第一部分：xx项目销售现状。
一、 销售总体表现。
截止2024年7月，xx项目xx套**实际销售xx套，项目前期认筹情况良好，共计约xx组，自4月公布**至今日，客户储备出现下滑甚至流失，有客户退订，开盘解筹不容乐观。
从**去化看，已成交客户多集中在低楼层。
客观的讲xx项目前期营销工作相当不错，但由于多种原因，前期认筹客户转定率偏抵，更有相当部分客户退筹，而新近认筹客户严重不足，局面相当困难，这就要求我们在开盘工作上要一炮走红，止住颓势，更要以此为契机，乘胜追击，大打翻身仗。
二、 销售具体问题。
1、销售推进缓慢，客户储备差
2、市场声音不明显，市场推广渠道较少。
3、推广物料设计风格不突出，冲击力不强。
4、缺乏足够话题和营销活动唤起客户关注。
5、项目包装不到位，主题不突出。
6、与其他竟盘竞争优势少，**高于客户预期。
三、结论：xx项目，市场影响力不大；产品性价比不高；开盘解筹难度大。
第二部分：我们对新安市场的认识。
整体：博弈加剧楼市表现差强人意。
进入2024年楼市表现如“一壶没有煮开的水”，让人有点无所适从。一方面，**量足，“火很旺”，20几个楼盘在售，入市、认筹、开盘，各种营销活动未曾间断；另一方面，受大环境如信贷政策收紧、多个城市释放市场下行信息、个别楼盘**松动等影响，购房者观望情绪较浓，楼市犹如一壶总也烧不开的水，让人不知道应该提壶还是添火。
**：住宅激增新老楼盘同台竞技。销售：去化不利买方观望情绪渐浓。
虽然新安各楼盘不断推出营销活动，观影答谢会、购房抽家电、购房送面积、到访送油卡、游戏比赛、**房、限时优惠等活动数不胜数，但面对楼盘热情抛出的橄榄枝，购房围观者多，出手者少。
**：从当前新安**来看，大部分项目加大了**力度。下半年，各大楼盘的销售回款压力将更加明显，随着之前个别影响力项目的**松动，出于竞争的需要，各楼盘的应对措施也开始逐步推出，整体**或多或少表现出下行趋势。
针对市场的中短期发展态势，我们认为：
**方面 ：下半年新安市场**量猛增的态势或稍有缓解，由于去库存压力一直没有减小，楼盘的竞争压力不会减弱。
需求方面：因为市场整体**充足，部分楼盘**松动，加上全国楼市整体形势的影响，消费者的购房心态受到直接的影响，观望和等待的情绪正在逐步蔓延，导致目前市场上各楼盘到访量不足，成交落定周期变长。
**方面：目前市场**整体稳定，个别楼盘的优惠**和**松动看似不影响大局，却又像随时会引发一轮“以价换量”潮，令人捉摸不定。
二、附近代表性楼盘**情况：
a楼盘：**4900—5500元，按揭优惠200元/平米，一次性优惠400元/平米每周5套**房，24层4445元，18层4869元，17层5072元，14层5122元，11层4912元。
b楼盘：实际均价5275元，最高优惠6.5万元，95-132㎡学区准现房，首付8万起。
c楼盘：4450元/元起，2万抵3万。
三、结论：综合来看，未来市场分化将变得越来越明显，区域市场分化、产品品质分化、**分化，销售业绩也将呈现两极分化。这与市场整体走势、开发商的开发理念、对市场的敏感程度、产品品质的构成等综合因素分不开，所以未来市场将机遇和挑战同时存在，是抓住机遇还是被淘汰出局，在市场化的演变过程中，楼市将变得越来越精彩。
第三部分：对于xx项目营销工作的认识。
一、xx项目的销售将是一个巨大的挑战，但我们有信心有能力助力实现项目的顺利销售；
二、盯紧市场，充分了解竞争楼盘的动向，拦截对手可达到事半功倍的效果；
三、追求实效是我们的原则，定准目标，有主有次，不同阶段解决不同问题；
四、运用小众**，前期派发单页、短信、围墙、网络宣传等；
五、选择合适的时机进行开盘，先做好基础工作，前期准备工作做扎实作彻底；；
六、**策略作出调整，切实考虑市场接受能力。
第四部分：xx项目开盘工作思路。
一、 营销策略：
1、一个核心不变。
一个核心：始终坚持“开盘带动销售，开盘打开局面”整体营销核心不动摇。
二、 **策略：
**体系要根据市场重新审视调整：
1、首先考虑拟定贴合市场的更有利于已认筹未选房客户成交的**。
2、评定现行**体系下开盘的可能成交量。
3、评定新**体系下，已选房客户可能产生的反应。
4、综合考虑上述情况，以及市场整体情况，周边竞争态势，项目自身特点，客户**等因素，确定新的**体系，同时以相应的优惠、**等配套措施解决新来**体系带来的难题。
三、 销售政策：
暂略。四、推广策略：
1、总体思路：
1）宣传造势先行，销售执行在后；
2）活动**大行其道，形象宣传兼而有之；
3）其他。2、推广阶段性划分。
第一阶段：强势启动前期预热。
时间：2024年7月25日—8月15日。
工作要点：目标群体：
活动主题：销售目标：
**组合：
预算： 第二阶段：纵深挖掘全面铺开。
时间：2024年8月16日—8月23日。
第三阶段：现房清盘最后热抢。
时间：2024年8月24日—10月31日。
3、第一阶段广告排期及预算：
第五部分：xx项目开盘执行方案（略）
2024年7月21日
出师表。两汉：诸葛亮。
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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