项目营销策划方案 (模板)
1. 确定项目的营销目标：整体目标及分阶段目标。
2. 确定项目营销筹备工作计划。
3. 确定项目的竞争策略：市场比较、**定位、客户定位、卖点策略、广告及包装表现。
4. 确定项目的销控计划：整体推售货量及**安排。
新设立项目。
1. 由于在《项目产品与市场定位报告》中对市场大势进行了较详细的阐述，因此该部分重点放在竞争项目在产品、营销方面竞争力的分析。
2. 通过与项目相同供需圈中可类比的项目进行分析，明确本项目在产品、营销方面的市场突破点。
3. 通过对成功或失败案例的推盘节奏、营销策略总结，找寻市场的启示点。
项目营销策划方案报告》建议包括以下几个主要部分：
1、 封面：反映项目的名称、编制人和编写时间 3
2、 摘要：对策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论 3
3、 市场研究 3
3.1 房地产宏观市场分析 3
3.2 区域市场分析 3
3.3 区域典型项目分析 4
4、 项目分析 4
4.1 项目概况 4
4.2 项目价值提炼 4
4.2.1区位价值分析及利用 4
4.2.2产品价值分析 4
4.2.3项目资源、配套价值分析及利用 4
5、 目标客户分析 5
5.1 目标客户分布 5
5.2 目标客户范围 5
5.3 目标客户特征分析 5
6、 项目竞争态势分析 5
7、 营销推广策略 6
7.1 项目推广思路 6
7.2 项目卖点整合 6
7.3 项目整合推广策略 6
7.4 推广阶段划分及各阶段策略 7
8、 项目展示包装策略 7
需包含信息： 7
9、 项目销售策略 8
9.1项目销售总体目标 8
9.2入市时机分析 8
9.3销售策略 8
10、 营销费用使用计划 8
项目分析。
目标客户分析。
项目竞争态势分析。
营销推广策略。
项目销售策略。
营销费用使用总体计划表。
分析方向参考：
回顾《项目策划定位报告》中相关市场分析的结论。
补充近期市场变化趋势分析。
地理位置及总体规划。
片区配套情况。
片区优劣势分析。
区域市场趋势分析。
包括项目相关技术指标、物业类型、主题概念、主力户型、销售**、销售速度、客户构成。
典型项目供需特点评价。
介绍项目技术指标、区位、资源等方面；
分析结论要求：
提炼出项目在规划上能体现出的优势或需规避的劣势。
分析方向参考：
从城市规划的角度看，项目与城市总体有什么样的关系？（**城市的发展取向）
与竞争区域相比，项目所在区域有什么不同和特质/优势？
分析结论要求：
从客户需求角度，分析产品概念规划、景观设计、户型设计中的客户价值点。
输入条件：《项目定位报告》中产品定位回顾。
设计部提供有关概念规划、景观设计、户型设计等方面的支持信息。
分析结论要求。
从客户需求角度，分析项目周边资源，配套的客户价值点。
需输入条件：《项目定位报告》中有关客户定位结论。
可用图表示。
需包含以下信息：
目标客户基本特征。
目标客户心理特征（价值观、审美观等）
目标客户需求点提炼。
分析结论要求：
竞争区域及竞争项目分布（可用图表示）
竞争区域供给特点、需求特点。
竞争项目客户构成及需求特点分析。
竞争项目销售状况。
竞争项目优劣势评价。
竞争项目推广特点 （项目形象、核心卖点、推广语、入市时机）
未来竞争区域供需趋势。
项目竞争力比较分析（指标清单详见附件）
项目swot分析及竞争策略。
输入条件：回顾《策划报告》中“竞争态势分析结论”
回顾项目《策划报告》中swot分析及“竞争策略”
设计部提供的本项目在概念规划、景观设计、户型设计的等方面的优劣势分析。
备注：如本项目按照产品定位或客户定位等划分，针对某特定细分市场，需对该细分市场特征进行分析（例如：外销市场，别墅市场等）
7.1.1项目的形象定位。
项目命名。项目形象。
项目主题。项目主题内涵。
7.1.2项目的推广主题。
项目推广主题及细分。
主题概念生成的市场基础。
主题概念的项目基础。
7.1.3项目总体推广思路。
7.1.4项目总体推广策略。
分析结论要求：
项目设计特点。
项目卖点的整合和提炼。
输入条件：第五章中项目价值分析结论。
7.3.1案例借鉴（可选）
7.3.1品牌整合策略
分析结论要求：
企业品牌竞争分析对项目品牌的支撑
品牌推广思路。
推广渠道。整合推广计划。
7.3.2**整合策略。
分析结论要求：
**投放原则。
**投放计划。
7.3.3项目资源整合策略。
需包含信息。
社会资源利用。
客户资源的利用。
7.4.1项目形象导入期。
分析结论要求：
阶段推广目标
阶段推广主题。
阶段推广思路。
阶段推广策略。
7.4.2项目形象巩固期。
分析结论要求：
阶段推广目标
阶段推广主题。
阶段推广思路。
阶段推广策略。
7.4.3开盘认购期。
分析结论要求：
阶段推广目标
阶段推广主题。
阶段推广思路。
阶段推广策略。
7.4.4持续销售期。
分析结论要求：
阶段推广目标
阶段推广主题。
阶段推广思路。
阶段推广策略。
项目销售包装。
项目vi设计。
关键展示环境要点。
看楼路线设计。
销售现场形象包装( 包含售楼处、商业街、样板房等等)
销售阶段展示范围。
项目的销售思路。
销售**策略。
项目**影响因素。
项目****区间分布（可用图表示）
推盘策略。备注：《营销策划报告》阶段的定价、推盘策略可能与《项目定位报告》阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况。
需包含信息：
项目分期计划表(可配图进行分期示意)
项目整体推盘表。
按营销费用台帐各级科目列示。
微信营销总体方案
一 目的。1 推广企业，使之成为知名企业。2 推广公司产品，帮助销售。3 将数据的利用最大化，以往很多的数据没办法导入，很多客户浏览网页之后便离开造成了有效资源的浪费，现在我们可以利用相关软件抓取这一部分庞大的精准信息人群信息，然后导入到私人微信进行转化。4 极大地补充其他推广的不足，以及资源的浪费...
微信营销总体方案
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督导检查总体方案
一 10月9日至10月10日，督导检查活动第一阶段情况，检查内容包括 1 各单位方案制定情况，2 领导小组成立情况，3 组织专题学习情况。二 10月11日至10月13日，督导检查活动第二阶段的解放思想大讨论情况，检查内容包括 1 各单位组织大讨论会议记录，2 各单位干部职工讨论笔记。三 10月26日...