第一部分：项目目的3
第二部分：项目准备
一、项目名称及介绍。
1.1项目名称3
1.2项目介绍3
2、市场环境分析
2.1珠海市房地产市场概述3
2.2珠海市土地市场分析4
2.3珠海市房地产市场分析6
第三部分：市场细分
1、目标市场定位与分析
1.1目标客群定位7
1.2客源职业8
1.3购买目的8
1.4主力客群8
2、目标客群购买心理与行为分析
2.1购买分析8
2.2购买要求9
第四部分：营销策略。
1、营销计划
营销时间9二、4p策略
2.1产品分析9
2.2营销策略10
3、营销策划重点10
4、营销执行重点
4.1策划11
4.2推广11
4.3销售12
第五部分：推广策略。
1、前期推广
1.1自身宣传12
1.2户外宣传12
1.3网络宣传13
1.4**宣传13
2、强销时期
2.1活动配合13
2.2广告配合13
参考文献14
项目营销策划方案。
第一部分：项目目的。
根据企业的文化，为突出企业致力于珠海地区的品牌，提高企业在房地产产业中的规划理念和建筑风格水平，使项目在开盘前能达到广大的宣传，开盘时能明确项目的管理、控制、销售及售后服务的营销策略，同时为增强企业的知名度。
第二部分：项目准备。
1、项目名称及介绍。
1、项目名称：
2、项目介绍：项目总建面近35万平米，由a房地产开发****开发，位于珠海双城中心——西部主城区西湖城区中心，直通珠海大道，南可至机场，北抵斗门，东至珠海市区，西至平沙、高栏港区，处于西部交通的大十字交叉地点，是珠海西部的中心地段。共1000套住宅，由18栋32-35层现代英伦建筑风格的住宅组成，户户朝南，五大园林组团，打造写意人生。
项目交通汇聚，尽显城区；后发经济，教育重地。
2、市场环境分析。
1、珠海市房地产市场概述。
珠海市作为改革开放以来的特区，经济得到快速发展，但由于处于某出海口西岸交通末梢，缺少铁路等高效运输交通设施，工业产值较周边城市低，经济总量逐渐落后于其他珠三角城市，成为普通的三线城市。20某末21某初珠海经济较为低迷，城市建设逐渐落后，市区出现一批容积率低的房地产项目，这也制约了以后珠海城市建设的发展。珠海市常住人口仅为150余万，为珠三角乃至整个广东省人口最少的城市，珠三角城市人口第二少的中山市也有310万人口。
珠海市总量不高，人口基数少，值得奇怪的市珠海市的人均为广东省第4，可以说民富而**不富。
在房地产市场上珠海市虽然常住人口较少但房间却不低，根据最新的2023年9月份全国房价排行显示，珠海房价位列全国第18位，虽然受双限令等房地产调控措施与全国经济大环境影响但仅仅同比上年下降了2.60%。长远来看，珠海市人口仍在增长，加上国家新区横琴新区的设立，广珠轻轨，广珠铁路的建设完成等利好消息，市区范围可利用用地减少，人均收入进一步提高等因素，珠海市房价将在往后一段时期可能迎来新一波的增长。
2、珠海市土地市场分析。
珠海市2023年2月至7月土地**数据表。
珠海市2023年2月至7月土地成交数据表。
由上述数据可以看出，2023年上半年，珠海市各种土地**量与成交量呈波动减少的态势，土地**量减少，成交**也呈下降势。
2023年上半年住宅用地**数据表
在住宅**上**也紧缩了住宅土地的**上半年仅**了两块住宅用土地**量减少。
房地产开发周期普遍在1年以上，由此**在2013至2023年期间新建的房地产项目将会同比上几年减少，但房地产市场的**量却不见得会减少。原因有下。
1 2023年各大房地产开发商开始减慢在建项目工程进度。
2 房地产市场前景不明朗，投机炒房者开始抛出**。
3 珠海西区房地产项目数量较多较难消化。
4 中山市较低廉的房价吸引部分珠海买房者。
3、珠海市房地产市场分析。
中国房地产行业已经正式进入“下半场”，这是在业内外没有多大争议的一个判断。在调控不放松的大背景下，销售业绩下滑，融资大门紧闭，专注住宅市场的开发商已经所剩无几，转型已成为不争的事实。住宅市场增收不增利开发商将转型"去住宅化"。
珠海房地产市场也不例外，虽然在建的房地产项目不少，但普遍减慢了建设速度以平稳度过房地产市场不景气时期，但在可以预期的未来，珠海市与中山市的住宅市场将会难以得得到充分消化，在几年内**量充足。加上珠海市**逐步开启了“三旧”改造，将市区及西区镇区内的工厂迁至工业区，改造低容积率的旧民房，住宅市场将得到较为平稳的发展。
第三部分：市场细分。
1、 目标市场定位与分析。
1．目标客群定位。
作为区域内高端住宅物业，我们面对的客户必然是有选择性的。基于本项目的实际情况，目标客群区域应锁定在香港、珠海、澳门及中山经济发达的镇区。
1 特定客群：关系客。
2 一级区域：珠海、澳门。
3 二级区域：香港、中山经济发达的镇区。
2．客源职业。
1 私营企业主。
2 国有企业高层。
3 社会各界名人名流。
4 在珠海、中山投资办厂办公司的境外人士。
5 澳门、香港回乡置业人士。
3．购买目的。
1 自住。2 投资型+保值型。
3 回乡置业型。
4．主力客群。
以特定客群（私营企业主、国有企业高层、社会各界名人名流。
为引导者，带动一级区域客群（私营企业主、国有企业高层、在珠海及中山投资办厂办公司的境外人士、港澳回乡置业人士）以及二级区域客群（私营企业主、国有企业高层、在珠海、中山投资办厂办公司的境外人士）购买，达到提升项目的品质和顺利的营销推广。
2、目标客群购买心理与行为分析。
1、购买分析。
项目的主力客群是中高端消费群体，他们基本上市多次置业，从购买目的来看属于投资型+保值型，因此他们对物业的升值空间、项目周边的自然生态环境、社区配套、产品的建筑设计风格、生活配套以及物业管理素质等有较高的要求。
2、购买要求。
1 高端的社区配套和周边完善的生活配套。
2 高素质的物业管理系统。
3 高标准的社区文化。
4 优雅舒适的居住环境与社区绿化园林。
5 高度的私密性与安全感。
6 高科技智能化安防系统。
第四部分：营销策略。
1、营销计划。
2023年—2023年营销周期。
超高层商业
时间节点 2013.1-2015.1 2014.10-2015.3
销售周期 2年半年。
销售目标 9080%
销售金额 8亿1.5亿。
通过有效的把握销售节奏，激发市场爆点，实现到2023年总体回款超过12亿，总体销售任务突破82%的总目标。
p策略。1、产品分析。
由于区域内的超高层住宅组比较多，而且产品差异逐渐减小，可类比产品存量逐渐增加，竞争压力比较大，关键问题是在**。项目的市场差异核心，建筑风格是纯粹的英伦风格。英伦城堡的自然观，教育重地的未来观，英伦园林的社区生活观。
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