699'>08中国商品交易市场统计年鉴》表明，全国、全省商品交易市场排名榜全国前1<##004699'>0强中，苏州市有6家市场上榜。在江苏省前3<#004699'>0强市场中，苏州市有9家市场上榜。
苏州自古有京杭某贯穿而过。现有京沪铁路以及312，2<#004699'>04等多条国道经过苏州。苏州周边有上海虹桥机场，浦东机场，无锡硕放机场。
其高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。苏州高速公路通车里程已有491公里，高速公路通车里程数居全省第一，高速公路路网密度已经达到了中等发达国家水平。苏州全市还建成了高速公路枢纽11个，互通5<#004699'>0个，形成了“一纵三横一环二射”的高速公路网，全市95%的乡镇实现了15分钟上高速公路。
同时苏州为中国第一个获批轨道交通的地级市城市，目前获得国家批准正在建设的有轨道交通1号线和2号线，轨道交通1号线于2<##004699'>07年12月26日举行开工典礼，2<#004699'>012年通车。沪宁城际轨道交通工程，是继合宁城际铁路之后，江苏省又一条城际铁路专线。它将成为长三角地区城际交通的重要快速通道。
这条城际铁路从现在的南京火车站引出，经镇江、常州、无锡、苏州和上海(虹桥)等21个车站，全长3<##004699'>0公里，目前已全面投放运营，将更好带动沪宁线上的各大城市经理发展。
项目所在区位概况。
#004699'>0<#004699'>02年苏州市进行了区划调整，苏州高新区、虎丘区由狮山、枫桥、通安、镇湖、东渚、浒墅关和横塘组成，区域面积扩大为223.36平方公里。
规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。
规模：行政区域面积233.36平方公里，建设用地面积128.
43平方公里，人均99.97平方米/人，其中居住用地占26.56%，工业用地占33.
92%。人口规模为13<#004699'>0万。
用地布局与功能分区：苏州高新区、虎丘区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团）。中心组团是集金融商贸、文化休闲和高品质居住于一体的苏州西部都市中心；横塘组团是借助国际教育园综合性教育、科技文化旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区；浒通组团是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城；科技城组团是 “科技、山水、人文和创新”特色于一体的一流研发创新高地和科技山水生态城；湖滨组团是融太湖山水与田园风光于一体的新农村样板区。
地产发展整体状况（**走势）
据统计：2<##004699'>0年1-3月，苏州市区住宅类**共成交8656套，较去年同期。
减少了212<#004699'>0套，降幅为19.67%；成交面积为815<##004699'>04.98平方米，降幅达到了37.
62%；成交均价为8371.51元/平方米，较去年同期增加了2<#004699'>016.9元/平方米，增幅为31.
73%。由于去年同期有利好政策的连续出台，再加上**主导的新春购房节等展会的召开，开发商也配合着开始打折**，导致整体成交处于一个绝对的高位状态。
4月的楼市，概括来说是一半疯狂一半观望。4月14日起**连续颁布的房产新政可谓4月房地产市场的分水岭，前半个月在延续上月连续上升的同时出现了“日光盘”、“砸盘”等一系列疯狂的恐慌性购房表现，伴随而来的是成交量的大涨；4月的后半个月，在新政的震慑下成交量逐日下降，从最高每日成交的541套猛烈降升至最低日成交59套。
5月的苏州楼市可以说是不见“红火”的“红五月”，在传统的销售旺季里，成交量却是大幅跳水。5月里迎来了新政满月，房产新政效果主要表现在成交量的持续低迷，甚至有多个区在本月出现了连日零成交。5月内举办了两场房展会，住博会上开发商卖力吆喝推出优惠。
6月的苏州楼市可以说在5月颓势上稍有起色，成交量有所增加。其中保障性住房还是对全月的成交量起到了不小的支撑作用。
在“4.15房产新政”效应的影响下，随后几个月的成交量较去年同期均有下降，尤以五月最为显著，在传统销售旺季里市场表现了萧条与冷清，伴随一系列打压政策而来的是市场成交与**的双重下滑，买卖双方对峙难以解除，成交量出现了大幅下挫。六月在新区、古城区保障性住房成交的带动下市场成交量有所回升，但商品房市场交易情况仍然不容乐观，虽然在此期间少数楼盘“逆市飘红”，但大多数购房者仍在对房价走势进行推测，这种心态彻底取代了。
三、四月出现的非理性入市抢购的疯狂，购房者从各方获取信息，作为观察者看待风云变化的楼市，持币观望，谨慎出手。下半年成交是否会逐步走出低迷的状态，现在判断或言之尚早，但或许可以说如若后期房价长期不见松动，未来成交量或许会在“刚需”的支撑下随着新增**的增多而出现增长。
需要指出的是，成交量持续低迷，观望情绪浓厚并不健康，也不是调控所预期的效果。多位专家表示，目前****打破楼市“闷气僵局”的压力和动力正在增加。事实上，伴随近期国民经济统计数据的公布，不少人对经济走势出现了不乐观的看法，这也加重了开发商的“死扛”等待政策转向的心态。
典型的住宅案例。
#004699'>01<#004699'>0年4月起新政接连出台，对楼市影响较大，据搜房网新盘数据监控中心统计，截止2<##004699'>0年6月3<#004699'>0日，2<##004699'>0年下半年苏州计划开盘项目87个，其中纯新盘开盘29个，老项目后期开盘58个。其中园区放量急剧增加，吴中区放量缓慢增加，计划开盘均价下调明显，但一半以上开盘**待定。
苏州土地运行状况。
4月起，从**到地方，房地产调控的重拳相继落下。从信贷政策调整到**结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加**到限制需求频率之大，涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政下，房地产面临空前考验。
从楼市**到品牌房企推盘动态，无论是开发商还是购房者，都试图寻找上半年楼市的大致轮廓。6月19日上午9点，新政后首场大规模土拍在苏州南林饭店拉开帷幕。新政后推出的4<#004699'>0宗地块中，4宗流拍，18宗底价成交，1宗被**紧急召回，进入最终竞拍的只有17宗地块。
受国家宏观调控的影响，此次土拍中的住宅用地受冷，而商业用地却呈现超乎寻常的活跃态势。
商业地产发展状况。
专业市场发展状况。
近十年来，专业市场遍地开花，苏州兴办各类市场增加2<##004699'>0多个，总量列省内各市之首，基本上形成了专业市场和综合市场互为依托共同发展的市场体系，有效地促进市场经济的形成和经济的发展，但是市场建设若干年来存在规划滞后，布局不尽合理，同类型市场不断出现小而全的无序竞争；市场管理滞后，粗放型市场无序发展。专业市场是主题商业的另一种表现形式，除相关的配套商业外，专业市场在业态业种定位方面一般比较专一，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，它们多由行业内资深企业牵头投资开发，在招商运营方面拥有无可比拟的优势，其销售对象往往定位为行业的经营者。
对于从事一般开发业务的房地产商而言，规划发展专业市场的压力较大，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。
近些年苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界、新区某路沿线、金阊新城312国道沿线、相城区相城大道沿线等。蠡口家具城、某装饰城、某电器城、新东方汽配城、赛格电子市场、美之国装饰城等一大批专业市场均已成功开业；苏州机电五金城、江南汽配城、华夏五金机电城等专业市场完成一期开发并陆续招商经营，二期正处于筹备发展之中。
在主题商业和专业市场逐渐占据市场主流的时候，传统商业街这一物业形态相比要暗淡的多。但在大型居住区、商业物流密集区，传统商业街作为配套商业仍占据一席之地。2<##004699'>07年苏州商业物业市场，大观名园鸿运商业街、欧风商业街、湖东新街口等几个商业街项目表现较为抢眼。
专业市场，在浙江、广东等地常被称作产业集群的“火车头”，在苏州作用同样不小。面对各种新型业态的进入，这些专业市场在谋求转型升级苏州传统专业市场纷纷谋求“变脸”，寻找适合自身发展所需业态变脸”之一：家居市场由集散地式“升级”为高档购物中心。
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