前言：西郊水库项目即将开工建设，该项目自公司立项启动以来，已历时三个年度。在国内。
一、二级城市进行了多轮调查。总规划几易其稿，最终于2023年在重庆吸收金科地产花园洋房产品，融合公司的开发理念研发出目前在新疆较为领先的居住产品。目前a、b、c、d四个组团中的a区花园洋房产品已经定型，20栋楼510套的施工图已全部完成，即将进行招标开工建设。
而a区的成功宣传销售将直接影响到整个西郊水库项目的成功整体开发。
一、2023年—2023年全市房地产分析：
2023年全市房地产开发的重点仍然为经济适用房，主开发区域位于南湖及风华北，两区域共约3600套。于2023年开工或正在销售的项目有：1.
瑞基雅典娜高层，共计360套，现房，主力户型为？,截止2023年3月底已售出92％，剩余30套大户型(主要为顶层跃式）目前。
售价为4280元，？，该项目开售至今均价为3700元，?.2。
普瑞铭通讯花园高层，共计384套，已封顶，主力户型面积为112—140？之间，2023年开工至今已售出80％，剩余70余套，目前售价为3890元，?，开售。
至今均价为3400元，?.3。
龙基昆仑大厦高层，共计210套，已达到预售条件，户型多样，面积最小的。
有?，2023年开工至今已售出70％,剩余60余。
套，目前售价为3750元，?,开售至今均价为3500元，？.4.
永安乐园商住楼高层，共计108套，现已建2层，主力户型面积为118—1501？之间，截止2023年3月底已售出50%，目前售价为3800元，?。开售至。
今均价为3600元，？。
永升雅典娜花园高层，共计432套，现在挖地基，主力户型为110？-150?之间，截止2023年3月底已售出60％，目前售价为4100元，?，开售至今。
均价为3800元，？。
6.新兆基城西小区多层，共计540套，两栋已建一层，现已全部售完。7.瑞基瑞庭花园别墅，共计108套，现在已达到预售条件，面积为340？，对。
外宣称项目不预售只卖现房，已经售完，开售至今均价为4500元，？。8.瑞鑫瑞泽南苑高层，共计192套，即将开工，面积为110—136?之间，宣传。
已全部售完，均价为3750元，?。
瑞鑫陶乐花园高层，共计160套，即将开工，面积在115—160?之间，现只。
做登记，宣传销售价为4500元，?。
龙基花鸟鱼市高层，共计342套，现在只是立项，户型**均未定。11.瑞银颐和花园，共计456套，其中高层360套、多层96套，现正在拆迁，主。
力户型在120—150?之间，截至3月底已销售65%，现在不定**，2023年底均价为3550元，？。预计均价为3800元，?。
新油天池北苑共计304套，其中2栋小高层、6栋多层，一期已经销售完，二。
期还未动工，不对外作登记。90？户型占?以下户型占70。2％，多层均价3000元，?、高层均价3400元，?。
13.新油前进锅炉房小高层，共计140套，主力户型为130?,现未开工已销售。
完，均价为3800元，?。
华瑞香鹅庄后面高层，共计360套，户型面积在90—130？之间，现在还未。
拆迁，现在只做前期登记，初步**定在3800元，?.15.大明城西二期多层，未动工，**户型都还没有定。
216.样泰车站后面高层，现正在拆迁，**户型都还没有定。小结：
2023年取得预售的房屋共计约1130套，2023年开发的共计约2752套，全市预计在2023年销售的高层商品房约为3000套，均价约3650元，?,多层商品房(含经济房）约为1200套。从以上市调成果可以看到，在今明两年，全市房地产市场住宅**从普通高层（含小高层)为主，多层住宅则仍以经济房为主。
高层住宅09-10年的平均售价3650元左右，到2023年下半年，按5％的涨幅计算，高层均价将逼近4000元大关，而多层住宅除经济适用房之外，其余无产品**，即使有少量**市场，其均价也将在3500元以上(以八一南多层及我司b地块为例）。经济适用房2023年全市(含独、白、乌、克四区）仅供3500套；其中白区及独山子区约1300套，克市区仅2200套（含金龙镇400套).克市区经济房除博达在重油的400套之外则主要为我司的西郊经济房；而根据该项目的现状判断，预计今年仅能开发500-600套；主动权完全掌握在我公司手中，且我公司在户型到面积上进行了控制。
同时，由于市场**偏少，房产商必将采取限制性及抽签方式销售。客户群体已然锁定，至于位于西月潭北面由永升、鸿升、三联等开发的600套高层经济房，也将因成本因素售价不会低于20002元/m，该项目的存在除在一定程度上会消化掉600个购房者之外。整体而言推高了房价，拉小了经济房与商品房的差价，提升了消费者的心理预期。
加之高层住宅性质决定了他的品质，故反而对我a区洋房项目有一定的利处。
总体而言，在可预见的二年内，全市房地产市场基本无高品质楼盘面世（高档多层商品房、小联排）,唯一能称上高品质项目的瑞基的瑞庭花园已于今年3月下旬取得预售许可证，然其早已展开销售并于我司项目完全错开了销售周期，且对方总规模较小（仅108套）。我司完全可将其销售情况和定价情况作为市场试金石。另外一方面，自全市2023年福利分房正式全面停止进行市场开发以来，全市房地产产品。
32主要以经济适用房为主（2023年前，其均价为1286元/m，2023年以后其均价为13912元/m，品质低端，基本为安居性质。小区规划水平较低，尚无景观园林概念，可谓绿化、硬化完成即可），其总量约占市场60％.另高层商品房约占市场25%，多层商品房约占15％，均为地段较好，但整体品质较低，虽然三联房产与永升公司先后开发了今典花苑和雅典娜项目，但其规划、户型、单体立面、景观等水平很低，且总量很少，但市场反应极好，基本上为一扫而空。
由此可见，全市是有较大的市场空间，而且是急需，全市高收入高端住宅产品在阶层(**/油田公司正、副处级领导、成功经商人士、名企业高管领导）绝大部分虽然在2023年以来陆续换房，但基本居住在经济适用房及高层住宅内，居住品质较低。这一阶层虽然有较强的购买高端住宅的意愿，然市场基本无产品**，我司的西部项目正恰满足这一市场需求。综上所述，西部项目总体而言，市场有需求，关键在于销售策略、定价策略、宣传推广、讲解接待等各个环节是否能展现出一个高端产品的营销手段。
销售策略（原则性策略：办了预售可收钱但不开盘、不定价、不签合同）
一、销售案场：1。
就目前项目整体进展而言，售房部设在项目现场可能性不大。
建钢构性质的临时销售部，其一次性投入大，约在200万左右，且在项目。
完成后(三至四年）将必须拆除。
即使建临时性质的售房部，从办手续到建房、装修、布置直到投入使用，也可能在本年内无法完成。
2.因此，建议将临时性售房部建在南新路—1—6商业(总建筑面积约。
2430m)，重装修、布置，可基本满足使用。1)南新路—1-6商业作为销售案场可以最短时间内投入使用，且在。
1-2年使用完成后可按涨价5-10％加装修费**并无难度，且投入少。422）
在西部项目现场d区内，规划建设一套地上600 m的独栋或双拼，按居。
住性质设计装修，于2023年6月1日后作为售房部，结合周边景观，非。
常优越，后期仍可溢价销售，品质好、投入少。
3)目前，南新路-1—6商业已进入装修设计阶段，相关费用已列入。
西部项目推广费之中。
3.将公司康宁家园项目作为西部项目次销售中心，康宁家园项目2023年内预开。
发量在900套左右。目前已然登记2000余人，每日前往销售部咨询的人络绎。
不绝，将西郊项目在白区案场设次案场，可起到最大的宣传效果。目前，该案场已然装修完毕，并预留出了西郊项目的布展推广空间(方位示意图、沙盘、放大单体图、多**展示等）。
二、现场销售道具。
1.根据南新路—1-6商业空间，定制方位示意图、总体沙盘、放大单体。
图；2.影视动画、多**展示、效果图；
3. dm页、楼书、对讲机；
售房车；5。
统一形象；6.其他。
三、宣传推广。
启动前期：登各征询广告(详相关设计)a时间：2023年4月22日。
b**：**专版。
施工人招标启示（详相关内容)a时间：2023年4月23日。
5b**：**1/2版，晨报1/2版。
四、开工仪式（详形式仪式策划案)1.时间：2023年4月28日。
2.地点：项目现场经济房用地。
宣传安排：于次日以软新闻形式在**、晨报各上1/4版报告，于当日晚在克。
电视台以新闻报导；以新闻特写的形式各播出一次，于次日在克市人民电台。
以新闻播报一次。五、
户外广告。1.项目现场围墙及巨幅规划公布埠，项目立处西郊水库景区唯一入口，夏季晚。
上设处**（主要为驾车进入）板大，可起到较好的宣传效果；
操作模式：请专业广告公司作平面设计、制作、安装；2)时间：2023年5月1日完成。
于准葛尔路商圈寻找最佳户外广告牌，悬挂6月户外广告。
操作模式：请专业广告公司作平面设计、制作、安装；2）
时间：2023年5月至2023年11月。
六、**宣传。
1.时间：2023年5月1日至正式开盘。
宣传分为四个阶段：
第一个阶段：启动期。
在**、晨报交叉发布共5期整2版广告（周一至周六分别为：周。
一、三、六在**；周。
二、四在晨报）;2)第二个阶段：持续期。
a开工项目楼栋二层封顶，办理预售需发布预售通告时，在**发布3期（周。
一、三、六）1/2版宣传。
6b在晨报上夹带一次dm页（约1万份)，发布区域指定在克区8000份，白区2000份。
第三阶段：开盘期（详开盘策划案)a日期：待定。
b在**上连发7天通版；
c在电视台预播30天宣传片（开盘前20天到开盘后10天内)。
i)时间段：天气预报前1分钟；d电视台、**、晨报新闻形式报道盛大开盘仪式。
第四阶段：a区通过竣工验收，即将入住。此阶段主要为b、c区销售预热。
a方式：举行盛大的业主入住交接仪式(详仪式策划案):每日办理30名，售房部置业顾问1名、物业公司交房专员1名、工程部监督专员1名、施工方承办专员1名、物业公司保安1名，5人一组，组成开发商。
交房专业服务组”，一对一服务（交房前对各个专员进行专业培训），形成众星捧月服务仪式；令业主有较大的满足感、尊荣感。配合**。
软文、广告炒作宣传。重点词：竣工、小区规划景观、房屋质量、交。
房仪式。b**选择：i）
电视台以新闻形式报导交房仪式(详仪式策划案);ii)**、晨报：从新闻大幅宣传仪式、小区规划、景观、单体立面、
交房服务等。
iii）**、晨报次日大幅通版：“贺**＊项目竣工入住"广告。
iv）广播电台、新闻报道。
七、定价策略。
7原则性策略：不开盘打死不讲最终价。1.定价分析：克市房地产市场**判断：221）
高层均价：上半年3650元/m，下半年3900元/m;222)多层均价：上半年3400元/m，下半年3800元/m。
洋房定价原则：1）
无均价；2)无单价；
每套均有不同套价；4）
买哪套，告诉您哪套的**；5）
单价：5层高于4层，4层低于3层，1层高于2层，2层高于3层；豪华。
观景房（端头户型)高于非豪华观景房(非端头户型)，因为端头户型的。
小院可能天于中间户型而小于豪华户型；中间户型则次之。6）
**调整策略：
a项目售至30%，即各层售到第18套后：i)一、二层平均上调2%：
i.观景房上调3%ii。
非观景房上调2%iii。
中间户型上调1％
ii）三、四层上调3％
i.三层上调2%ii.四层上调4％
iii）五层上调4%b项目总套数售至50%，即各层售至第30套时：
i)一、二层平均上调3%：
8i.观景房上调3％
ii.非观景房上调2％
iii。中间户型上调4％
ii)三、四层上调2%i.三层上调3%ii。
四层上调1%iii)五层上调2%c项目总套数售至80％，即各层售至第47套时：
i)一、二层平均上调4％：
i。观景房上调4%ii.非观景房上调5％
iii.中间上调3％
ii)三、四层上调5%i。
三层上调5%ii.四层上调3％
iii）五层上调4％
2d项目总套数售至95%，即各层的最后3套，各层全面普调88元/ m；
e**推售原则：制定不同阶段的销售单价（详见a、b样板房销售单价），销售部每。
日将当日销售额上报主管副总，随时掌握进度，随时调控；只要没交钱、
没签合同，一达到总套数的百分比即刻调价。
八、a区收宫。
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CCCC项目营销策划方案
第一部分 项目目的3 第二部分 项目准备 一 项目名称及介绍。1.1项目名称3 1.2项目介绍3 2 市场环境分析 2.1珠海市房地产市场概述3 2.2珠海市土地市场分析4 2.3珠海市房地产市场分析6 第三部分 市场细分 1 目标市场定位与分析 1.1目标客群定位7 1.2客源职业8 1.3购买目...